Donnerstag, 19:30 Uhr, Ihr Küchentisch in Hietzing. Vor Ihnen liegen drei Angebote für die Sanierung der Altbauwohnung, eines davon ist eine halbe Seite lang. Die Firma hat am Telefon gesagt: „Den Rest besprechen wir auf der Baustelle.“ Und Sie spüren, dass genau dieser Rest später teuer werden kann.
Kurz beantwortet: Ein guter Bauvertrag für eine Sanierung beschreibt die Leistung so genau, dass zwei Fremde dasselbe darunter verstehen: Umfang, Preisart, Termine, Zahlungsplan, Umgang mit Mehrkosten, Abnahme und Gewährleistung. Als Verbraucher schützt Sie das Gesetz schon stark, etwa gilt ein Kostenvoranschlag nach § 5 KSchG als verbindlich, wenn nicht ausdrücklich das Gegenteil erklärt ist. Aber nur, was schriftlich drinsteht, lässt sich später auch belegen.
In diesem Artikel: die 10 Punkte, die in jeden Sanierungsvertrag gehören · verbindlicher oder unverbindlicher Kostenvoranschlag · Rechenbeispiel Mehrkosten · Zahlungsplan · Abnahme und Gewährleistung · Checkliste zum Abhaken · Häufige Fragen.
Warum ein „Handschlag-Auftrag“ bei Sanierungen riskant ist
Ein Werkvertrag braucht in Österreich keine bestimmte Form. Ein Auftrag per Telefon oder E-Mail ist gültig. Das Problem ist nicht die Gültigkeit, sondern der Beweis: Wurde der Estrich mitangeboten? War die Entsorgung im Preis? Wer hat die Fliesen ausgesucht, und bis zu welchem Preis pro Quadratmeter?
Bei einer Altbausanierung kommen Überraschungen fast sicher: ein morscher Tram, alte Leitungen hinter dem Putz, ein Boden, der nicht eben ist. Ein guter Vertrag verhindert diese Überraschungen nicht. Er legt aber fest, wie Sie damit umgehen, bevor alle unter Zeitdruck stehen.
Was gehört also hinein?
Die 10 Punkte, die in jeden Sanierungsvertrag gehören
| Punkt | Was drinstehen sollte | Typischer Streit, wenn es fehlt |
|---|---|---|
| 1. Vertragspartner | Firmenname laut Firmenbuch, Anschrift, Gewerbe | Wer haftet, wenn die Firma „nur vermittelt“ hat? |
| 2. Leistungsbeschreibung | Positionen mit Menge, Einheit, Material, Fabrikat oder Gleichwertigkeit | „Das war nicht im Angebot.“ |
| 3. Preisart | Pauschale, Einheitspreise oder Regie; brutto/netto klar | Abrechnung nach Aufmaß statt erwarteter Pauschale |
| 4. Kostenvoranschlag | verbindlich oder ausdrücklich unverbindlich | Mehrkosten ohne Vorwarnung |
| 5. Termine | Beginn, Fertigstellung, Zwischentermine | Baustelle ruht wochenlang |
| 6. Zahlungsplan | Teilzahlungen nach Baufortschritt, nicht nach Datum | Hohe Vorauszahlung, wenig erledigt |
| 7. Änderungen und Zusatzleistungen | nur schriftlich, mit Preis vor Ausführung | Rechnung über „Nachträge“, die nie besprochen wurden |
| 8. Abnahme | gemeinsame Übernahme mit Protokoll | Ab wann läuft die Gewährleistung? |
| 9. Gewährleistung | gesetzliche Frist, Ansprechpartner für Mängel | „Das ist Abnützung, kein Mangel.“ |
| 10. Grundlagen | welche AGB und ÖNORMen gelten | Unklar, welche Regeln bei Streit gelten |
Wenn Sie Angebote vergleichen, legen Sie diese Tabelle daneben. Unser Ratgeber Angebote von Baufirmen vergleichen zeigt, wie Sie unterschiedlich aufgebaute Angebote auf einen Nenner bringen.
Kostenvoranschlag: verbindlich oder unverbindlich?
Das ist der Punkt, an dem sich am meisten Geld entscheidet. Das Gesetz unterscheidet zwei Arten (§ 1170a ABGB):
- Verbindlicher Kostenvoranschlag („mit Gewährleistung für seine Richtigkeit“): Die Firma darf kein höheres Entgelt verlangen, auch wenn die Arbeit unvorhergesehen umfangreicher oder teurer wird.
- Unverbindlicher Kostenvoranschlag: Zeichnet sich eine beträchtliche Überschreitung als unvermeidlich ab, muss die Firma Sie unverzüglich informieren. Sie können dann vom Vertrag zurücktreten und zahlen die bis dahin geleistete Arbeit angemessen. Unterlässt die Firma die Anzeige, verliert sie den Anspruch auf die Mehrkosten.
