Kurz beantwortet: Die richtige Reihenfolge der Gewerke bei einer Wohnungssanierung lautet grob: Planung und Bewilligungen, Abbruch, Rohinstallation von Elektro, Wasser, Abfluss und Heizung, Trockenbau und Putz, Estrich, Abdichtung und Fliesen, Malerarbeiten, Bodenbeläge, Endmontage und zum Schluss Reinigung und Abnahme. Wer diese Reihenfolge einhält, vermeidet doppelte Arbeit, beschädigte Oberflächen und Wartezeiten zwischen den Handwerkern.
Warum die Reihenfolge der Gewerke über Kosten und Bauzeit entscheidet
Bei einer Wohnungssanierung arbeiten oft sechs bis zehn verschiedene Gewerke in denselben Räumen. Jedes baut auf dem vorherigen auf: Der Fliesenleger braucht fertige Leitungen, der Maler einen trockenen Putz, der Bodenleger einen belegreifen Estrich. Wird die Kette unterbrochen, entstehen zwei Arten von Kosten: Leerlauf, weil ein Gewerk auf das andere wartet, und Nacharbeit, weil etwas wieder geöffnet werden muss. Ein klassisches Beispiel: Die Steckdose wird nach dem Fliesenlegen versetzt – und mit ihr drei Fliesen, die nachbestellt werden müssen.
Der Grundsatz lautet daher: von grob nach fein, von unten nach oben verborgen, von nass nach trocken. Was später unsichtbar in Wand und Boden liegt, kommt zuerst; was empfindlich ist, kommt zuletzt.
Phase 0: Planung, Bestandsaufnahme und Behörden
Vor dem ersten Hammerschlag stehen Aufmaß, Bestandsaufnahme und Entscheidungen: Wo kommen Steckdosen, Lichtauslässe und Wasseranschlüsse hin? Welche Wände bleiben? Welche Fliesen, Böden und Sanitärobjekte werden bestellt? Lange Lieferzeiten – etwa bei Fenstern, Maßtüren oder bestimmten Fliesenserien – müssen jetzt ausgelöst werden.
Gleichzeitig wird geklärt, ob eine Bauanzeige oder Baubewilligung nötig ist. Nach der Wiener Bauordnung sind etwa Leitungen innerhalb von Gebäuden bewilligungsfrei (§ 62a), während Wanddurchbrüche mit einfacher Tragkonstruktion samt statischer Vorbemessung, Fenstertausch bei Gebäuden, die vor dem 1.1.1945 errichtet wurden, oder Bäder mit Änderung der Außenansicht durch Be- und Entlüftung anzeigepflichtig sind (§ 62). In manchen Fällen gilt nach der Anzeige eine Wartefrist von einem Monat – diese Zeit gehört in den Bauzeitplan. Informationen bietet die Baupolizei der Stadt Wien (MA 37). In Eigentumswohnungen kommt die Zustimmung der Miteigentümer hinzu, wenn allgemeine Teile berührt werden.
Phase 1: Abbruch und Entkernung
Alte Fliesen, Böden, Sanitärobjekte, Leitungen und nicht mehr benötigte Wände werden entfernt. Erst jetzt zeigt sich der wahre Zustand des Untergrunds – im Wiener Altbau etwa der Zustand der Holztramdecke unter dem Bad oder versteckte Feuchtigkeit. Deshalb sollte nach dem Abbruch ein kurzer gemeinsamer Termin stattfinden, bei dem Überraschungen besprochen und Kosten geklärt werden, bevor weitergearbeitet wird. Der Bauschutt wird getrennt entsorgt; bei Verdacht auf Asbest in alten Bodenbelägen oder Klebern ist vor dem Abbruch eine Untersuchung nötig.
Phase 2: Rohinstallation – Elektro, Wasser, Abfluss, Heizung
Jetzt werden Schlitze gestemmt, Leerrohre und Leitungen verlegt, Unterputzdosen gesetzt, Abflussrohre mit Gefälle verlegt und Heizungsleitungen erneuert. Diese Phase ist die wichtigste für die Zukunft der Wohnung, denn alles, was hier verlegt wird, ist danach für Jahrzehnte unsichtbar. Wasserleitungen werden einer Druckprobe unterzogen, bevor sie verschlossen werden; das Protokoll gehört zu den Übergabeunterlagen.
Tipp: Fotografieren Sie alle Wände mit offenen Leitungen und einem Maßband im Bild. Wer später ein Bild aufhängt oder einen Kasten montiert, weiß dann genau, wo nicht gebohrt werden darf.
Phase 3: Trockenbau, Mauerwerk und Putz
Neue Wände, Vorwandinstallationen für Hänge-WC und Waschtisch, abgehängte Decken und das Verschließen der Schlitze folgen auf die Installation. Danach wird verputzt. Putz braucht Zeit zum Trocknen – als grobe Orientierung gilt bei mineralischem Putz rund ein Tag pro Millimeter Schichtdicke unter guten Bedingungen; die genauen Angaben stehen im Datenblatt des Herstellers.
