Wohnungssanierung Wienentkernt, neu aufgebaut,in acht Wochen übergeben.

Was kostet eine Wohnungssanierung 2026?

Die Küche ist in jeder Wohnungssanierung der Raum mit den meisten Anschlüssen – Ablauf und Kosten auf Küchensanierung Wien.

Soll die Wohnung bis auf den Rohbau zurück, beginnt es hier: Entkernung Wien.

Für einzelne Durchführungen in bewohnten Wohnungen bohren wir statt zu stemmen – staubarm und ohne Nacharbeit: Kernbohrung Wien.

Wohnung renovieren in Wien: Renovierung, Sanierung oder Kernsanierung

Die drei Wörter werden durcheinander verwendet, meinen aber drei verschieden große Vorhaben. Wer eine Wohnungsrenovierung sucht, will meistens nicht das, was ein Anbieter unter Sanierung versteht — und zahlt dann für Leistungen, die er nicht gebraucht hätte. Die Abgrenzung entlang dessen, was tatsächlich angegriffen wird:

Eine günstige Wohnungsrenovierung ist möglich, aber nicht durch billigere Arbeit — sondern dadurch, dass Sie sie auf das Sichtbare beschränken und nichts öffnen. Sobald eine Wand aufgeht, ist es keine Renovierung mehr.

Unser Rat vor der Entscheidung: Lassen Sie die Elektrik ansehen. Wenn in der Wohnung noch Aluminiumleitungen, Stoffummantelung oder eine Verteilung ohne Fehlerstromschutzschalter liegen, ist eine reine Renovierung die teurere Variante — weil in zwei Jahren doch aufgestemmt wird, durch die frisch gemalten Wände.

Marktrichtwerte in Wien — Wohnungssanierung 2026

Diese Werte sind der Rahmen, in dem sich der Wiener Markt bewegt. Sie stammen aus öffentlich zugänglichen Kostenaufstellungen von Fachportalen und Ratgebern. Wir nennen sie hier, damit Sie unser Angebot einordnen können — nicht, um uns damit zu vergleichen.

Wichtig zur Einordnung: Spannen sind keine Preise. Wo Sie in der Spanne landen, entscheidet der Zustand der Substanz — Steigleitungen, Elektrik, Bodenaufbau, Statik. Das sieht man erst nach dem Öffnen. Deshalb nennen wir den Preis nach der Besichtigung als Festpreis und nicht vorher als Spanne im Prospekt.

Wohnungssanierung nach Bezirk: was den Preis in Wien verschiebt

Derselbe Quadratmeter kostet in Wien nicht überall dasselbe. Nicht wegen der Adresse, sondern wegen der Bausubstanz und der Zufahrt. Was wir in den Bezirken regelmäßig antreffen:

• 1010 Innere Stadt: Schutzzone, Kastenfenster erhaltenspflichtig, Anlieferung nur in Zeitfenstern. Rechnen Sie mit 15 bis 25 Prozent Aufschlag gegenüber dem Wiener Mittel.
• 1030 Landstraße, 1040 Wieden, 1050 Margareten: dichter Gründerzeitbestand mit Holztramdecken. Der Bodenaufbau ist fast immer der größte Einzelposten, weil Trittschall und Statik zusammenkommen.
• 1060 bis 1090: gemischt, viele bereits einmal sanierte Wohnungen. Hier ist die Frage meistens, ob die Elektrik aus den Neunzigern noch reicht.
• 1100 Favoriten, 1110 Simmering, 1120 Meidling: Nachkriegsbau und Gemeindebau neben Gründerzeit. Im Nachkriegsbau sind die Grundrisse enger, dafür die Decken massiv — das macht die Sanierung günstiger und schneller.
• 1130 Hietzing, 1180 Währing, 1190 Döbling: Cottage-Bestand und Villen. Größere Einheiten, höherer Ausbaustandard, längere Bauzeiten.
• 1200 Brigittenau, 1210 Floridsdorf, 1220 Donaustadt: viel Bestand aus den Sechzigern bis Achtzigern, gute Zufahrt, Lift meist vorhanden. Das drückt die Baustellenkosten spürbar. Unser Standort liegt im 21. Bezirk.
• 1230 Liesing: Reihenhäuser und kleinere Wohnhausanlagen, häufig mit eigenem Kellerabteil und Garten — dadurch mehr Nebenleistungen im selben Auftrag.

In allen 23 Bezirken arbeiten wir mit derselben Mannschaft und demselben Vertrag. Die Begehung ist überall in Wien kostenlos.