Für Sie als Privatperson gilt zusätzlich § 5 KSchG: Liegt dem Vertrag ein Kostenvoranschlag zugrunde, gilt er als verbindlich, außer die Firma hat ausdrücklich das Gegenteil erklärt. Und für den Kostenvoranschlag selbst darf sie nur dann etwas verlangen, wenn sie Sie vorher auf die Kosten hingewiesen hat.
Doch was heißt „beträchtlich“?
Rechenbeispiel: Wann muss die Firma Mehrkosten melden?
Eine feste Prozentgrenze steht nicht im Gesetz. Laut WKO nennt die Rechtsprechung 15 % als Richtwert, entscheidend bleibt aber der Einzelfall (Stand 10/2025). Ein Beispiel mit runden Zahlen:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Unverbindlicher Kostenvoranschlag Wohnungssanierung (Beispielwert) | 40.000 € |
| Richtwert 15 % | 6.000 € |
| Ab diesem Betrag sollte die Firma spätestens Bescheid geben | ca. 46.000 € |
| Ihre eigenen Änderungswünsche (zählen extra) | z. B. 2.500 € |
Zeichnet sich ab, dass die Arbeit statt 40.000 € etwa 47.000 € kostet, ohne dass Sie etwas geändert haben, muss die Firma Sie vorher informieren. Sie entscheiden dann: weitermachen oder aussteigen. Kommt die Info erst mit der Schlussrechnung, hat die Firma ein Problem, nicht Sie.
Unser Tipp für den Vertrag: Schreiben Sie hinein, dass jede absehbare Mehrleistung vor Ausführung schriftlich mit Preis angekündigt wird. Das ist fair für beide Seiten.
Zahlungsplan: Geld folgt dem Baufortschritt
Ein guter Zahlungsplan koppelt jede Zahlung an einen sichtbaren Schritt, nicht an ein Datum. Ein mögliches Schema für eine Wohnungssanierung:
| Zahlung | fällig nach | Woran Sie es erkennen |
|---|---|---|
| 1. Teilzahlung | Abbruch und Rohinstallation | Leitungen liegen, vor dem Zumachen fotografiert |
| 2. Teilzahlung | Estrich, Putz, Trockenbau | Wände geschlossen, Estrich eingebracht |
| 3. Teilzahlung | Fliesen, Böden, Malerei | Oberflächen fertig |
| Schlusszahlung | Übernahme mit Protokoll | Mängel erfasst, Termine zur Behebung vereinbart |
Wie hoch die einzelnen Raten sind, vereinbaren Sie im Vertrag. Achten Sie darauf, dass Sie nie deutlich mehr bezahlt haben, als bereits eingebaut ist. Für Firmen sieht § 1170b ABGB unter Unternehmern eine gesetzliche Sicherstellung vor, gegenüber Verbrauchern gilt diese Regel ausdrücklich nicht.
In welcher Reihenfolge die Gewerke kommen, und damit auch die Zahlungen, erklärt unser Artikel Reihenfolge der Gewerke bei der Wohnungssanierung.
Termine, Bewilligungen und Hausverwaltung
Ein Fertigstellungstermin ist nur so viel wert wie die Voraussetzungen dahinter. Klären Sie im Vertrag, wer was besorgt:
- Bewilligung oder Bauanzeige: Wer reicht ein, wer trägt die Kosten? Ob Sie überhaupt etwas brauchen, lesen Sie in Bauanzeige oder Baubewilligung in Wien.
- Zustimmung der Miteigentümer: In der Eigentumswohnung brauchen manche Änderungen das Okay der anderen. Mehr dazu: Umbau der Eigentumswohnung – wann Zustimmung nötig ist.
- Arbeitszeiten und Lärm: Hausordnung und Ruhezeiten gehören in die Terminplanung, nicht erst in den Streit mit den Nachbarn.
Verzögert sich die Bewilligung, verschiebt sich der Termin. Steht das im Vertrag, gibt es später keine Diskussion darüber, wer schuld ist.
Abnahme und Gewährleistung: der letzte Tag zählt doppelt
Die Übernahme ist mehr als ein Händedruck. Ab der Übergabe läuft die Gewährleistung. Für unbewegliche Sachen, also auch Arbeiten am Gebäude, beträgt sie nach § 933 ABGB drei Jahre. Danach haben Sie noch drei Monate Zeit, die Rechte gerichtlich geltend zu machen.
Gehen Sie bei der Übernahme gemeinsam durch jeden Raum. Schreiben Sie jeden Mangel mit Foto ins Protokoll, vereinbaren Sie einen Termin zur Behebung und unterschreiben Sie beide. Wie so ein Rundgang abläuft, zeigt Bauabnahme nach der Sanierung: Mängel richtig festhalten.
Und wenn die Firma nach der Übernahme nicht mehr erreichbar ist? Genau dafür steht im Vertrag ein fixer Ansprechpartner für Mängel.
