Generalunternehmer Wieneiner haftetfür alles.
Vom ausführenden Bauunternehmen — nicht vom Vermittler.
Ein Generalunternehmer koordiniert alle Gewerke und haftet für das Gesamtergebnis. Der Aufschlag gegenüber Einzelvergabe liegt bei 8 bis 15 % – dafür übernimmt er Bauzeitplan, Schnittstellen und Gewährleistung. Festpreis nach ÖNORM B 2110.
Ein Generalunternehmer führt einen Teil der Leistungen selbst aus und vergibt die übrigen an Subunternehmer – haftet Ihnen gegenüber aber für alles. Sie haben einen Vertrag, einen Bauzeitplan, eine Abnahme und eine Gewährleistung. Der Aufschlag gegenüber der Einzelvergabe beträgt 8 bis 15 % der Bausumme und deckt Bauleitung, Koordination und das Risiko der Schnittstellen ab. Bei Projekten ab drei ineinandergreifenden Gewerken rechnet sich das meist schon dadurch, dass niemand auf niemanden wartet.
✓ Ein Vertrag, eine Haftung✓ Bauzeitplan als Vertragsbestandteil✓ Subunternehmer namentlich benannt✓ Festpreis ÖNORM B 2110✓ Nachträge vorab schriftlich
Was ein Generalunternehmer kostet
Richtwerte netto, Stand 2026. Der GU-Aufschlag ist kein Aufpreis für dieselbe Leistung, sondern der Preis für Koordination, Terminverantwortung und Haftung über alle Gewerke.
| Vergabemodell | Aufschlag | Wer koordiniert | Wer haftet |
|---|---|---|---|
| Einzelvergabe | — | der Bauherr | jede Firma für ihr Gewerk |
| Generalunternehmer | 8–15 % | der GU | der GU für alles |
| Generalübernehmer | 12–20 % | der GÜ | der GÜ, führt nichts selbst aus |
| Totalunternehmer | 15–25 % | der TU | der TU, inklusive Planung |
| Bauträger | im Kaufpreis | der Bauträger | Sie kaufen ein fertiges Objekt |
Typische Projektgrößen
| Projekt | Bausumme netto | Bauzeit | Gewerke |
|---|---|---|---|
| Wohnungssanierung 75 m² | 70.000–135.000 € | 8–16 Wochen | 7–10 |
| Kernsanierung 95 m² | 140.000–240.000 € | 12–20 Wochen | 10–12 |
| Einfamilienhaus sanieren | 170.000–400.000 € | 6–12 Monate | 10–14 |
| Zinshaus, Sockelsanierung | 0,8–2,5 Mio. € | 6–18 Monate | 12–18 |
| Zinshaus, Totalsanierung | 1,4–3,5 Mio. € | 12–18 Monate | 15–20 |
| Gewerbeobjekt Ausbau | nach Fläche | 8–16 Wochen | 8–12 |
Was im GU-Aufschlag enthalten ist
| Leistung | Was sie bedeutet |
|---|---|
| Bauleitung vor Ort | täglich erreichbar, Aufmaß, Abnahmen der Subunternehmer |
| Bauzeitplan und Steuerung | feste Übergaben zwischen den Gewerken, Umplanung bei Verzug |
| Schnittstellenverantwortung | die Punkte, an denen bei Einzelvergabe gestritten wird |
| Einheitliche Gewährleistung | ein Ansprechpartner für Mängel, unabhängig vom ausführenden Gewerk |
| Ausschreibung und Vergabe | Einholen, Prüfen und Vergleichen der Subunternehmerangebote |
| Baustelleneinrichtung | Gerüst, Container, Strom, Wasser, Parkspur, Schutz |
| Dokumentation | Fotos, Protokolle, Entsorgungsnachweise, Abnahmeprotokoll |
| Abrechnung | eine Rechnung statt zwölf, nach Baufortschritt |
Rechenbeispiel · Wohnungssanierung 75 m², Einzelvergabe gegen Generalunternehmer
Summe der Einzelangebote, 8 Firmen94.500 €
Gleiche Leistung als GU-Festpreis100.700 €
Aufschlag6.200 €
entspricht6,6 %
Dafür entfallen rund 60 bis 100 Stunden Koordinationsaufwand beim Bauherrn, das Risiko der Terminverschiebung und die Frage, wer haftet, wenn sich der Boden hebt. Erfahrungsgemäß kommt die Einzelvergabe am Ende selten günstiger heraus – die Differenz zeigt sich nicht im Angebot, sondern in den Nachträgen und der Bauzeit.