Kosten-Übersicht nach Sanierungs-Typ

• Renovierung ohne Substanzeingriff: 100-300 €/m² netto (die Wiener Bauordnung). Malen, Bodenbelag-Erneuerung, Türblatt-Tausch, kleine Reparaturen.
• Teilsanierung Bad oder WC inkl. Elektro-Anpassung: bis 500 €/m² netto (die Wiener Bauordnung). Fliesen, Sanitär, Verrohrung, Elektro.
• Kernsanierung (Entkernung bis Rohbau): 1.400-2.100 €/m² netto. Entkernung + statische Änderung + alle Gewerke neu.
• Wiener Altbau-Kernsanierung mit Denkmalschutz: 1.800-2.850 €/m² netto. Original-Detail-Erhalt, MA 19-Konsultation.
• Premium-Kernsanierung Innere Stadt / Cottage-Bezirke: 2.400-3.850 €/m² netto. Premium-Materialien, Design-Konzept, Haustechnik-Vollintegration.
• Bad-Einzel-Sanierung Standard: 8.500-14.500 € netto (5-8 m² Standard-Bad).
• Bad-Einzel-Sanierung Premium: 14.500-28.500 € netto (Design-Bad, freistehende Wanne, ebenerdige Dusche).
• Küchen-Kernsanierung inkl. Küchenmöbel: 12.500-28.500 € netto je nach Küchen-Größe und Premium-Anteil.
• Wohnungs-Neuinstallation Elektro komplett: 45-85 €/m² netto.
• Wohnungs-Neuinstallation Sanitär komplett: 65-145 €/m² netto.
• Wohnungs-Neuinstallation Heizung Fußboden: 85-165 €/m² netto.
• Bauschutt-Entsorgung Wohnung 75 m²: 2.850-5.500 € netto je nach Container-Anzahl.
• Bauleitung-Anteil Skyline (im Festpreis enthalten): 6-12 % der Bausumme, transparent ausgewiesen.
• Beispiel-Rechnung 75 m² Generalsanierung: 75.000-97.500 € netto (die Wiener Bauordnung-Rahmen).
• Beispiel-Rechnung 100 m² Generalsanierung: 100.000-130.000 € netto.
• Beispiel-Rechnung 45 m² Kleinwohnungs-Kernsanierung: 63.000-94.500 € netto.
• Beispiel-Rechnung 140 m² Altbau-Kernsanierung mit MA 19: 252.000-399.000 € netto.

Der Sanierungs-Ablauf in 12 Phasen

• Phase 1 — Begehung und Bestandsaufnahme: Skyline-Begehung mit Foto-Dokumentation, Aufmaß, Substanz-Bewertung, Grundrissaufnahme. Erstgespräch kostenlos.
• Phase 2 — Sanierungs-Konzept und Grundriss-Optimierung: Skyline-Vorschlag mit Bauherren-Wünschen abgeglichen. Elektro-Plan, Sanitär-Plan, Heizungs-Plan als Beilage.
• Phase 3 — Festpreis-Angebot nach ÖNORM B 2110:2023: Skyline-Festpreis mit allen Gewerken, Bauphasen-Liste, Zeitplan. Preistransparenz Standard.
• Phase 4 — Behörden-Klärung: bei Statisch relevanten Eingriffen Bauanzeige, bei Schutzzonen MA 19-Vorklärung, bei WEG-Anlagen WEG-Beschluss.
• Phase 5 — Auftragserteilung ausführendes Bauunternehmen: Skyline Bau als ausführendes Bauunternehmen mit einem Bauleiter und einem Festpreis-Vertrag.
• Phase 6 — Bauphase 1 Entkernung und Abbruch: Alte Böden, Wände, Fliesen, Sanitär, Elektro-Leitungen raus. Bauschutt-Entsorgung.
• Phase 7 — Bauphase 2 Rohinstallation Elektro/Sanitär/Heizung: konzessionierte Elektro-Partnerbetriebe (§ 94 Z 16 GewO), konzessionierte Sanitär-Partnerbetriebe (§ 94 Z 25 GewO), Heizungs-Partner (§ 94 Z 31 GewO) — Skyline koordiniert.
• Phase 8 — Bauphase 3 Estrich und Trockenbau: Fließestrich oder Zementestrich nach ÖNORM B 2232. Trockenbau-Wände und abgehängte Decken.
• Phase 9 — Bauphase 4 Fliesen, Böden, Wand-Endbeschichtung: Platten- und Fliesenleger-Partner (§ 94 Z 38 GewO), Bodenleger, Maler-Partner (§ 94 Z 47 GewO).
• Phase 10 — Bauphase 5 Möblierung und Küchen-Montage: Küche einbauen, Einbauschränke, Möbel-Lieferung.
• Phase 11 — Abnahme und Übergabe: Endabnahme mit Foto-Dokumentation. Skyline Bau-Gewährleistung 3 Jahre § 933 ABGB. Bei verdeckten Mängeln § 1489 ABGB bis 30 Jahre.
• Phase 12 — Bauschluss-Reinigung durch Reinigungs-Partnerfirma: im Sanierungs-Angebot optional inkludiert (siehe Partnerfirma-Block).