Checkliste: Ihren Bauvertrag in 15 Minuten prüfen
- ☐ Vertragspartner mit vollständigem Firmennamen und Anschrift
- ☐ Jede Leistung als Position mit Menge, Einheit und Material
- ☐ Klar: Pauschalpreis, Einheitspreise oder Regie – und brutto oder netto
- ☐ Kostenvoranschlag verbindlich, oder ausdrücklich als unverbindlich gekennzeichnet
- ☐ Zusage: Mehrkosten werden vor Ausführung schriftlich mit Preis angekündigt
- ☐ Entsorgung, Baustellenreinigung und Schutz von Böden/Stiegenhaus im Preis geregelt
- ☐ Beginn- und Fertigstellungstermin, Zwischentermine
- ☐ Zahlungsplan nach Baufortschritt, keine hohe Vorauszahlung
- ☐ Wer kümmert sich um Bewilligung, Hausverwaltung, Ruhezeiten
- ☐ Übernahme mit gemeinsamem Protokoll
- ☐ Ansprechpartner für Mängel nach der Übergabe
- ☐ Welche AGB und Normen gelten – und haben Sie sie gelesen?
Ehrlich gesagt: was ein Vertrag nicht leisten kann
Kein Vertrag macht aus einer schlechten Firma eine gute. Er hilft Ihnen, Probleme früh zu sehen und sauber zu lösen. Ein zu dicker Vertrag mit Strafen für jede Kleinigkeit schreckt seriöse Firmen eher ab. Ziel ist Klarheit, nicht Misstrauen.
Und bei großen Summen oder schwierigen Fragen ersetzt dieser Artikel keine Rechtsberatung. Die Arbeiterkammer und die Konsumentenberatung helfen Privatpersonen bei Fragen zum Werkvertrag.
So arbeitet Skyline Bau
Bei uns bekommen Sie das Angebot mit Positionen, Mengen und Materialien, damit Sie es mit dieser Checkliste prüfen können. Unsere Bedingungen stehen offen in den AGB, subsidiär gilt die ÖNORM B 2110. Sie planen eine Wohnungssanierung in Wien oder eine größere Sanierung? Fordern Sie Ihr Angebot an – mit Besichtigung vor Ort und schriftlichem Leistungsumfang.
Steht eine Strangsanierung im Haus an, gilt dasselbe: Umfang, Termine und Wiederherstellung schriftlich festhalten. Mehr in Strangsanierung im bewohnten Haus.
Häufige Fragen
Muss ein Bauvertrag schriftlich sein?
Nein, ein Werkvertrag ist auch mündlich gültig. Schriftlich ist er aber viel leichter zu beweisen. Bei Sanierungen sollten Leistung, Preis und Termine immer schriftlich festgehalten werden.
Ist ein Kostenvoranschlag für Privatkunden verbindlich?
Ja, im Zweifel schon. Nach § 5 KSchG gilt seine Richtigkeit als gewährleistet, wenn die Firma nicht ausdrücklich das Gegenteil erklärt hat.
Darf die Firma für den Kostenvoranschlag etwas verlangen?
Gegenüber Verbrauchern nur, wenn sie vorher auf die Zahlungspflicht hingewiesen hat (§ 5 KSchG).
Wie viel Mehrkosten muss ich ohne Rückfrage akzeptieren?
Beim unverbindlichen Kostenvoranschlag muss eine beträchtliche Überschreitung unverzüglich gemeldet werden. Laut WKO nennt die Rechtsprechung 15 % als Richtwert, entscheidend ist der Einzelfall.
Wie lange habe ich Gewährleistung auf Sanierungsarbeiten?
Bei Arbeiten an unbeweglichen Sachen drei Jahre ab Übergabe (§ 933 ABGB). Die Frist kann vertraglich angepasst werden; gegenüber Verbrauchern gelten Schutzregeln.
Was ist der Unterschied zwischen Pauschalpreis und Einheitspreis?
Beim Pauschalpreis zahlen Sie einen fixen Betrag für die beschriebene Leistung. Bei Einheitspreisen wird nach tatsächlich ausgeführter Menge abgerechnet, etwa pro m² oder Laufmeter.
Quellen
- Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch, § 1170a (Kostenvoranschlag) – https://www.jusline.at/gesetz/abgb/paragraf/1170a (Stand 11/2026)
- Konsumentenschutzgesetz, § 5 (Kostenvoranschläge) – https://www.jusline.at/gesetz/kschg/paragraf/5 (Stand 11/2026)
- Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch, § 933 (Gewährleistungsfristen) – https://www.jusline.at/gesetz/abgb/paragraf/933 (Stand 11/2026)
- Allgemeines bürgerliches Gesetzbuch, § 1170b (Sicherstellung bei Bauverträgen) – https://www.jusline.at/gesetz/abgb/paragraf/1170b (Stand 11/2026)
- WKO: Kostenvoranschlag gegenüber Unternehmern – Überblick (15-%-Richtwert), Stand 10/2025 – https://www.wko.at/vertragsrecht/kostenvoranschlag-unternehmern-ueberblick
Stand 11/2026. Dieser Artikel ist eine allgemeine Information und keine Rechtsberatung.