Ratgeber · Bauordnung Wien
Bauanzeige oder Baubewilligung? Was Sie in Wien vor dem Umbau einreichen müssen
Kurz gesagt: Die Wiener Bauordnung kennt drei Wege: bewilligungsfrei (§ 62a, z. B. Fenster tauschen außerhalb von Schutzzonen, Leitungen im Inneren), Bauanzeige (§ 62, z. B. Bad mit neuer Abluft durch die Fassade, Loggia verglasen, Fenstertausch im Altbau vor 1945 oder in der Schutzzone) und Baubewilligung (§ 60, z. B. Zubau, Dachgeschossausbau, Änderung der Raumwidmung). Bei der Bauanzeige hat die Behörde sechs Wochen Zeit, das Vorhaben zu untersagen; in bestimmten Fällen dürfen Sie erst nach einem Monat beginnen. Wer den falschen Weg wählt, riskiert einen Baustopp mitten im Umbau.
Dienstag, 7:00 Uhr, dritter Stock eines Gründerzeithauses im 5. Bezirk. Die alten Kastenfenster sind schon ausgebaut, der Container steht unten in der Gasse, die neuen Fenster kommen morgen. Dann klingelt das Telefon: die Hausverwaltung. „Haben Sie dafür eine Bauanzeige gemacht? Das Haus ist von 1898.“ Stille. Der Monteur steht mit dem Akkuschrauber in der Hand im leeren Fensterloch.
In diesem Ratgeber: wie Sie in fünf Minuten erkennen, welches Verfahren Ihr Vorhaben braucht, welche Fristen gelten, was in die Einreichung gehört – mit Übersichtstabelle, Zeitrechnung und Checkliste für Wohnungs- und Hauseigentümer in Wien.
Die drei Wege nach der Wiener Bauordnung
Baubewilligung (§ 60 BO für Wien): Der volle Weg mit Einreichplänen, Prüfung durch die Baupolizei (MA 37) und Bescheid. Nötig unter anderem für Neu-, Zu- und Umbauten sowie für Änderungen, die die Festigkeit, den Brandschutz, die Rechte der Nachbarn, die äußere Gestaltung oder die Raumwidmung berühren.
Bauanzeige (§ 62): Ein vereinfachtes Verfahren für klar umrissene Arbeiten. Sie reichen Pläne ein; untersagt die Behörde nicht innerhalb der Frist, gilt das Vorhaben in Bezug auf die Pläne als bewilligt.
Bewilligungsfrei (§ 62a): Eine lange Liste kleinerer Arbeiten, für die Sie weder Bewilligung noch Anzeige brauchen. Wichtig: Auch bewilligungsfreie Arbeiten müssen den Bauvorschriften entsprechen – und manche sind es nur außerhalb von Schutzzonen.
Klingt übersichtlich. In der Praxis entscheiden aber oft zwei Details: das Baujahr des Hauses und ob es in einer Schutzzone liegt.
Welches Vorhaben braucht was? Die Übersicht
| Vorhaben | Weg (Regelfall) | Grundlage |
|---|---|---|
| Fenster tauschen, Haus nach 1945, keine Schutzzone | bewilligungsfrei | § 62a Abs. 1 Z 34 |
| Fenster oder Balkontüren tauschen, Haus vor 1.1.1945 oder in Schutzzone | Bauanzeige | § 62 Abs. 1 Z 3 |
| Bad oder WC neu, Abluft verändert die Fassade | Bauanzeige | § 62 Abs. 1 Z 1 |
| Leitungen im Inneren erneuern (Wasser, Abfluss, Strom) | bewilligungsfrei | § 62a Abs. 1 Z 32 |
| Loggia verglasen | Bauanzeige | § 62 Abs. 1 Z 2 |
| Sonstige Änderungen ohne wesentliche Änderung der äußeren Gestaltung (z. B. innere Umbauten), keine Umwidmung | Bauanzeige, ggf. mit statischer Vorbemessung | § 62 Abs. 1 Z 4 |
| Dachgeschossausbau, Zubau, Aufstockung | Baubewilligung | § 60 Abs. 1 lit. a/c |
| Raumwidmung ändern (z. B. Geschäftslokal wird Wohnung) | Baubewilligung | § 60 Abs. 1 lit. c |
| Photovoltaik-Anlage | meist bewilligungsfrei | § 62a Abs. 1 Z 24a |
| Abbruch eines Gebäudes vor 1945 oder in der Schutzzone | Bewilligung bzw. Bestätigung des Magistrats | § 60 Abs. 1 lit. d, § 62a Abs. 5 |
Die Tabelle zeigt den Regelfall. Ihr konkretes Vorhaben kann anders liegen – etwa, wenn ein innerer Umbau doch die Fassade berührt oder Wohnungen zusammengelegt werden. Genau deshalb klären wir die Frage bei jeder Altbausanierung vor dem ersten Angebot.