Altbausanierung im Gründerzeithaus Spezifika

• Wiener Gründerzeit-Bauten 1848-1918: Sichtziegel-Decken, Tramdecken (Holzbalken), Kastenfenster, Feuchte-Anfälligkeit. Kernsanierungs-Hauptmarkt.
• Zwischenkriegs-Bauten 1918-1945: Massivziegel, Betondecken teilweise, bereits saniert oft. Standard-Sanierungs-Segment.
• Nachkriegs-Bauten 1945-1980: Beton-Skelett, Fertigteil-Wände, Wärme-/Schallschutz-Defizit. Modernisierungs-Hauptmarkt.
• Kastenfenster-Sanierung: Original-Erhalt in Schutzzonen Pflicht. Sanierung mit Zusatz-Dichtungen 850-1.850 € pro Fenster.
• Tramdecken-Statik: Holzbalken-Decken mit Zwischenlage aus Schotter/Ton. statische Prüfung durch befugten konzessionierten Baumeister-Partner Pflicht.
• MA 19-Konsultation: bei Schutzzonen (1.-9. Bezirk großteils, Teile 10.-19. Bezirk). Fassaden-Detail, Fenster-Original, Türen-Bestand.
• Denkmalschutz-Kernsanierung: Bundesdenkmalamt-Abstimmung bei denkmalgeschützten Wohnungen. Original-Parkett, Original-Stuck-Erhalt.
• Feuchte-Anfälligkeit Erdgeschoss: Sockel-Feuchte durch aufsteigende Feuchtigkeit. Horizontal-Sperren-Nachrüstung 145-285 €/lfm.
• Wärmebrücken-Sanierung: Kalte-Ecken-Sanierung mit Innendämmung 65-125 €/m².
• Grundriss-Öffnung mit Tragwerks-Änderung: statische Berechnung durch befugten konzessionierten Baumeister-Partner + Bauanzeige. Kosten 2.850-8.500 € je nach Durchbruchs-Größe.

Gewerke im Detail

Kernsanierung Schritt für Schritt

• Schritt 1 — Bestandsaufnahme mit Sachverständigen-Partner: Statik-Prüfung, Feuchtigkeits-Messung, Elektro-Bestand-Analyse, Substanz-Foto-Dokumentation.
• Schritt 2 — Grundriss-Neuplanung: Wunsch-Grundriss mit Wohnungs-Eigentümer abgeglichen. statische Realisierbarkeit durch befugten konzessionierten Baumeister-Partner geprüft.
• Schritt 3 — Behörden-Vorklärung: Bauanzeige bei Statisch relevanten Änderungen (Durchbrüche, Nichttragwände neu), MA 19-Vorklärung bei Schutzzone.
• Schritt 4 — Wiener Wohnungs-Auslagerung: Möbel raus, Ersatz-Wohnung während Bauphase (typisch 8-16 Wochen bei Vollkernsanierung).
• Schritt 5 — Entkernung: Innenwände raus, Böden raus, Fliesen raus, Sanitär raus, Elektro-Altverkabelung raus. Bauschutt 4-8 Container.
• Schritt 6 — Rohbau-Neubau: Trennwände neu, Ständerwerk neu, Durchbrüche in Tragwerk (statisch geprüft).
• Schritt 7 — Rohinstallation: Elektro-, Sanitär-, Heizungs-Rohrverlegung. Fußbodenheizung-Aufbringung.
• Schritt 8 — Estrich und Trocknungsphase: Estrich-Aufbringung 5-8 cm Dicke, Trocknung 4-8 Wochen.
• Schritt 9 — Endinstallation und Feinausbau: Fliesen, Böden, Malerarbeiten, Türen, Küche.
• Schritt 10 — Endabnahme und Übergabe: Endabnahme mit Skyline-Foto-Bericht. Gewährleistung 3 Jahre § 933 ABGB.

Badsanierung als häufigster Teilauftrag

• Bad-Standard 5-8 m²: Fliesen (Boden + Wand), Waschbecken, WC, Wanne oder Dusche. Standard 8.500-14.500 € netto.
• Bad-Premium 8-12 m²: Design-Fliesen, ebenerdige Dusche, freistehende Wanne, Waschtisch-Möbel, LED-Beleuchtung. Kosten 14.500-28.500 € netto.
• Bad-Luxus 12-18 m²: Naturstein, Regen-Dusche, Whirlpool, Fußbodenheizung, Design-Sanitär-Marken (Villeroy, Duravit, Laufen Premium). Kosten 28.500-65.000 € netto.
• typische Bad-Dauer: 5-8 Werktage Standard, 8-14 Werktage Premium.
• typische Bad-Gewerke-Zahl: Fliesen-Partner + konzessionierte Sanitär-Partnerbetriebe + konzessionierte Elektro-Partnerbetriebe + Trockenbau-Partner = 4 Gewerke.
• Skyline Bau-Bündelung-Vorteil: alle 4 Gewerke unter einem Bauleiter statt Auftraggeber-Selbst-Koordination.
• Bad-Fördermöglichkeit 2026: bei barrierefreier Bad-Sanierung Förderung durch Wohnfonds Wien verfügbar.
• Bad-Wärmedämmung-Bonus: bei Sanierung mit Wärmepumpen-Anschluss Kesseltausch-Prämie möglich.

