Generalsanierung Wieneinmal richtig,statt dreimal halb.

Generalsanierung Wien aus einer Hand

Generalsanierung Wien bezeichnet die umfassende Sanierung eines Gebäudes oder einer Wohnung, bei der sämtliche Gebäudeteile erneuert werden — von der Bausubstanz über die Haustechnik bis zum Innenausbau. Die Generalsanierung ist die gründlichste Form der Sanierung: Sie macht aus einem in die Jahre gekommenen Objekt ein Gebäude, das modernen Wohnstandards entspricht.

Der Begriff grenzt sich klar von kleineren Maßnahmen ab. Während eine Renovierung Oberflächen auffrischt und eine Teilsanierung einzelne Bereiche erneuert, betrifft die Generalsanierung das ganze Objekt. Sie ist der richtige Weg, wenn ein Gebäude über die Jahre einen erheblichen Sanierungsstau angesammelt hat und punktuelle Reparaturen nicht mehr genügen.

Skyline Bau führt die Generalsanierung als ausführendes Bauunternehmen in Kooperation mit konzessionierten Baumeister-Partnerbetrieben aus. Genau das ist bei einer Generalsanierung entscheidend: Sie berührt eine Vielzahl von Gewerken, die zeitlich genau verzahnt zusammenarbeiten müssen. Skyline Bau koordiniert all das als ein Ansprechpartner — von der Planung über die Behördenwege bis zur Übergabe des sanierten Objekts.

Eine Generalsanierung umfasst typischerweise die Komplettsanierung der Bausubstanz, die Erneuerung der Elektro- und Sanitärinstallationen, den Innenausbau und gegebenenfalls eine neue Raumstruktur, die Fassadensanierung, die Dachsanierung und die Modernisierung der Haustechnik. Je nach Objekt kommen weitere Maßnahmen hinzu — der Umfang wird für jedes Gebäude individuell festgelegt.

Ein zentraler Begriff bei der Generalsanierung ist der Sanierungsstau. Wer notwendige Arbeiten über Jahre aufschiebt, zahlt am Ende drauf: Alte Wasserleitungen verursachen Wasserschäden, ein undichtes Dach lässt Feuchtigkeit in die Substanz, eine veraltete Elektrik wird zum Sicherheitsrisiko. Die Generalsanierung räumt diesen aufgestauten Bedarf in einem geplanten Zug ab. Statt jedes Problem einzeln und mit Verzögerung anzugehen, wird das Gebäude einmal gründlich auf einen zeitgemäßen Stand gebracht.

Gerade in Wien mit seinem großen Bestand an Altbauten ist die Generalsanierung ein wichtiges Thema. Viele Gebäude entsprechen längst nicht mehr den heutigen Standards — undichte Fenster, veraltete Heizungen, alte Leitungen, ungedämmte Fassaden. Die Generalsanierung bringt diese Gebäude auf einen zeitgemäßen Stand und sichert ihren Wert für die kommenden Jahrzehnte. Damit ist sie auch ein Beitrag zum Erhalt des charakteristischen Stadtbildes.

Ein wichtiges Thema ist die Förderung. Wien fördert Sanierungen großzügig — von der thermischen Sanierung über den Heizungstausch bis zu einzelnen Maßnahmen lassen sich oft mehrere Förderungen kombinieren. Skyline Bau klärt die aktuell verfügbaren Programme und unterstützt bei der Abwicklung, was die effektiven Kosten der Generalsanierung deutlich senkt.

Wir kennen den Gebäudebestand — die Gründerzeithäuser, die Zwischenkriegsbauten, die Nachkriegsbauten, jeweils mit ihren typischen Schwachstellen. Skyline Bau plant jede Generalsanierung individuell und führt sie mit allen Gewerken koordiniert, behördlich abgesichert und zum verbindlichen Festpreis aus. Eine Generalsanierung ist eine der größten Investitionen in eine Immobilie — entsprechend wichtig ist es, sie einem erfahrenen Partner anzuvertrauen, der das gesamte Projekt verantwortet.

Generalsanierung Wien — alle Leistungen

Marktrichtwerte in Wien — Generalsanierung 2026

Diese Werte sind der Rahmen, in dem sich der Wiener Markt bewegt. Sie stammen aus öffentlich zugänglichen Kostenaufstellungen von Fachportalen und Ratgebern. Wir nennen sie hier, damit Sie unser Angebot einordnen können — nicht, um uns damit zu vergleichen.

Wichtig zur Einordnung: Spannen sind keine Preise. Wo Sie in der Spanne landen, entscheidet der Zustand der Substanz — Steigleitungen, Elektrik, Bodenaufbau, Statik. Das sieht man erst nach dem Öffnen. Deshalb nennen wir den Preis nach der Besichtigung als Festpreis und nicht vorher als Spanne im Prospekt.

Was kostet eine Generalsanierung Wien?

Die Kosten einer Generalsanierung Wien hängen vom Zustand des Objekts, vom Sanierungsumfang, von der Größe und vom Ausstattungsstandard ab. Skyline Bau erstellt nach Begehung und Aufmaß ein verbindliches Festpreisangebot nach ÖNORM B 2110.

Die Spanne ist groß, weil eine Generalsanierung viele Formen annehmen kann — von der Vollsanierung einer einzelnen Altbauwohnung bis zur Generalsanierung eines gesamten Gebäudes mit Fassade, Dach und Haustechnik. Ein wichtiger Effekt: Je größer das Objekt, desto niedriger fallen die Kosten pro Quadratmeter aus, weil sich Gewerke wie Elektrik oder Gerüst nicht proportional verteuern.

Den Preis bestimmen weitere Faktoren: der Zustand der Substanz, die Frage, ob Fenster und Unterböden erneuert werden, die Transportwege auf der Baustelle — Lift, Zufahrt, Innenhof — und vor allem die gewählte Ausstattungsqualität. Österreichische Handwerkerpreise liegen dabei spürbar über den Werten, die in vielen Online-Vergleichsrechnern aus Deutschland stehen. Ein Festpreisangebot ist deshalb selten mit den niedrigsten Online-Richtwerten vergleichbar — und sollte es auch nicht sein.