Phase 4: Estrich
Bei einem neuen Bodenaufbau oder einer Fußbodenheizung wird nun der Estrich eingebracht. Er ist der kritischste Punkt im Zeitplan: Ein Zementestrich braucht – abhängig von Dicke, Temperatur und Lüftung – mehrere Wochen, bis er belegreif ist. Die Belegreife wird gemessen, nicht geschätzt. Während der Estrich trocknet, können in anderen Räumen bereits Maler- oder Fliesenarbeiten an den Wänden laufen. Mehr zum Bodenaufbau finden Sie unter Estrich verlegen in Wien.
Phase 5: Abdichtung und Fliesen
In Bad und Dusche wird vor dem Fliesenlegen eine Verbundabdichtung aufgebracht, an Ecken und Rohrdurchführungen mit Dichtbändern und Manschetten. Die Abdichtung im Bad ist in Österreich in der ÖNORM B 3407 geregelt, die über Austrian Standards bezogen werden kann. Erst wenn die Abdichtung durchgetrocknet ist, folgen Wand- und Bodenfliesen. Fugen und Silikon kommen zuletzt.
Phase 6: Malerarbeiten
Spachteln, Schleifen, Grundieren, Ausmalen. Der Maler kommt vor dem Bodenleger, weil Farbspritzer auf rohem Estrich kein Problem sind, auf neuem Parkett aber schon. Steckdosen- und Schalterabdeckungen werden erst danach montiert.
Phase 7: Bodenbeläge
Parkett, Vinyl oder Laminat werden auf den belegreifen Estrich verlegt. Sockelleisten folgen. Ab jetzt ist Schutz wichtig: Abdeckvlies auf den neuen Böden, bis alle Arbeiten abgeschlossen sind.
Phase 8: Endmontage, Reinigung, Abnahme
Sanitärobjekte, Armaturen, Schalter, Steckdosen, Leuchten, Innentüren, Küche. Danach Feinreinigung, Funktionsprüfung, Abnahme mit Protokoll und Übergabe der Unterlagen. Mit der Übergabe beginnt die Gewährleistung von drei Jahren nach § 933 ABGB.
Beispiel: Bauzeitplan für eine 70-m²-Altbauwohnung
| Woche | Arbeiten |
|---|---|
| 1 | Abbruch, Entsorgung, Bestandsklärung |
| 2 bis 3 | Elektro- und Sanitär-Rohinstallation, Heizungsleitungen, Druckprobe |
| 3 bis 4 | Trockenbau, Vorwände, Schlitze schließen, Putz |
| 4 bis 5 | Estrich einbringen (falls nötig), parallel Abdichtung Bad |
| 5 bis 7 | Fliesen, Malerarbeiten, Estrich trocknet |
| 7 bis 8 | CM-Messung, Bodenbeläge, Endmontage |
| 9 | Küche, Reinigung, Abnahme |
Ohne neuen Estrich verkürzt sich die Bauzeit oft auf sechs bis sieben Wochen; mit Fußbodenheizung und Aufheizprotokoll kann sie länger dauern.
Sonderfall: Sanierung im bewohnten Zustand
Nicht jeder kann für zwei Monate ausziehen. Wird in bewohntem Zustand saniert, ändert sich die Reihenfolge der Gewerke nicht grundsätzlich, aber sie wird räumlich aufgeteilt: Man arbeitet Zimmer für Zimmer oder in zwei Abschnitten, damit immer ein funktionierendes Bad oder zumindest ein WC und eine Kochmöglichkeit erhalten bleiben. Staubschutzwände mit Reißverschlusstüren, Unterdruckgeräte bei Schleifarbeiten und klare tägliche Arbeitszeiten machen den Alltag erträglich.
Der Preis dafür ist eine längere Bauzeit, meist um 30 bis 50 Prozent, und etwas höhere Kosten durch zusätzliche Schutzmaßnahmen und mehrfaches Anfahren der Gewerke. Besonders heikel ist die Stromversorgung: Wird die Elektrik erneuert, braucht es eine Baustromlösung, damit Kühlschrank und Heizung weiterlaufen. Das sollte vorab mit dem ausführenden Elektrotechniker geplant werden.
Wer koordiniert die Gewerke?
Die Reihenfolge der Gewerke auf dem Papier ist das eine, die tägliche Abstimmung das andere. Wer einzelne Handwerker selbst beauftragt, übernimmt automatisch die Rolle des Koordinators: Termine abstimmen, Schnittstellen klären, Verzögerungen auffangen. Bei Mängeln an Schnittstellen – etwa einer undichten Dusche zwischen Installateur, Abdichtung und Fliesenleger – beginnt dann häufig die Suche nach dem Verantwortlichen. Bei einem Generalunternehmer liegt die Verantwortung für die gesamte Leistung bei einem Vertragspartner, der auch für die Abstimmung der Gewerke sorgt.