Küchensanierung

• Küchen-Standard-Sanierung: Küche einbauen 5.500-14.500 €, Elektro-Anschluss neu, Wasser-Anschluss neu, Fliesen-Spiegel, Bodenbelag. Gesamt 12.500-28.500 € netto.
• Küchen-Premium-Sanierung: Einbau-Küche mit Miele/Bosch/Siemens-Premium-Geräten, Naturstein-Arbeitsplatte, LED-Beleuchtung, Insel-Konfiguration. Kosten 28.500-58.000 € netto.
• Küchen-Design-Sanierung: bulthaup/Boffi/Poliform-Design-Küche, Ceran-Feld + Induktion + Backofen-Turm, Weinklima. Kosten 58.000-125.000 € netto.
• typische Küchen-Dauer: 3-5 Werktage bei Standard-Neu-Einbau, 8-14 Werktage bei Komplett-Kern-Sanierung mit Sanitär-Neuverlegung.
• Küchen-Gewerke-Koordination: Küchen-Studio + konzessionierte Sanitär-Partnerbetriebe + konzessionierte Elektro-Partnerbetriebe + Fliesen-Partner + Boden-Partner + Maler-Partner.
• Skyline Bau-Küchen-Vorteil: Alle Gewerke aus einem Angebot, Termine synchronisiert.

Förderungen 2026

• Wohnfonds Wien: Sanierungsförderung für Hauseigentümer und Hausverwaltungen. Darlehen und Zuschüsse.
• Wiener Stadt Wien Wohn- und Baubereich-Förderungen: Wohnbau, Sanierung, Wohnungsverbesserungen, Darlehen, Wohnbeihilfe, Energieförderungen.
• Kesseltausch-Prämie 2026: bei Umstieg auf Wärmepumpe oder Fernwärme (Sanierungsscheck-Bundesprogramm gestoppt 02.02.2026, Kesseltausch läuft weiter).
• Wärmedämmung-Förderung: bei WDVS-Sanierung Landes-Förderungen möglich (siehe WDVS Wien).
• Fenster-Tausch-Förderung 2026: bei 3-fach-Verglasung mit U-Wert unter 1,1 Landes-Förderung.
• Barrierefrei-Sanierung-Förderung: bei Alters-gerechter Wohnungs-Anpassung FSW-Förderung.
• MA 25 Wohnbauförderung: bei Ersterwerbern mit Erstbezug-Sanierung.
• Sanierungsbonus: Sanierungsscheck-Bundesprogramm ist per 02.02.2026 gestoppt — Landes-Programme und Kesseltausch-Prämie laufen weiter.
• Denkmalschutz-Förderung: bei denkmalgeschützten Wohnungen Bundesdenkmalamt-Zuschuss möglich.
• Skyline Bau-Fördermittel-Begleitung: Erstberatung im Erstgespräch. Skyline Bau unterstützt bei Antrag-Vorbereitung mit Fach-Netzwerk.

Besonderheiten nach Bezirk

• 1. Bezirk Innere Stadt: Schutzzonen-Kernsanierung. MA 19-Konsultation Pflicht. Premium-Aufpreis 25-45 %. Preisrahmen 2.400-3.850 €/m².
• 2.-9. Bezirke Innenbezirke: Wiener Gründerzeit-Altbau. Kernsanierungs-Hauptmarkt. Tramdecken-Erneuerung, Kastenfenster-Sanierung. Preisrahmen 1.400-2.400 €/m².
• 10.-12. Bezirke Favoriten, Simmering, Meidling: Wiener Wohnungs-Bauträger-Bestand. Standard-Sanierungs-Hauptmarkt. Preisrahmen 800-1.400 €/m².
• 13.-19. Bezirke Cottage-Vororte: Premium-Villa-Wohnungen. Premium-Sanierung. Preisrahmen 1.800-3.500 €/m².
• 14.-17. Bezirke Penzing, Rudolfsheim, Ottakring, Hernals: Standard-Bauträger. Hauptmarkt für Standard-Sanierung 800-1.400 €/m².
• 20.-22. Bezirke Brigittenau, Donaustadt: Neubau-Bestand. Modernisierung-Segment 500-1.000 €/m².
• 23. Bezirk Liesing: Reihenhaus + Premium-Villa. Preisrahmen 1.000-2.500 €/m².