Bei der Kostenplanung ist ein Puffer für Unvorhergesehenes sinnvoll — gerade im Altbau zeigen sich manche Schäden erst, wenn die Wände offen sind. Skyline Bau kalkuliert von Anfang an vollständig und realistisch, weist alle Posten transparent aus und nennt einen verbindlichen Festpreis.

Hinzu kommt die Förderung der Stadt Wien, die einen erheblichen Teil der Kosten abdecken kann — Skyline Bau wickelt sie auf Wunsch mit ab. Ein vollständiges, ehrlich kalkuliertes Angebot ist dabei kein Nachteil: Es ist die Zahl, die am Ende auch wirklich gilt, statt eines Lockpreises, der über Nachträge teuer wird.

Was eine Generalsanierung ausmacht

Der Begriff Generalsanierung wird oft verwendet, aber nicht immer präzise. Es lohnt sich, genau zu verstehen, was eine Generalsanierung ist — und was sie von anderen Maßnahmen unterscheidet.

Eine Generalsanierung ist die umfassende, vollständige Sanierung eines Objekts, bei der sämtliche Gebäudeteile modernisiert werden. Sie betrifft nicht einzelne Räume oder Gewerke, sondern das gesamte Gebäude oder die gesamte Wohnung — Bausubstanz, Installationen, Innenausbau, oft auch Fassade, Dach und Haustechnik. Das Ergebnis ist ein Objekt, das technisch und energetisch modernen Standards entspricht. Eine Generalsanierung ist damit mehr als eine Reparatur — sie ist eine Neupositionierung des Gebäudes für die kommenden Jahrzehnte.

Der Unterschied zur Kernsanierung ist fließend — beide Begriffe meinen eine sehr weitgehende Sanierung. Die Kernsanierung betont, dass das Gebäude bis auf den tragenden Kern, den Rohbau, zurückgeführt und neu aufgebaut wird. Die Generalsanierung ist der allgemeinere Begriff für eine Sanierung, die alle Gebäudeteile umfasst, ohne zwingend bis auf den Rohbau zurückzugehen.

Eine Generalsanierung kann sich auf eine einzelne Wohnung oder auf ein ganzes Gebäude beziehen. Bei der Generalsanierung eines Zinshauses kommen die Besonderheiten des Mehrparteienhauses hinzu; Skyline Bau behandelt das auf der eigenen Seite zur Zinshaussanierung. Bei der Generalsanierung eines Altbaus steht der Erhalt des historischen Charakters im Vordergrund.

Stuck, Kastenfenster, Raumhöhen und Fassadengliederung sind Werte, die eine gute Generalsanierung bewahrt, während sie die Technik des Gebäudes erneuert. In jedem Fall gilt: Die Generalsanierung ist die gründlichste Antwort auf einen Sanierungsstau. Sie ist aufwendiger als eine Teilsanierung, aber sie löst die Probleme eines Gebäudes dauerhaft statt sie zu verschieben.

Generalsanierung, Teilsanierung, Renovierung

Wer ein Gebäude oder eine Wohnung in Ordnung bringen will, hat verschiedene Wege — und die Begriffe dafür werden oft durcheinandergebracht. Eine klare Unterscheidung hilft, das richtige Vorgehen zu wählen.

Die Renovierung ist die leichteste Form: Sie frischt Oberflächen auf — neue Farbe, neue Böden, neue Fliesen. Sie verändert die Bausubstanz nicht, sondern verbessert das Erscheinungsbild. Eine Renovierung ist schnell und günstig, löst aber keine technischen oder baulichen Probleme.

Die Teilsanierung geht tiefer: Sie erneuert einzelne Bereiche oder Gewerke — etwa das Bad, die Elektrik oder die Fenster. Sie ist sinnvoll, wenn nur bestimmte Punkte am Ende ihrer Lebensdauer sind und der Rest des Objekts in Ordnung ist. Die Teilsanierung verteilt die Investition auf überschaubare Etappen.

Die Generalsanierung schließlich ist die umfassende Lösung: Sie erneuert alle Gebäudeteile in einem geplanten Zug. Sie ist der richtige Weg, wenn ein Objekt einen erheblichen Sanierungsstau hat und punktuelle Maßnahmen den Aufwand nur verschleppen würden.

Welcher Weg der richtige ist, hängt vom Zustand des Objekts ab — Skyline Bau berät als ausführendes Bauunternehmen mit konzessionierten Baumeister-Partnerbetrieben ehrlich, welche Form der Sanierung wirklich sinnvoll ist, und schlägt nicht automatisch die größte Maßnahme vor. Eine zu groß angesetzte Sanierung verschwendet Geld, eine zu klein angesetzte löst das Problem nicht — die richtige Einschätzung spart dem Bauherrn beides.

Wann eine Generalsanierung sinnvoll ist

Eine Generalsanierung ist eine große Entscheidung. Es gibt aber klare Anzeichen, an denen sich erkennen lässt, dass eine umfassende Sanierung der richtige Weg ist.

Das deutlichste Anzeichen ist ein aufgestauter Sanierungsbedarf an mehreren Gewerken gleichzeitig. Wenn die Elektrik veraltet ist, die Leitungen am Ende ihrer Lebensdauer sind, die Fenster undicht und die Heizung ineffizient — dann ist es wirtschaftlicher, all das in einem geplanten Zug zu erneuern, statt jedes Problem einzeln und nacheinander anzugehen.

Ein zweiter Grund ist die Wirtschaftlichkeit. Wer Gewerke bündelt, spart: Ein Gerüst, das ohnehin für die Fassade steht, lässt sich auch fürs Dach nutzen; offene Wände für neue Leitungen sind auch der richtige Moment für die Dämmung. Die Generalsanierung nutzt diese Synergien, die bei einzeln verteilten Maßnahmen verloren gehen.