Unsicher, welches Verfahren Ihr Umbau braucht? Wir besichtigen, klären mit Ihnen den Weg nach der Bauordnung und legen ein Angebot mit vollständigem Leistungsverzeichnis.
Die Bauanzeige: Fristen, die Sie kennen müssen
Die Bauanzeige ist schneller als die Bewilligung – aber nicht formlos. Die wichtigsten Regeln aus § 62:
- Pläne in zweifacher Ausfertigung, vom Planverfasser unterfertigt; die Einreichung ist auch elektronisch möglich.
- Statische Vorbemessung oder Gutachten bei Arbeiten nach Z 4, wenn die Festigkeit betroffen sein kann – erstellt von einer fachlich befugten Person.
- Energieausweis, wenn Fenstertausch oder Loggienverglasung mehr als 25 % der Gebäudehülle betreffen.
- Sechs Wochen: So lange kann die Behörde das Vorhaben ab Einlangen der vollständigen Unterlagen mit Bescheid untersagen. Zeit für Mängelbehebung zählt nicht mit.
- Ein Monat Wartezeit vor Baubeginn gilt bei Arbeiten nach Z 1–3 in Schutzzonen und bei Vorhaben mit statischer Vorbemessung – danach darf nach Anzeige des Baubeginns begonnen werden.
- Fertigstellungsanzeige bei Arbeiten nach Z 1–3, mit Erklärung des Bauführers, dass gemäß Bauanzeige gebaut wurde.
Rechenbeispiel: Wann darf der Fenstertausch beginnen?
Annahme: Gründerzeithaus in einer Schutzzone, Fenstertausch in einer Wohnung (Bauanzeige nach § 62 Abs. 1 Z 3). Die vollständigen Unterlagen langen am 2. März bei der Baupolizei ein.
Frühester Baubeginn nach Anzeige des Baubeginns: einen Monat später, 2. April.
Frist der Behörde für eine Untersagung: sechs Wochen, also bis 13. April.
Fehlt ein Plan und muss nachgereicht werden, verschieben sich beide Termine. Bestellen Sie Fenster mit Lieferzeit deshalb erst, wenn die Unterlagen vollständig eingereicht sind – und planen Sie die Montage mit Puffer.
Genau diese Zeitrechnung fehlt in vielen Angeboten. Fragen Sie danach, bevor Sie unterschreiben – mehr dazu in unserem Ratgeber Angebote von Baufirmen vergleichen.
Die Baubewilligung: wenn es um Statik, Fläche oder Widmung geht
Sobald neue Flächen entstehen, tragende Teile maßgeblich verändert werden oder sich die Widmung von Räumen ändert, führt in Wien in aller Regel kein Weg an der Baubewilligung vorbei. Typisch sind der Dachgeschossausbau, ein Zubau oder die Umwandlung eines Geschäftslokals in eine Wohnung.
Planen Sie dafür realistisch: Einreichplanung, Statik, Bauphysik, gegebenenfalls Zustimmung der Miteigentümer und Prüfung durch die Behörde brauchen Monate, nicht Wochen. Wer im Frühjahr bauen will, beginnt im Herbst davor mit der Planung.
Und dann gibt es noch eine Stelle, die in der Bauordnung gar nicht vorkommt – aber im Wohnungseigentum oft die erste Hürde ist.