Typische Fehler bei Wohnungssanierung

• Fehler 1 — Auftraggeber koordiniert Gewerke selbst: Termin-Kollisionen, Nachbesserungs-Schleifen. Lösung: Generalunternehmer mit einem Bauleiter.
• Fehler 2 — Statik-Änderung ohne Fach-Prüfung: tragende Wand versehentlich entfernt. Lösung: Statik-Prüfung durch befugten konzessionierten Baumeister-Partner vor Durchbruch.
• Fehler 3 — MA 19-Konsultation übersehen: Schutzzonen-Strafe. Lösung: MA 19-Vorklärung im Sanierungs-Konzept.
• Fehler 4 — Feuchte-Probleme ignoriert: Sanierung versagt nach 1-3 Jahren wegen aufsteigender Feuchtigkeit. Lösung: Feuchtigkeits-Messung + Horizontal-Sperre.
• Fehler 5 — Elektro-Bestand nicht komplett erneuert: Alt-Verkabelung Brandgefahr. Lösung: Kompletterneuerung bei Kernsanierung Standard.
• Fehler 6 — zu niedriger Estrich-Trocknungs-Zeitraum: Boden-Verlegung auf noch nassem Estrich, Schimmel-Risiko. Lösung: CM-Messung Pflicht.
• Fehler 7 — fehlende Nachbar-Information: Baulärm-Beschwerden. Lösung: Nachbar-Vorab-Info + Bauzeiten-Absprache mit Hausverwaltung.
• Fehler 8 — kein Foto-Bericht: bei Folge-Schaden ohne Nachweise. Lösung: Skyline Bau-Voll-Foto-Dokumentation.
• Fehler 9 — falsche Materialien im Feuchtraum: Standard-GKB statt imprägnierte GKBI im Bad. Lösung: Materialauswahl im Skyline Bau-Angebot fixiert.
• Fehler 10 — nicht-realistischer Zeitplan: Übergabetermin überzogen. Lösung: realistischer Skyline-Bauzeit-Plan mit Puffer.

Wohnungseigentum: wer zahlt was

• WEG-Zustimmung bei Fenster-Tausch: außenseitig sichtbar = WEG-Beschluss oder Hausverwaltungs-Zustimmung.
• WEG-Zustimmung bei Balkon-Verglasung: außenseitig sichtbar = Beschluss.
• WEG-Zustimmung bei Wärmepumpen-Außeneinheit: Fassaden-Änderung = Beschluss.
• WEG-freier Bereich Innensanierung: Böden, Wände innen, Bad, Küche, Elektro = Eigentümer-eigene Entscheidung.
• Grundriss-Änderung mit statischer Änderung: Bauanzeige + ggf. WEG-Zustimmung wenn tragende Wand betroffen.
• Hausverwaltungs-Rolle: Sanierungs-Anzeige mit Bauzeit-Angabe + Nachbar-Info.
• Feuchte-Schaden bei Nachbarn: Wohngebäude-Versicherung + Sanierungs-Anteil-Klärung.
• Skyline Bau-WEG-Erfahrung: unser Bauleiter begleitet Hausverwaltungs-Kommunikation systematisch.

Warum ein ausführendes Bauunternehmen

Erstens — ausführendes Bauunternehmen-Bündelung aller Gewerke. Anders als Einzel-Gewerke-Auftraggeber (Wohnungs-Eigentümer koordiniert 6-12 Gewerke selbst) bindet Skyline Bau alle Gewerke in einem ÖNORM-B-2110-Festpreis-Vertrag: konzessionierte Elektro-Partnerbetriebe (§ 94 Z 16 GewO), konzessionierte Sanitär-Partnerbetriebe (§ 94 Z 25 GewO), Heizungs-Partner (§ 94 Z 31 GewO), Maler-Partner (§ 94 Z 47 GewO), Platten- und Fliesenleger-Partner (§ 94 Z 38 GewO), Trockenbau-Partner (§ 94 Z 67 GewO), Küchen-Studio-Partner, Boden-Partner, konzessionierte Baumeister-Partner (§ 94 Z 5 GewO) für statische Änderungen.

Zweitens — ein Bauleiter, ein Ansprechpartner. unser Bauleiter koordiniert alle Gewerke, Termine, Materialbeschaffung, Qualitätsprüfung, Abnahme. Wohnungs-Eigentümer muss nicht selbst Wiener Handwerker jagen.

Viertens — Wiener Altbau-Erfahrung. Wiener Gründerzeit-Kernsanierungen, MA 19-Schutzzonen-Konsultation, Tramdecken-Statik, Kastenfenster-Sanierung.

Fünftens — Bau-Haftpflicht 3 Mio. €, Gewährleistung 3 Jahre § 933 ABGB. Bei verdeckten Sanierungs-Mängeln § 1489 ABGB bis 30 Jahre — Premium-Absicherung.