Kosten: Wo die Koordination Geld spart
Die Arbeitszeit ist bei Sanierungen der größte Kostenblock. Grundlage ist der kollektivvertragliche Lohn – seit 01.05.2026 liegt er für Facharbeiter im Baugewerbe bei 19,99 Euro brutto pro Stunde laut Lohnordnung der WKO –, daraus ergeben sich in Wien Regiestundensätze von typischerweise rund 55 bis 75 Euro netto. Jede Stunde Leerlauf, jede Anfahrt für eine Kleinigkeit und jede Nacharbeit schlägt also direkt durch. Für eine komplett sanierte Wohnung in Wien liegen die Gesamtkosten je nach Standard bei rund 1.000 bis 2.500 Euro pro Quadratmeter netto; gute Koordination entscheidet mit, ob man am unteren oder oberen Ende landet.
Typische Fehler bei der Reihenfolge der Gewerke
- ◆ Fliesen vor der Elektroplanung: Jede verschobene Dose kostet Fliesen und Zeit.
- ◆ Maler nach dem Boden: Farbspritzer und Leiterdruckstellen auf neuem Parkett.
- ◆ Parkett auf feuchtem Estrich: Aufwölbungen und Fugen nach wenigen Wochen.
- ◆ Küche zu früh bestellt: Ohne fertige Anschlüsse und genaues Aufmaß passt sie nicht.
- ◆ Kein Termin nach dem Abbruch: Überraschungen werden erst bei der Schlussrechnung besprochen.
- ◆ Gewerke ohne gemeinsame Koordination: Jeder plant für sich, niemand für das Ganze.
Checkliste vor dem Start
- ◆ Elektro- und Sanitärplan mit allen Auslässen fixiert
- ◆ Materialien mit langer Lieferzeit bestellt
- ◆ Bauanzeige oder Bewilligung geklärt, Zustimmungen eingeholt
- ◆ Bauzeitplan mit Trocknungszeiten und Messterminen
- ◆ Hausverwaltung über Lärm, Lift- und Stiegenhausnutzung informiert
- ◆ Eine Person, die alle Gewerke koordiniert
Werterhalt: Einmal richtig statt zweimal halb
Eine sauber in der richtigen Reihenfolge ausgeführte Sanierung hält Jahrzehnte. Leitungen, die korrekt verlegt und dokumentiert sind, Abdichtungen nach Norm und Böden auf trockenem Untergrund sind die Grundlage für eine Wohnung, die auch beim Verkauf oder der Vermietung überzeugt. Als Generalunternehmer koordinieren wir alle Gewerke aus einer Hand – reglementierte Gewerke führen befugte Partnerbetriebe aus. Den Leistungsumfang sehen Sie unter Komplettsanierung in Wien und Generalunternehmer in Wien. Sie machen Pläne – wir bauen sie.
Wer die Reihenfolge kennt, kann auch den Zahlungsplan im Vertrag danach ausrichten: Bauvertrag für die Sanierung – was unbedingt hinein muss.
Wird im Haus gleichzeitig der Strang erneuert, ändert das die Reihenfolge im Bad. Was Bewohner dabei erwartet, lesen Sie in Strangsanierung im bewohnten Haus: Ablauf, Dauer und Rechte.
Häufige Fragen
In welcher Reihenfolge saniert man eine Wohnung?
Planung und Behörden, Abbruch, Rohinstallation Elektro und Sanitär, Trockenbau und Putz, Estrich, Abdichtung und Fliesen, Malerarbeiten, Bodenbeläge, Endmontage, Reinigung und Abnahme.
Kommt zuerst der Maler oder der Bodenleger?
In der Regel zuerst der Maler. Farbspritzer auf rohem Estrich sind unproblematisch, auf neuem Parkett nicht. Die Sockelleisten werden nach dem Ausmalen montiert.
Wie lange dauert eine Wohnungssanierung in Wien?
Für eine 70-Quadratmeter-Altbauwohnung sind sechs bis neun Wochen realistisch. Ein neuer Estrich oder eine Fußbodenheizung verlängern die Bauzeit wegen der Trocknung.
Wann werden Fenster bei einer Sanierung getauscht?
Am besten früh, vor Putz und Malerarbeiten, damit Laibungen sauber angeputzt werden können. Lange Lieferzeiten sollten schon in der Planung berücksichtigt werden.
Wann wird die Küche eingebaut?
Zum Schluss, nach Böden und Malerarbeiten. Das Aufmaß für die Küche erfolgt aber, sobald Wände und Anschlüsse feststehen, damit sie rechtzeitig geliefert wird.
Brauche ich für die Wohnungssanierung eine Bauanzeige?
Leitungen innerhalb von Gebäuden sind nach § 62a der Wiener Bauordnung bewilligungsfrei. Wanddurchbrüche mit statischer Vorbemessung, Fenstertausch in Altbauten vor 1945 oder Bäder mit Änderung der Außenansicht sind nach § 62 anzeigepflichtig.
Ihr Projekt besprechen
Schildern Sie uns Ihr Vorhaben – wir melden uns mit einer ersten Einschätzung.