Ein dritter Grund ist die Wertentwicklung. Ein generalsaniertes Gebäude entspricht modernen Standards, ist energieeffizient und damit deutlich mehr wert — als Eigennutzung wie als Anlage. Gerade beim Kauf eines sanierungsbedürftigen Wiener Altbaus ist die Generalsanierung oft von Anfang an Teil des Plans.

Wer ein günstiges, aber sanierungsbedürftiges Objekt erwirbt, sollte die Generalsanierungskosten von Beginn an in die Kalkulation einbeziehen. Skyline Bau berät, ob und in welchem Umfang eine Generalsanierung für ein konkretes Objekt sinnvoll ist. Manchmal ist die Generalsanierung der klar richtige Weg, manchmal genügt eine gut geplante Teilsanierung — diese ehrliche Einschätzung gehört zur Beratung dazu.

Die Gewerke und ihre Koordination

Eine Generalsanierung ist kein einzelnes Gewerk, sondern das koordinierte Zusammenspiel vieler. Genau darin liegt ihre Komplexität — und der Grund, warum sie in die Hand eines Generalunternehmers gehört.

Bei einer Generalsanierung arbeiten typischerweise bis zu zehn verschiedene Gewerke zusammen: Abbrucharbeiten, Maurer, Elektriker, Installateure, Trockenbauer, Estrichleger, Fliesenleger, Maler, Dachdecker, Fenstertauscher. Jedes Gewerk hat seinen Platz in einer festen Reihenfolge — die Installation vor dem Estrich, der Estrich vor den Fliesen, die Fenster vor dem Innenausbau.

Wer diese Gewerke einzeln beauftragt, wird selbst zum Bauleiter: Termine koordinieren, Schnittstellen managen, im Streitfall die Verantwortung klären. Verzögert sich ein Gewerk, steht das nächste still — und die Kosten steigen. Ohne professionelle Bauleitung kommt es bei einer Generalsanierung schnell zu teuren Verzögerungen.

Skyline Bau übernimmt als ausführendes Bauunternehmen genau diese Koordination. Wir steuern alle Gewerke mit einem eigenen Bau-Team für die wesentlichen Arbeiten und einem eingespielten Netz spezialisierter Partner, halten die Reihenfolge und die Termine ein und tragen die Gesamtverantwortung. Der Bauherr hat einen einzigen Ansprechpartner und einen verbindlichen Festpreis — aus einer komplexen Generalsanierung wird ein überschaubares Projekt. Genau diese Vereinfachung ist der eigentliche Wert, den ein Generalunternehmer bei einer Generalsanierung bietet.

Behörde, Schadstoffe und Förderung

Eine Generalsanierung berührt nicht nur die Bautechnik, sondern auch rechtliche und sicherheitstechnische Themen. Ein erfahrener Baumeister hat diese von Anfang an im Blick.

Das erste Thema ist die Baubewilligung. Reine Instandhaltungsarbeiten wie Malerei oder Bodenverlegung sind in Wien bewilligungsfrei. Sobald jedoch tragende Wände verändert, der Grundriss umgestaltet, Fenster in der Fassade versetzt oder die Raumwidmung geändert wird, ist eine Baubewilligung nach der Wiener Bauordnung erforderlich. In Schutzzonen und bei denkmalgeschützten Gebäuden gelten zusätzliche Auflagen.

Das zweite Thema sind Schadstoffe. In Gebäuden aus den 1950er- bis 1980er-Jahren können Asbest in alten Putzen oder Fliesenklebern, bleihaltige Farben oder PAK in alten Klebern vorkommen. Vor einer Generalsanierung ist eine Schadstoffprüfung dringend zu empfehlen, bei Abbruchvorhaben ist sie gesetzlich vorgeschrieben. Skyline Bau hat das im Blick und veranlasst die nötigen Prüfungen. Schadstoffe sind kein Grund gegen eine Generalsanierung — sie müssen nur fachgerecht erkannt und behandelt werden.

Das dritte Thema ist die Förderung. Wien fördert Sanierungen großzügig — die thermische Sanierung, den Heizungstausch, einzelne Maßnahmen zur Energieeffizienz und Sicherheit. Oft lassen sich mehrere Förderungen kombinieren. Skyline Bau klärt als ausführendes Bauunternehmen gemeinsam mit konzessionierten Baumeister-Partnern die Bewilligungsfragen, veranlasst die Schadstoffprüfung und wickelt die Förderung ab — der Bauherr muss sich nicht selbst durch Vorschriften und Programme arbeiten.

Energetische Modernisierung

Ein zentraler Aspekt fast jeder Generalsanierung ist die energetische Modernisierung. Sie senkt nicht nur die laufenden Kosten, sondern ist auch der Bereich, in dem die Förderungen am großzügigsten ausfallen.

Alte Gebäude verlieren viel Energie — über ungedämmte Fassaden, alte Fenster, ungedämmte Dächer und Kellerdecken sowie über ineffiziente Heizsysteme. Die thermische Sanierung im Rahmen der Generalsanierung setzt an all diesen Punkten an: Fassadendämmung, neue Fenster, Dachdämmung und die Modernisierung der Heizung greifen ineinander.

Der Vorteil, die energetische Modernisierung im Rahmen einer Generalsanierung zu erledigen, liegt in den Synergien. Wenn die Fassade ohnehin bearbeitet wird, ist der Aufpreis für die Dämmung überschaubar; wenn die Wände für neue Leitungen offen sind, lässt sich die Innendämmung gleich mitdenken. Einzeln über Jahre verteilt wären dieselben Maßnahmen deutlich teurer.