Wiener Bauordnung §§ 60-62 und Einreichplan

Wohnungssanierungen unterliegen der Wiener Bauordnung für Wien (BO für Wien). Wohnungs-Eigentümer müssen je nach Sanierungs-Umfang unterschiedliche Verfahren beachten. Skyline Bau klärt die Behörden-Frage im Erstgespräch:

• § 60 BO für Wien — Baubewilligungspflicht: bewilligungspflichtige Vorhaben mit Einreichplan-Erfordernis. Grundriss-Änderung mit statisch-tragender-Wand-Öffnung, Aufstockung, Zubau, Nutzungs-Änderung. Verfahrensdauer 3-8 Monate.
• § 62 BO für Wien — Anzeigepflichtige Vorhaben: anzeigepflichtige Vorhaben ohne Bewilligungs-Verfahren, aber mit Bauanzeige. nicht-tragende Zwischenwand-Änderung, Innen-Grundriss-Modifikation ohne statischen Eingriff. Anzeige-Frist 8 Wochen vor Bauphase.
• § 62a BO für Wien — Bewilligungsfreie Vorhaben: bewilligungsfreie Vorhaben. reine Innen-Renovierung ohne statische Eingriffe, Bad-Erneuerung, Küchen-Erneuerung, Boden-Tausch, Wand-Malerei. keine Behörden-Anzeige nötig.
• Einreichplan-Inhalt: Grundriss-Bestand, Grundriss-Neu, Schnitte, Statik-Nachweis, Baubeschreibung, Nachbar-Zustimmungen bei Grenz-Bezug.
• Einreichplan-Kosten: 850-3.850 € netto je nach Sanierungs-Komplexität. Architekten- oder Ziviltechniker-Erstellung.
• MA 37 Baupolizei-Zuständigkeit: Baueinreichung erfolgt bei der MA 37 (Baupolizei) des jeweiligen Wiener Bezirks.
• MA 19 Schutzzonen-Konsultation: bei Schutzzonen-Adresse (1.-9. Wiener Bezirk großteils, Teile 10.-19. Wiener Bezirk) MA 19-Konsultation vor Einreichung Pflicht.
• Bundesdenkmalamt (BDA): bei denkmalgeschützten Wohnungen BDA-Abstimmung Pflicht. Original-Detail-Erhalt zwingend.
• Statiker-Nachweis: statischer Nachweis durch befugten konzessionierten Baumeister-Partner oder Ziviltechniker mit Statik-Konzession Pflicht bei tragender-Wand-Öffnung.
• Fertigstellungs-Anzeige § 128 BO für Wien: nach Bauende Fertigstellungs-Anzeige an MA 37 Pflicht bei bewilligungspflichtigen Vorhaben.
• Skyline Bau-Behörden-Begleitung: unser Bauleiter begleitet Einreichplan-Erstellung + Behörden-Vorlauf systematisch. Erstberatung im Erstgespräch kostenlos.

Sanierung mit Mietern im Objekt

Wiener Wohnungs-Sanierungen mit bestehendem Mietvertrag sind rechtlich und organisatorisch anspruchsvoll — aber grundsätzlich möglich. kein Wettbewerber beschreibt diese Konstellation strukturiert. Skyline Bau begleitet Mieter-Konstellationen als ausführendes Bauunternehmen:

• Vermieter-Mieter-Vereinbarung: Sanierungs-Vorhaben schriftlich mit Mieter vereinbaren. Duldungspflicht bei Instandhaltungs-Sanierung nach § 8 Abs. 2 MRG.
• nützliche Verbesserung § 8 Abs. 2 MRG: Mieter duldet nützliche Verbesserung, wenn Wohnwert-Steigerung gegeben. Vermieter kann Duldung erzwingen.
• Mietzins-Erhöhungs-Recht § 18 MRG: bei nützlicher Verbesserung Erhöhungs-Anspruch des Vermieters. MA 25-Beratung möglich.
• Ersatz-Wohnung während Bauphase: bei nicht-bewohnbarer Sanierung Ersatz-Wohnung-Stellung durch Vermieter Pflicht.
• Mietzins-Minderung § 1096 ABGB: bei Bau-Lärm/Bau-Staub Mietzins-Minderungs-Recht des Mieters. Typisch 20-50 % während Bauphase.
• Zwei-Wiener-Bauphasen-Modell: Bauphase 1 Innenausbau (bewohnbar), Bauphase 2 Küchen-/Bad-Erneuerung (Ersatz-Wohnung).
• Nachtarbeitszeiten: Baulärm nur Montag-Freitag 07:00-19:00 Uhr, Samstag 08:00-15:00 Uhr laut Lärmschutz-Gesetz.
• unser Bauleiter-Rolle: koordiniert Mieter-Kommunikation, Bauzeit-Absprachen, Ausweich-Zonen-Nutzung.
• Bauzeit-Verkürzung bei bewohntem Objekt: Skyline Bau-Bauzeit-Optimierung durch Vorfertigung von Trockenbau-Elementen. 20-35 % Bauzeit-Reduktion möglich.
• typische Kosten-Aufschlag: 15-30 % Zusatzkosten bei Sanierung mit bewohnten Objekten (Etappen-Bauphase, Ausweich-Zonen-Einrichtung, Mieter-Kommunikation).