Generalunternehmer für die Altbausanierung in Wien
Die meisten Anfragen, die uns als Generalunternehmer erreichen, betreffen keinen Neubau, sondern Bestand: eine Altbauwohnung, ein Zinshaus, ein Reihenhaus aus den Siebzigern. Bestand ist der schwierigere Fall, weil erst nach dem Abbruch feststeht, was wirklich da ist.
| Vorhaben | Was der Generalunternehmer übernimmt | Übliche Bauzeit |
|---|---|---|
| Wohnungssanierung im Altbau | Abbruch, Elektro, Sanitär, Estrich, Trockenbau, Fliesen, Böden, Malerei, Türen | 6–14 Wochen |
| Kernsanierung mit Grundrissänderung | zusätzlich Statik, Durchbrüche, komplette Haustechnik | 12–22 Wochen |
| Zinshaus, Sockelsanierung | Dach, Fassade, Steigleitungen, Stiegenhaus, Förderabwicklung | 6–15 Monate |
| Haus umbauen und erweitern | Zubau, Statik, Hülle, Haustechnik, Innenausbau | 5–12 Monate |
| Geschäftslokal oder Ordination | Rückbau, Ausbau nach Nutzerkonzept, Termin zum Eröffnungsdatum | 8–16 Wochen |
| Neubau schlüsselfertig | ab Baugrube bis Übergabe, alle Gewerke | 12–18 Monate |
Im Bestand ist der Generalunternehmer mehr wert als im Neubau. Beim Neubau steht am Anfang ein Plan, und alle Gewerke arbeiten ihn ab. Im Altbau kommt hinter jeder zweiten Wand eine Überraschung: eine Leitung, wo keine sein sollte, ein Tram, der nicht mehr trägt, ein Estrich mit Asbestkleber. Bei Einzelvergabe steht dann die Baustelle, weil niemand zuständig ist. Beim Generalunternehmer wird umdisponiert, und die Folgen trägt der Vertrag – nicht der Bauherr.
Wir sind konzessionierter Baumeister. Reglementierte Gewerke – Elektro, Gas, Wasser – führen konzessionierte Partnerbetriebe aus, koordiniert und verantwortet von uns. Für Sie ändert das nichts: ein Vertrag, eine Rechnung, ein Ansprechpartner, eine Gewährleistung.
Generalunternehmer, Generalübernehmer, Generalplaner: der Unterschied
| Rolle | Was sie tut | Wer haftet für die Ausführung |
|---|---|---|
| Generalunternehmer | führt wesentliche Teile selbst aus, vergibt den Rest an Subunternehmer | der Generalunternehmer, gegenüber dem Bauherrn allein |
| Generalübernehmer | führt selbst nichts aus, vergibt alles weiter | ebenfalls er, aber ohne eigene Baustellenkapazität |
| Generalplaner | plant und koordiniert, baut nicht | für die Planung, nicht für die Bauleistung |
| Einzelvergabe | Bauherr beauftragt jedes Gewerk selbst | jeder für sich, Schnittstellen beim Bauherrn |
| Baumeister | Gewerbeberechtigung für Planung und Ausführung von Hochbauten | für die eigenen Leistungen |
Der wichtigste Unterschied steht nicht im Namen, sondern in der Frage: Wer schickt jemanden auf die Baustelle, wenn etwas schiefgeht? Ein Generalübernehmer ohne eigene Mannschaft muss erst einen Subunternehmer finden – und der hat andere Termine. Wir haben eigene Leute und können dieselbe Woche reagieren. Fragen Sie deshalb vor der Unterschrift, welche Arbeiten der Anbieter selbst ausführt. Steht dort nichts, ist es ein Vermittler.
Was im GU-Vertrag stehen muss
Leistungsverzeichnis mit MengenJede Position mit Einheitspreis, Systemangaben bei technischen Bauteilen, ausdrückliche Ausschlüsse. Ein Festpreis ohne die Zeile „nicht enthalten" ist keiner.
Bauzeitplan als VertragsbestandteilMit Meilensteinen, nicht nur einem Enddatum. Pönalen können vereinbart werden, üblich sind 0,5 bis 1 ‰ der Bausumme je Verzugstag, gedeckelt bei 5 %.
Zahlungsplan nach BaufortschrittTeilzahlungen entlang abgeschlossener Abschnitte, Deckungsrücklass 3 bis 5 % bis zur Abnahme, danach Haftrücklass für die Gewährleistungsfrist.
Benennung der SubunternehmerReglementierte Gewerke namentlich, mit Befugnisnachweis. Wer das verweigert, hat vermutlich keinen.
Regelung für NachträgeSchriftliche Freigabe vor der Ausführung. Kein Nachtrag wird nachträglich in Rechnung gestellt.
Bau-HaftpflichtMindestens 3 Mio. € bei Arbeiten in bewohnten Häusern. Polizze vor Auftragsbeginn vorlegen lassen.
ÖNORM B 2110 als VertragsgrundlageSie regelt Abnahme, Mängelrüge, Rücklässe und Leistungsänderungen. Ohne sie gilt nur das ABGB, und vieles ist ungeregelt.
Beweissicherung bei NachbarbebauungFotos und Rissprotokoll vor Baubeginn. Ohne sie wird im Streitfall jeder vorhandene Riss Ihnen zugerechnet.
Wie wir als Generalunternehmer arbeiten
1 · Begehung und BestandsaufnahmeKostenlos in ganz Wien, binnen fünf Werktagen. Zustand der Substanz, Feuchte, Tragfähigkeit, Aufbauhöhen, Zugang zur Baustelle.