Skyline Bau plant die energetische Modernisierung als integralen Teil der Generalsanierung — abgestimmt auf das Gebäude und mit Blick auf die verfügbaren Förderungen. So wird aus dem sanierten Gebäude nicht nur ein moderneres, sondern auch ein dauerhaft günstiger zu betreibendes. Die eingesparten Energiekosten tragen über die Jahre einen Teil der Sanierungsinvestition. Damit ist die energetische Modernisierung nicht nur eine ökologische, sondern auch eine wirtschaftliche Entscheidung.

Spezifika: Gründerzeit, Dippelboden, Kastenfenster

• Sanierungsstau — die Generalsanierung räumt aufgestauten Bedarf an mehreren Gewerken in einem Zug ab.
• Alle Gewerke aus einer Hand — bis zu zehn Gewerke koordiniert, ein Ansprechpartner.
• Wiener Altbau — Gründerzeit-, Zwischenkriegs- und Nachkriegsbauten mit typischen Schwachstellen.
• Baubewilligung — bei Eingriffen ins Tragwerk oder den Grundriss nach Wiener Bauordnung erforderlich.
• Schadstoffprüfung — bei Gebäuden der 1950er–1980er-Jahre vor der Sanierung dringend empfohlen.
• Förderung Stadt Wien — Sanierungen werden großzügig gefördert, oft mehrere Programme kombinierbar.
• Synergien nutzen — gebündelte Gewerke senken die Kosten gegenüber einzeln verteilten Maßnahmen.
• Realistische AT-Preise — österreichische Preise liegen über den deutschen Vergleichswerten.
• Kostenpuffer — im Altbau zeigen sich manche Schäden erst, wenn die Wände offen sind.
• Festpreis nach ÖNORM B 2110 — vollständig kalkuliert statt mit Lockpreisen geworben.

Generalsanierung Wien — in allen Wiener Bezirken aktiv

Ablauf und Bauzeit

Eine Generalsanierung ist ein großes Projekt — und die Frage nach Ablauf und Dauer steht zu Recht am Anfang. Eine gut organisierte Generalsanierung folgt einem klaren, geplanten Ablauf.

Am Anfang stehen Begehung, Bestandsaufnahme und Planung. Skyline Bau beurteilt den Zustand des Objekts, klärt den Sanierungsumfang, prüft die baurechtlichen Fragen und erstellt ein verbindliches Festpreisangebot. Es folgt — wo nötig — die Einreichplanung und die Baubewilligung. Dann beginnt die Bauphase mit dem Rückbau, gefolgt von den Gewerken in ihrer festen Reihenfolge.

Die Bauzeit einer Generalsanierung hängt stark vom Umfang ab — die Vollsanierung einer Wohnung dauert einige Wochen bis wenige Monate, die Generalsanierung eines ganzen Gebäudes entsprechend länger. Skyline Bau nennt im Festpreisangebot einen verbindlichen Zeitrahmen und koordiniert alle Gewerke so, dass dieser Rahmen hält.

Ein realistisch geplanter Zeitplan ist dabei ehrlicher als ein zu optimistischer, der von Anfang an nicht zu halten ist. Wer während der Generalsanierung nicht im Objekt wohnen kann, sollte das von Anfang an einplanen — Skyline Bau bespricht das im Vorfeld.

Worauf es bei der Ausführung ankommt

Eine Generalsanierung ist ein großes Projekt mit vielen Beteiligten — und die Qualität des Ergebnisses entscheidet sich an einigen klaren Punkten. Es lohnt sich, diese zu kennen.

Der erste Punkt ist die Planung. Eine Generalsanierung, die ohne durchdachtes Gesamtkonzept begonnen wird, läuft Gefahr, dass Gewerke aneinander vorbeiarbeiten oder Entscheidungen zu spät getroffen werden. Eine sorgfältige Planung am Anfang — mit Bestandsaufnahme, festgelegtem Umfang und klarem Ablauf — ist die Grundlage für eine reibungslose Ausführung.

Der zweite Punkt ist die Bauleitung. Während der Bauphase müssen die Gewerke koordiniert, die Qualität kontrolliert und auf Unvorhergesehenes reagiert werden. Ein ausführendes Bauunternehmen mit konzessionierten Baumeister-Partnerbetrieben, der die Bauleitung verantwortet, sorgt dafür, dass die Generalsanierung im Plan bleibt — terminlich, qualitativ und finanziell.

Der dritte Punkt ist die ehrliche Kommunikation. Bei einer Generalsanierung im Altbau kommen fast immer Dinge zum Vorschein, die vorab nicht sichtbar waren. Entscheidend ist, wie damit umgegangen wird: Ein seriöser Baumeister bespricht solche Funde offen, zeigt die Optionen auf und hält den Bauherrn informiert.

Skyline Bau steht für genau diese Punkte — durchdachte Planung, verantwortliche Bauleitung und ehrliche Kommunikation über den gesamten Verlauf der Generalsanierung. So wird aus einem großen, auf den ersten Blick unübersichtlichen Vorhaben ein planbares Projekt mit einem verlässlichen Ergebnis.

Generalsanierung Wien für Eigentümer, Käufer & Investoren

Typische Leistungspakete Generalsanierung Wien

• Begehung, Bestandsaufnahme und Sanierungskonzept
• Klärung der Baubewilligung und Einreichplanung
• Schadstoffprüfung bei Gebäuden der 1950er–1980er-Jahre
• Klärung und Abwicklung der Förderungen
• Rückbau und Entkernung
• Sanierung der Bausubstanz und des Tragwerks
• Erneuerung der Elektro-, Wasser- und Abwasserinstallationen
• Innenausbau, Trockenbau und neue Raumstruktur
• Fassadensanierung und Wärmedämmung
• Dachsanierung und Fenstertausch
• Modernisierung von Heizung und Haustechnik
• Übergabe des generalsanierten Objekts zum Festpreis