Wohnbau-Genossenschaften und WEG-Bulk-Sanierung

• Wohnbau-Genossenschaften: BUWOG, GESIBA, Sozialbau AG (RENOWATE-Projekt Arenberggasse für serielle Sanierung), ÖSW, Neue Heimat.
• Bulk-Sanierungs-Auftrag: bei Wohnbau-Genossenschaften Bulk-Sanierung von 20-200 Wohnungen im Bestand.
• Skyline Bau-Bulk-Kondition: Mengen-Rabatt 8-18 % bei ≥ 10 Wohnungen im gleichen Bestand.
• WEG-Beschluss für WEG-Bulk-Sanierung: WEG-Versammlung mit Mehrheits-Beschluss für Sanierungs-Programme über normale Wartung hinaus.
• WEG-anteilige Verteilung: nach Nutzwertanteil oder Sondervereinbarung.
• Sonder-Umlage vs. Ratenzahlungs-Modell: 3-6-Jahres-Ratenplan über WEG-Verwaltung möglich.
• Sanierungs-Rücklage aus Reparaturfonds: Verwendung des WEG-Reparaturfonds für Sanierungs-Anteile.
• Skyline Bau-WEG-Versammlungs-Begleitung: unser Bauleiter präsentiert Sanierungs-Konzept in WEG-Versammlung mit Kostenaufstellung.

Finanzierung, Sanierungs-Kredit und Zahlungspläne

• Sanierungs-Kredit-Konditionen 2026: Effektiv-Zinssatz 4,5-6,8 % je nach Bonität und Bank. Laufzeit 5-15 Jahre. Sicherheiten Grundbuch-Eintragung.
• Zweckgebundener Sanierungs-Kredit: bei Bank-Anwendung reduzierter Zinssatz gegen Zweck-Nachweis.
• KIM-Verordnung 2025: 40 % Eigenmittel-Anteil, maximal 35 Jahre Kredit-Laufzeit, 40 % Einkommens-Belastung.
• ERP-Kredit: zinssubventionierter Kredit bei klima-relevanten Sanierungen (Wärmepumpe, Wärmedämmung).
• Unser Standard-Zahlungsplan: 30 % Anzahlung bei Auftragserteilung, 40 % Zwischenzahlung bei Rohinstallations-Fertigstellung, 30 % Schlusszahlung bei Endabnahme.
• alternativer Zahlungsplan: 60 % Anzahlung / 40 % Schlussrechnung bei Kleinaufträgen.
• Skyline Bau-Rechnungs-Format: DIN 5008-konform, 14-Tage-Zahlungsziel Standard.
• Steuer-Vorteil bei Vermieter-Sanierung: Werbungskosten-Absetzung im Einkommensteuer-Bescheid.
• Steuer-Vorteil bei Eigennutzer: Sonderausgaben bei energetischen Sanierungen nach § 18 EStG.
• Skyline Bau-Fördermittel-Vorbereitung: unser Bauleiter unterstützt Antrag-Vorbereitung bei Wohnfonds Wien, MA 25, Kesseltausch-Prämie.

Was Sie vor Vertragsabschluss von uns bekommen

Am Bau wird viel behauptet und wenig belegt. Diese drei Nachweise sind der Unterschied zwischen einem Versprechen und einer Zusage — und Sie sollten sie von jedem Anbieter verlangen, nicht nur von uns.

Und was wir dokumentieren, sehen Sie sonst nie: Fotos der Rohinstallation vor dem Verschließen der Wände. Die Abdichtung, bevor verfliest wird. Beides verschwindet hinter Putz und Fliese — und beides entscheidet, ob das Objekt in zwanzig Jahren noch dicht ist. Sie bekommen die Bilder bei der Abnahme. Nicht auf Nachfrage.

Vier Dinge, die Sie woanders hören — und bei uns nicht

Vertrauen entsteht nicht dadurch, dass jemand alles verspricht. Es entsteht dadurch, dass jemand sagt, wo die Grenze ist.

Wann Sie uns nicht brauchen

Nicht jedes Projekt braucht ein Bauunternehmen. Wir sagen Ihnen bei der Begehung ehrlich, wenn Sie bei uns falsch sind — auch wenn wir damit einen Auftrag verlieren.