Nicht vergessen: Hausverwaltung und Miteigentümer
Die Bauordnung regelt, was die Behörde verlangt. Ob Sie in einem Haus mit mehreren Eigentümern überhaupt ändern dürfen, ist eine zweite Frage: Eingriffe in Fassade, tragende Wände, Leitungsstränge oder Allgemeinflächen betreffen fast immer auch die anderen. Klären Sie früh mit der Hausverwaltung, welche Zustimmungen nötig sind. Im Altbau gehört dazu oft der Zustand der Holztramdecken und Steigleitungen – Themen, die wir bei der Wohnungssanierung von Anfang an mitprüfen.
Wohnen Sie im Wohnungseigentum? Dann brauchen Sie neben der Behörde oft auch Ihre Miteigentümer – wann genau: Umbau in der Eigentumswohnung: Zustimmung der Miteigentümer.
Checkliste vor dem Umbau
- Baujahr des Hauses geklärt (vor oder nach 1.1.1945)
- Schutzzone oder Bausperre im Flächenwidmungsplan geprüft
- Verfahren festgelegt: bewilligungsfrei, Bauanzeige oder Baubewilligung
- Planverfasser und – bei Statik – fachlich befugte Person beauftragt
- Energieausweis nötig? (Fenster/Loggia über 25 % der Hülle)
- Einreichdatum notiert, Monats- und Sechs-Wochen-Frist berechnet
- Hausverwaltung und Miteigentümer informiert, Zustimmungen schriftlich
- Bestellungen mit Lieferzeit erst nach vollständiger Einreichung
- Baubeginn angezeigt, wo vorgeschrieben
- Fertigstellungsanzeige mit Erklärung des Bauführers vorbereitet
Lesetipp: Wer rechnet, wer prüft, wer unterschreibt? Die Rollen erklärt Statiker, Baumeister oder Prüfingenieur – wer beim Umbau in Wien was macht.
Häufige Fragen
Brauche ich für einen Fenstertausch in Wien eine Bauanzeige?
Nur in bestimmten Fällen: wenn das Gebäude vor dem 1. Jänner 1945 errichtet wurde oder in einer Schutzzone liegt (§ 62 Abs. 1 Z 3). Sonst ist der Austausch von Fenstern und Fenstertüren nach § 62a bewilligungsfrei.
Wie lange dauert eine Bauanzeige?
Die Behörde kann das Vorhaben innerhalb von sechs Wochen ab Einlangen der vollständigen Unterlagen untersagen. In bestimmten Fällen dürfen Sie erst einen Monat nach Einreichung und nach Anzeige des Baubeginns anfangen.
Ist eine Badsanierung bewilligungspflichtig?
Leitungen im Inneren sind bewilligungsfrei. Eine Bauanzeige brauchen Sie, wenn durch die Lüftung die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. Werden tragende Teile berührt, prüfen Sie das Verfahren gesondert.
Was passiert, wenn ich ohne Bauanzeige baue?
Die Behörde kann die Arbeiten einstellen und die Herstellung des rechtmäßigen Zustands anordnen. Zusätzlich drohen Verwaltungsstrafen und Ärger mit Miteigentümern oder beim späteren Verkauf.
Wer reicht die Bauanzeige ein?
Eingereicht wird mit Plänen, die der Planverfasser unterfertigt; häufig übernimmt das der Planer oder die ausführende Baufirma im Auftrag der Eigentümer. Die Zustimmung der Eigentümer bzw. Miteigentümer ist in der Regel nachzuweisen – klären Sie das früh mit der Hausverwaltung.
Brauche ich für einen Dachgeschossausbau eine Baubewilligung?
In aller Regel ja, weil neue Nutzflächen entstehen und Statik, Brandschutz und äußere Gestaltung berührt sind. Planen Sie dafür mehrere Monate ein.
Erst klären, dann bauen. Wir sehen uns Ihr Vorhaben an, sagen Ihnen, welches Verfahren nötig ist, und legen ein Angebot mit Zeitplan.
Quellen: § 62 BO für Wien (Bauanzeige) · § 62a BO für Wien (bewilligungsfreie Bauvorhaben) · § 60 BO für Wien (Baubewilligung), abgerufen 10/2026. Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung; maßgeblich ist die Auskunft der Baupolizei (MA 37) zu Ihrem Vorhaben.
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