Von der Planung bis zur Übergabe

Warum Skyline Bau für Ihre Generalsanierung Wien

• Ausführendes Bauunternehmen — Generalsanierung mit voller bautechnischer Verantwortung.
• Alle Gewerke aus einer Hand — bis zu zehn Gewerke koordiniert, ein Ansprechpartner.
• Eigenes Bau-Team — die wesentlichen Gewerke mit eigenem Personal, verlässliche Termine.
• Festpreis nach ÖNORM B 2110 — verbindlich und vollständig kalkuliert, keine Lockpreise.
• Behördenkompetenz — Baubewilligung, Schadstoffprüfung und Einreichplanung inklusive.
• Förderabwicklung — Klärung und Abwicklung der Sanierungsförderungen.
• Altbau-Erfahrung — Kenntnis der typischen Schwachstellen des Gebäudebestands.
• Ehrliche Beratung — wir empfehlen den sinnvollen Umfang, nicht automatisch die größte Maßnahme.
• 3 Mio. € Bau-Haftpflicht.

Definition: was umfasst „General“ tatsächlich?

Eine Generalsanierung ist die grundlegende und umfassende Instandsetzung eines bestehenden Objekts — entweder eines Gebäudes oder einer Infrastruktur. Der Begriff geht weit über eine Komplettsanierung hinaus und zielt darauf ab, das gesamte Objekt vollständig zu erneuern oder auf den neuesten technischen Stand zu bringen. Bei Immobilien umfasst eine Generalsanierung folgende Bereiche:

• Tragende Bauteile und Dachstühle — Statik-Prüfung, ggf. Ertüchtigung nach ÖNORM B 4015 (Wien Erdbebenzone 3), Erneuerung von Holz-Dachstühlen.
• Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallationen — neue Steigleitungen, Strangsanierung, Wärmepumpen-Vorbereitung, FI-Schutz und moderne Verteiler.
• Fenster und Türen — komplette Erneuerung mit U-Wert-konformen Bauteilen, in Schutzzonen mit Kastenfenster-Nachbau.
• Fassadendämmung — WDVS nach ÖNORM B 6122, bei Schutzzonen-Häusern alternativ Innendämmung nach OIB-Richtlinie 6.
• Brandschutz-Ertüchtigung nach OIB-Richtlinie 2 — neue Brandwände, Schachtwände, Fluchtweg-Türen.
• Energieeffizienz — Ziel ist eine Senkung des Energieverbrauchs um 50 bis 80 % und damit Verlängerung der Lebensdauer der Immobilie um Jahrzehnte.

Der Begriff Generalsanierung ist nicht nur im Bauwesen üblich — auch die Deutsche Bahn verwendet ihn für ihr Sanierungsprogramm „Hochleistungsnetz“ (4.000 km Strecke in 40 Korridoren bis 2036). Bei Immobilien meint Generalsanierung aber den ganzheitlichen baulichen Eingriff.

Was unterscheidet sie von Komplettsanierung und Kernsanierung?

• Renovierung = oberflächliche Auffrischung (Malen, Tapezieren, Bodenwechsel). Kein Eingriff in Bausubstanz.
• Sanierung = Behebung von Schäden und Wiederherstellung der Nutzbarkeit. Mittlerer Eingriff.
• Komplettsanierung = ganzheitliche Modernisierung der Wohnung oder des Hauses (alle Gewerke gleichzeitig). Innenausbau-Fokus.
• Generalsanierung = umfassende Erneuerung des gesamten Objekts vom Keller bis zum Dach, inklusive Statik, Tragwerk, energetische Hülle und Haustechnik. Schwerster Eingriff vor der Kernsanierung.
• Kernsanierung = Entkernung bis auf den Rohbau + Wiederaufbau. Maximaleingriff, oft 150.000 € aufwärts bei 100 m² Haus.

Generalsanierung Wien — konkrete Kosten 2026

• Wiener Altbauwohnung 90 m² Generalsanierung: 90.000 bis 135.000 € (1.000–1.500 €/m²).
• Ganzes Haus Generalsanierung: ab 150.000 €, bei umfassender Tragwerks-Ertüchtigung und Energieeffizienz bis 400.000 €.
• Wiener Zinshaus Generalsanierung: typisch 800 bis 2.500 €/m² bei 800–2.000 m² Gesamt-Wohnfläche, oft mit Sockelsanierung-Förderung wohnfonds_wien (40 %).
• Statik-Ertüchtigung bei Aufstockungs-Vorbereitung: 30.000–80.000 € zusätzlich.
• Energetische Komponente (WDVS, Fenster, Dach, Heizungstausch): 250–500 €/m² Wohnfläche.

Bauzeit-Regeln und Lärmschutz in Wien

Wer eine Generalsanierung plant, muss die gesetzlichen Bauzeit-Regeln kennen:

• Werktags 6 bis 20 Uhr sind Bauarbeiten in Wien grundsätzlich zulässig.
• Keine gesetzliche Mittagsruhe — in Wien anders als in vielen deutschen Bundesländern.
• Nachts (20–6 Uhr) und an Sonntagen gelten strenge Lärmschutzauflagen — laute Arbeiten unzulässig.
• Schutzzonen-Anzeige bei MA 19 vor Maßnahmen an ortsbildwirksamen Fassaden.
• MA-37-Bauanzeige bei Eingriff in tragende Bauteile, Grundriss-Änderungen oder Erweiterungen.
• Bundesdenkmalamt bei denkmalgeschützter Substanz.

Förderlandschaft: Raus aus Gas, THEWOSAN, Sanierungsbonus

• Raus aus Gas / Raus aus Öl — Bundesförderung für Heizungstausch, Schwerpunkt 2026 Wärmepumpe, Fernwärme-Anschluss, Pelletheizung.
• Sanierungsscheck über sanierungsoffensive.gv.at — bis 9.000 € EFH thermisch, bis 14.000 € umfassend.
• wohnfonds_wien Sockelsanierung — bis 40 % der förderbaren Kosten bei Zinshäusern. Der wichtigste Förderhebel für Großprojekte.
• MA 50 Wohnbauförderung — kombinierbar mit thermisch-energetischer Förderung.
• OeKB-Klimakredit — günstige Kreditfinanzierung.
• Hauskunft Wien — kostenlose Beratung zur Förderkombination.
• Qualitätsplattform Sanierung (qp-sanierung.at) — Stadt-Wien-unterstützte Qualitätssicherung.