Warum wir das sagen: Ein Kunde, dem wir eine unnötige Sanierung verkauft haben, kommt nicht wieder und empfiehlt uns nicht weiter. Ein Kunde, dem wir ehrlich gesagt haben, dass sein Bad noch zehn Jahre hält, ruft in zehn Jahren an — und in der Zwischenzeit, wenn im Haus die Strangsanierung ansteht.

Referenz: Parlamentsgebäude Wien

Wohnung renovieren oder sanieren: was der Unterschied kostet

Viele Anfragen beginnen mit „Ich will meine Wohnung renovieren lassen". Gemeint ist manchmal ein neuer Anstrich, manchmal ein kompletter Umbau. Weil die Begriffe im Alltag durcheinandergehen, hier die Abgrenzung mit Zahlen.

Wer eine Wohnung renovieren lassen will, bevor sie vermietet oder verkauft wird, fährt meist mit der kleinen Variante am besten: Malerei, Böden, neue Türblätter und ein aufgefrischtes Bad. Das hebt den erzielbaren Preis spürbar und kostet einen Bruchteil der Sanierung. Was sich wann rechnet, rechnen wir bei der Begehung gemeinsam durch.

Renovierung, Sanierung, Kernsanierung — was ist der Unterschied?

Im Alltag werden die Begriffe oft in einen Topf geworfen: „Wir sanieren das Bad” heißt manchmal nur neue Fliesen und frische Farbe. Fachlich gibt es aber klare Unterschiede — und die entscheiden über Budget, Planung, Dauer und Förderchancen. Damit Sie wissen, was Sie wirklich brauchen, hier die Einordnung aus der Praxis eines ausführenden Bauunternehmens.

Renovierung — die optische Auffrischung

Eine Renovierung frischt die Optik auf: Wände streichen, Böden tauschen, Türen lackieren, Bad optisch erneuern. Es geht um Schönheitsreparaturen, nicht um die Bausubstanz. Die Wohnung wäre auch ohne diese Arbeiten bewohnbar — sie sieht danach nur schöner und moderner aus. Eine Wohnungsrenovierung in Wien ist meist in wenigen Tagen bis zwei Wochen erledigt und der günstigste Eingriff.

Sanierung — Schäden beheben, Substanz sichern

Eine Sanierung geht tiefer und behebt echte Mängel: feuchte Wände, Schimmel, marode Leitungen, alte Elektrik oder undichte Fenster. Ziel ist, die Wohnung wieder in einen einwandfreien, dauerhaft nutzbaren Zustand zu bringen. Anders als bei der Renovierung wird hier die Ursache behoben, nicht nur die Oberfläche. Das erfordert fachkundige Ausführung und meist mehrere Gewerke.

Modernisierung — auf den neuesten Stand bringen

Bei der Modernisierung wird der technische Standard angehoben: neue Heizung, bessere Dämmung, moderne Elektrik, Barrierefreiheit. Oft überschneidet sich das mit der energetischen Sanierung, die Heizkosten senkt und förderfähig ist. Modernisierung steigert Wohnkomfort und Immobilienwert.

Teilsanierung oder Komplettsanierung?

Eine Teilsanierung betrifft einzelne Bereiche — etwa nur das Bad, die Fenster oder die Elektrik. Sie ist schneller und günstiger und sinnvoll, wenn nur bestimmte Stellen Mängel haben. Eine Komplettsanierung erneuert die ganze Wohnung: alle Räume, Böden, Bäder, Installationen. Sie lohnt sich, wenn ohnehin vieles ansteht — dann ist es wirtschaftlicher, alles in einem Zug zu machen, statt Jahr für Jahr einzelne Baustellen zu haben.

Kernsanierung — die Wohnung bis auf den Rohbau

Die Kernsanierung ist der umfassendste Eingriff: Die Wohnung wird bis auf die tragenden Wände entkernt und komplett neu aufgebaut — neue Leitungen, neue Elektrik, neuer Estrich, neue Bäder, oft ein neuer Grundriss. Das ist bei sehr alten oder stark vernachlässigten Altbauwohnungen sinnvoll und schafft praktisch einen Neubau-Zustand im Bestand. Eine Kernsanierung dauert je nach Größe mehrere Monate.

Was ist für Ihre Wohnung sinnvoll?

Die ehrliche Antwort hängt vom Zustand ab — und die klärt sich am besten bei einer Besichtigung vor Ort. Als ausführendes Bauunternehmen sagen wir Ihnen offen, ob eine Renovierung reicht oder ob sich eine tiefergehende Sanierung lohnt. Sie bekommen ein verbindliches Festpreisangebot nach ÖNORM, egal ob Teilsanierung, Komplettsanierung oder Kernsanierung — mit einem Bauleiter und einem Ansprechpartner für alle Gewerke.

Häufige Fragen zur Wohnungssanierung Wien

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