Wer bei uns was macht

Erstens — Tiefe statt Oberfläche. Eine Generalsanierung greift in Tragwerk und Statik ein, nicht nur in Oberflächen. Skyline Bau koordiniert mit konzessionierten Baumeister-Partnern, die nach ÖNORM B 4015 (Erdbebenzone 3) rechnen — und damit auch bei Aufstockungs-Vorbereitung und tragender Wandöffnung saubere Ergebnisse liefern.

Zweitens — Behörden-Routine. MA 37 Baupolizei, MA 19 Stadtgestaltung, MA 50 Wohnbauförderung, ggf. Bundesdenkmalamt. Wir kennen die Zuständigkeiten und reichen vollständig ein.

Drittens — Alle vier Förderschienen kombiniert. Skyline Bau plant Sanierungsscheck + Sockelsanierung + MA 50 + Raus-aus-Gas in einem Antragsverfahren.

Viertens — Festpreis nach ÖNORM B 2110:2023. Auch bei großem Eingriffsumfang verbindlicher Festpreis — keine Stundenlohn-Kalkulation, keine offenen Nachträge.

Die kurze Antwort auf die häufigste Frage

Welcher Anbietertyp zu welchem Vorhaben passt

Für eine Generalsanierung kommen drei Arten von Betrieben in Frage. Sie unterscheiden sich nicht in der Qualität, sondern in der Auftragsgröße, für die sie eingerichtet sind. Der häufigste Fehler ist, den falschen Typ anzufragen — und dann entweder ein überhöhtes Angebot oder gar keines zu bekommen.

Womit Sie unabhängig vom Typ rechnen sollten: 1.000 bis 1.800 Euro pro Quadratmeter bei der Wohnung, 1.500 bis 2.500 Euro pro Quadratmeter beim gesamten Gebäude. Verbindlich wird das erst nach der Begehung.

Generalsanierung oder Zinshaussanierung: klare Abgrenzung

Auftraggeber verwechseln Begriffe oft. Generalsanierung und Zinshaussanierung sind zwei unterschiedliche Sanierungs-Klassen mit unterschiedlichen Behörden-Verfahren, Kosten-Rahmen und Wirtschaftlichkeits-Kalkulation:

• Generalsanierung: Vollsanierung einer Wohneinheit oder eines Einfamilienhauses / Mehrfamilienhauses. Kosten laut Skyline-die Wiener Bauordnung 1.000-1.800 €/m² (Wohnung) bzw. 1.500-2.500 €/m² (Gesamtgebäude inkl. Fassade + Dach). Auftraggeber typisch Eigentümer oder WEG. Behörden-Verfahren: BO für Wien §§ 60-62a.
• Wiener Zinshaussanierung: Sanierung eines gründerzeitlichen Mietshauses mit mehreren Wohneinheiten unter MRG-Zinsregelungen. Auftraggeber typisch Wiener Zinshaus-Eigentümer, Immobilien-Fonds, Bauträger. Zusatz-Aspekte: MRG § 3 (Erhaltungspflicht), MRG § 18 (Mietzins-Erhöhungs-Recht bei nützlichen Verbesserungen), Wohnfonds-Wien-Sanierungsförderung, Substanz-Erhaltungs-Anforderung.
• Kosten-Unterschied: Wiener Zinshaussanierung typisch 1.500-3.000 €/m² wegen MA-19-Schutzzonen-Bezug, Original-Detail-Erhalt (Kastenfenster, Stuck, Original-Türen, Original-Parkett), Denkmalschutz-Verfahren + Wohnfonds-Förderungs-Bedingungen.
• Verwandte Leistungen: Skyline Bau bietet Generalsanierung und Zinshaussanierung als zwei getrennte Master-Produkte. Für Zinshäuser gilt eine eigene Logik — siehe Zinshaussanierung Wien.
• die Wiener Bauordnung-Bezug: Skyline Bau-die Wiener Bauordnung 1.000-1.800 €/m² gilt für Generalsanierung ohne Wiener Zinshaus-Spezifika. Bei Wiener Zinshaussanierung eigener Kostenrahmen 1.500-3.000 €/m² wegen Schutzzonen- und MRG-Bezug.

Wiener Bauordnung §§ 60–62a: Anzeige, Bewilligung, Verfahren

• § 60 BO für Wien — Bewilligungspflicht bei Generalsanierungs-Umfang: bei tragender-Wand-Öffnung, Aufstockung, Zubau, Nutzungs-Änderung. Einreichplan-Erfordernis. Verfahrensdauer 3-8 Monate.
• § 62 BO für Wien — Anzeigepflichtige Vorhaben: bei nicht-tragender Zwischenwand-Änderung, Innen-Grundriss-Modifikation ohne statischen Eingriff. Anzeige-Frist 8 Wochen.
• § 62a BO für Wien — Bewilligungsfreie Vorhaben: reine Innen-Renovierung ohne statische Eingriffe. keine Behörden-Anzeige nötig.
• Einreichplan-Inhalt: Grundriss-Bestand, Grundriss-Neu, Schnitte, Statik-Nachweis, Baubeschreibung, Nachbar-Zustimmungen.
• Einreichplan-Kosten: 850-3.850 € netto je nach Komplexität. Architekten- oder Ziviltechniker-Erstellung.
• MA 37 Baupolizei-Zuständigkeit: Bauverfahren beim jeweiligen Wiener Bezirk.
• MA 19 Schutzzonen-Konsultation: bei Schutzzonen-Adresse (1.-9. Bezirk großteils, Teile 10.-19. Bezirk).
• Bundesdenkmalamt (BDA): bei denkmalgeschützten Bauten.
• Statiker-Nachweis: durch befugten konzessionierten Baumeister-Partner oder Ziviltechniker mit Statik-Konzession Pflicht.
• Fertigstellungs-Anzeige § 128 BO für Wien: nach Bauende an MA 37 Pflicht.
• Skyline Bau-Behörden-Begleitung: Bauleiter begleitet Einreichplan-Erstellung, MA 19-Konsultation, Nachbar-Zustimmungen, Fertigstellungs-Anzeige.

Wohnfonds-Förderungen 2026 und Sanierungsscheck

• Wohnfonds Wien Sanierungsförderung: Hauseigentümer und Hausverwaltungen. Darlehen und Zuschüsse für klima-relevante Sanierungen.
• Klima- und Innovationsagentur Wien: Beratung für innovative Sanierungs-Projekte.
• Sanierungsscheck-Bundesprogramm: gestoppt per 02.02.2026. Kesseltausch-Prämie läuft weiter.
• Kesseltausch-Prämie 2026: bei Umstieg auf Wärmepumpe oder Fernwärme. Bis 4.500 € Zuschuss.
• Wärmedämmung-Förderung: bei WDVS-Sanierung Landes-Förderung möglich.
• Fenster-Tausch-Förderung 2026: bei 3-fach-Verglasung mit U-Wert unter 1,1.
• Barrierefrei-Sanierung-Förderung: FSW-Förderung für alters-gerechte Wohnungs-Anpassung.
• MA 25 Wohnbauförderung: bei Ersterwerbern mit Erstbezug-Sanierung.
• Denkmalschutz-Förderung: bei denkmalgeschützten Bauten BDA-Zuschuss möglich.
• Skyline Bau-Fördermittel-Begleitung: Erstberatung im Erstgespräch kostenlos.
• Hauskunft Wien: neutrale Beratungs-Institution (hauskunft-wien.at) für Sanierungs-Fragen.
• Energieberatung Wien kostenlos: städtische Energie-Beratung mit Energieberatungsprotokoll.

Was eine Generalsanierung von einer Sanierung unterscheidet

Der Unterschied ist kein Marketingbegriff, sondern hat Folgen für Bewilligung, Förderung und Bauzeit.

• Alle Gewerke in einem Zug: Eine Generalsanierung erneuert Elektrik, Sanitär, Heizung, Böden, Bad und Oberflächen gemeinsam. Eine Sanierung kann auch nur einen Teil betreffen.
• Bewilligungspflicht prüfen: Sobald tragende Bauteile, Grundriss oder Gebäudehülle angegriffen werden, ist eine Einreichung bei der MA 37 nötig. Reine Oberflächenarbeiten sind bewilligungsfrei.
• Förderung setzt Umfang voraus: Die Sanierungsförderung der Stadt Wien greift erst ab bestimmten Maßnahmenpaketen, meist im Zusammenhang mit Wärmeschutz oder Heizungstausch. Einzelmaßnahmen fallen häufig heraus.
• Nutzung während der Bauzeit: Eine Generalsanierung im bewohnten Objekt ist möglich, verlängert die Bauzeit aber um 30 bis 50 Prozent, weil in Etappen und mit Staubschleusen gearbeitet wird.
• Gewährleistung aus einer Hand: Der entscheidende praktische Vorteil. Wenn nach zwei Jahren der Boden arbeitet, muss nicht geklärt werden, ob es am Estrich, an der Fußbodenheizung oder am Belag liegt.

Im Zinshaus gelten eigene Regeln, vor allem wegen des bewohnten Zustands und der Sockelsanierungsförderung: Zinshaussanierung Wien.

Finanzierung, Zahlungsplan und Steuer-Absetzung

• Unser Standard-Zahlungsplan: 30 % Anzahlung bei Auftragserteilung, 40 % Zwischenzahlung bei Rohinstallations-Fertigstellung, 30 % Schlusszahlung bei Endabnahme.
• alternativer Zahlungsplan Kleinauftrag: 60 % Anzahlung / 40 % Schlussrechnung bei Aufträgen unter 25.000 €.
• Sanierungs-Kredit-Konditionen 2026: Effektiv-Zinssatz 4,5-6,8 % je nach Bonität. Laufzeit 5-25 Jahre je nach Bausumme.
• KIM-Verordnung 2025: 40 % Eigenmittel-Anteil, max 35 Jahre Kredit-Laufzeit, 40 % Einkommens-Belastung.
• ERP-Kredit: zinssubventionierter Kredit bei klima-relevanten Sanierungen.
• Bausparkassen-Darlehen: s Bausparkasse, Wüstenrot, start:bausparkasse.
• Steuer-Vorteil bei Vermieter-Sanierung: Werbungskosten-Absetzung im Einkommensteuer-Bescheid.
• Steuer-Vorteil bei Eigennutzer: Sonderausgaben bei energetischen Sanierungen nach § 18 EStG.
• Vorsteuer-Abzug bei Unternehmens-Auftrag: 20 % Vorsteuer voll abzugsfähig.
• Skyline Bau-Fördermittel-Vorbereitung: Skyline-Bauleiter unterstützt Antrag-Vorbereitung.

Generalsanierung, Komplettsanierung, Kernsanierung — was ist was?

Die drei Begriffe werden im Wiener Markt durcheinandergeworfen, und das ist kein Zufall: Wer eine Teilsanierung verkauft und „General“ draufschreibt, bekommt mehr Anfragen. Für Sie entscheidet der Unterschied über Budget, Bauzeit und darüber, ob das Objekt danach wirklich auf Stand ist.

Renovierung — die Oberfläche

Böden, Anstrich, Türen, vielleicht Sanitärobjekte. Die Substanz bleibt unangetastet: Leitungen bleiben liegen, Elektrik bleibt wie sie ist, der Estrich bleibt drin. Das dauert Wochen, nicht Monate, und kostet einen Bruchteil. Sinnvoll, wenn die Technik intakt ist und das Objekt nur alt aussieht.

Teilsanierung — einzelne Gewerke

Ein Bad neu, die Fenster getauscht, die Heizung umgestellt. Klar abgegrenzt, planbar, oft förderfähig. Sinnvoll, wenn ein konkreter Mangel behoben werden soll und der Rest tragfähig ist. Riskant, wenn das neue Bad an eine 60 Jahre alte Steigleitung angeschlossen wird — dann liegt das Problem hinter der frischen Fliese.

Generalsanierung — die ganze Substanz

Rückbau bis auf den Rohbau. Erneuert werden Haustechnik, Elektrik, Sanitär, Heizung, Bodenaufbau, Fenster — bei Gebäuden zusätzlich Fassade, Dach und Kellerdecke. Das Objekt geht auf aktuellen Stand der Technik, nicht nur auf aktuellen Stand der Optik. Nötig, wenn verzinkte Steigleitungen, Elektrik ohne FI-Schutzschalter, feuchte Bausubstanz oder eine Gasetagenheizung vorliegen.

Kernsanierung — der Begriff ohne Norm

Technisch gibt es keine verbindliche Definition. Gemeint ist meist dasselbe wie Generalsanierung, manchmal aber auch nur Entkernung ohne Wiederaufbau der Haustechnik. Fragen Sie im Angebot konkret nach, was mit Leitungen, Elektrik und Bodenaufbau passiert — dort entscheidet sich, was Sie tatsächlich bekommen.

Woran Sie erkennen, was Sie brauchen

Wir sagen Ihnen bei der Besichtigung, in welche Kategorie Ihr Objekt fällt — auch wenn die Antwort „Teilsanierung reicht“ lautet und wir damit weniger verdienen.

Was Sie vor Vertragsabschluss von uns bekommen

Am Bau wird viel behauptet und wenig belegt. Diese drei Nachweise sind der Unterschied zwischen einem Versprechen und einer Zusage — und Sie sollten sie von jedem Anbieter verlangen, nicht nur von uns.

Und was wir dokumentieren, sehen Sie sonst nie: Fotos der Rohinstallation vor dem Verschließen der Wände. Die Abdichtung, bevor verfliest wird. Beides verschwindet hinter Putz und Fliese — und beides entscheidet, ob das Objekt in zwanzig Jahren noch dicht ist. Sie bekommen die Bilder bei der Abnahme. Nicht auf Nachfrage.

Vier Dinge, die Sie woanders hören — und bei uns nicht

Vertrauen entsteht nicht dadurch, dass jemand alles verspricht. Es entsteht dadurch, dass jemand sagt, wo die Grenze ist.

Generalsanierung Wien — was dazugehört

Eine Generalsanierung vereint alle Gewerke. Was zusammenhängt:

Wann Sie uns nicht brauchen

Nicht jedes Projekt braucht ein Bauunternehmen. Wir sagen Ihnen bei der Begehung ehrlich, wenn Sie bei uns falsch sind — auch wenn wir damit einen Auftrag verlieren.

Warum wir das sagen: Ein Kunde, dem wir eine unnötige Sanierung verkauft haben, kommt nicht wieder und empfiehlt uns nicht weiter. Ein Kunde, dem wir ehrlich gesagt haben, dass sein Bad noch zehn Jahre hält, ruft in zehn Jahren an — und in der Zwischenzeit, wenn im Haus die Strangsanierung ansteht.

Generalsanierung Wien — das sollten Sie wissen

Damit Sie genau wissen, was auf Sie zukommt, beantworten wir hier die wichtigsten Fragen rund um Generalsanierung Wien — ehrlich und aus der Praxis eines ausführenden Bauunternehmens.

Was bedeutet Generalsanierung genau?

Bei einer Generalsanierung wird das gesamte Objekt umfassend erneuert — im Gegensatz zur Teilsanierung, die nur einzelne Bereiche betrifft. Typisch sind neue Elektrik, Sanitär und Heizung, erneuerte Böden und Bäder, oft auch Fassade und Dach. Ziel ist, das Gebäude technisch und optisch auf einen neuwertigen Stand zu bringen, ohne es abzureißen. Für Sie heißt das: ein Projekt, ein Vertrag, ein Ansprechpartner statt zehn Einzelfirmen.

Generalsanierung oder Kernsanierung — wo ist der Unterschied?

Die Generalsanierung erneuert umfassend, lässt aber meist Grundriss und tragende Struktur bestehen. Die Kernsanierung geht noch weiter: Das Gebäude wird bis auf die tragenden Wände entkernt und komplett neu aufgebaut, oft mit neuem Grundriss. Kernsanierung ist der größere Eingriff und teurer, dafür entsteht praktisch ein Neubau-Zustand. Was für Ihr Objekt sinnvoll ist, hängt vom Zustand ab.

Was kostet eine Generalsanierung?

Als Richtwert liegt eine Generalsanierung je nach Umfang bei rund 800 bis 1.800 Euro pro Quadratmeter. Entscheidend sind der Zustand der Bausubstanz, wie viel Technik erneuert wird und die Ausstattung. Nach einer Besichtigung mit Bestandsaufnahme erhalten Sie ein verbindliches Festpreisangebot nach ÖNORM, aufgegliedert nach Gewerken.

Wie lange dauert eine Generalsanierung?

Das hängt stark von Größe und Umfang ab. Eine Wohnung ist oft in zwei bis vier Monaten fertig, ein ganzes Haus kann sechs Monate und länger dauern. Wichtig ist ein realistischer Zeitplan mit fester Gewerke-Reihenfolge — den erstellen wir vorab, damit Sie wissen, woran Sie sind.

Häufige Fragen zur Generalsanierung Wien

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