2 · Leistungsverzeichnis und FestpreisInnerhalb von zwei Werktagen nach der Begehung, mit Mengen, Einheitspreisen, Bauzeitplan und Ausschlüssen.
3 · Verfahren und FörderungEinreichung über konzessionierte Partnerbetriebe, Förderantrag vor Auftragsvergabe. Wer vorher beauftragt, verliert den Anspruch vollständig.
4 · Vergabe der SubunternehmerWir arbeiten mit denselben Betrieben über Jahre. Das ist der Grund, warum die Schnittstellen funktionieren – die Leute kennen einander.
5 · Baustelleneinrichtung und AnkündigungStaubschutz, Stiegenhausschutz, Container, Parkspurbewilligung, Aushang im Haus zwei Wochen vorher.
6 · Ausführung mit einem BauleiterTäglich vor Ort erreichbar, wöchentlicher Fotobericht, Nachträge vorab schriftlich freigegeben.
7 · Dokumentation vor dem VerschließenLeitungen mit Maßangabe, Abdichtungen vor dem Verfliesen, Mess- und Druckprüfprotokolle.
8 · Abnahme und ÜbergabeGemeinsame Begehung, Mängelliste, Abnahmeprotokoll nach ÖNORM B 2110, vollständige Dokumentation, Endreinigung.
Was ein Generalunternehmer aufschlägt und was er spart
Der GU-Zuschlag ist die Frage, die jeder Bauherr stellt. Die ehrliche Antwort: Er liegt bei 8 bis 15 Prozent gegenüber der Summe der Einzelangebote – und er rechnet sich fast immer, weil die Einzelvergabe Kosten erzeugt, die in keinem Angebot stehen.
| Posten | Einzelvergabe | Generalunternehmer |
|---|---|---|
| Angebotspreis der Gewerke | niedriger, weil ohne Koordination kalkuliert | plus 8–15 % Zuschlag |
| Koordination | Ihre Zeit, oft 5–10 Stunden pro Woche | enthalten |
| Stillstand durch fehlende Vorleistung | trägt der Bauherr | trägt der Generalunternehmer |
| Schnittstellenmängel | jeder zeigt auf den anderen | ein Verantwortlicher |
| Gewährleistung | getrennt je Gewerk, unterschiedliche Fristen | einheitlich aus einem Vertrag |
| Bauzeit | länger, weil Termine nacheinander verhandelt werden | kürzer, Gewerke greifen ineinander |
| Nachträge | von jedem Gewerk einzeln | nur bei Änderung durch den Bauherrn |
Die Einzelvergabe lohnt sich, wenn Sie selbst Bauleiter sind. Wer Zeit hat, den Ablauf kennt und Handwerker führen kann, spart den Zuschlag und macht nichts falsch. Wer berufstätig ist und die Baustelle abends nach der Arbeit sieht, verliert die Ersparnis beim ersten Gewerk, das umsonst anrückt, weil der Vorgänger nicht fertig war. Genau dafür gibt es den Generalunternehmer.
Alles aus einer Hand: was das konkret bedeutet
„Alles aus einer Hand" steht auf vielen Websites. Bei uns hat der Satz eine überprüfbare Bedeutung, und zwar diese sieben Punkte.
| Punkt | Was Sie davon haben |
|---|---|
| Ein Vertrag nach ÖNORM B 2110 | eine Rechtsgrundlage statt zwölf unterschiedlicher AGB |
| Ein Festpreis | die Summe steht, solange Sie nichts ändern |
| Ein Terminplan | ein Fertigstellungstermin, nicht zwölf Zusagen |
| Ein Ansprechpartner | eine Nummer für alles, auch wenn es klemmt |
| Eine Rechnung | ein Zahlungsplan nach Baufortschritt |
| Eine Gewährleistung | kein Streit darüber, welches Gewerk schuld ist |
| Eine Versicherung | Bau-Haftpflicht über 3 Mio. Euro für das gesamte Vorhaben |
Der Unterschied zwischen einem Bauunternehmen und einem Vermittlungsportal zeigt sich beim Mangel. Ein Portal leitet die Beschwerde weiter und hofft, dass der ausführende Betrieb reagiert. Ein Bauunternehmen schickt jemanden. Fragen Sie vor der Beauftragung: Wer kommt, wenn in zwei Jahren eine Fuge reißt – und steht dieser Name im Vertrag?
Wie Sie einen Generalunternehmer auswählen
| Prüfpunkt | Worauf achten | Warnzeichen |
|---|---|---|
| Gewerbeberechtigung | Baumeisterkonzession, im GISA nachprüfbar | nur Gewerbe „Bauträger" oder „Hausbetreuung" |
| Eigene Ausführung | welche Arbeiten macht der Betrieb selbst | keine Angabe, alles wird vergeben |
| Angebot | Einzelpositionen mit Mengen und Einheitspreisen | eine Pauschalsumme ohne Aufgliederung |
| Vertragsgrundlage | ÖNORM B 2110 ausdrücklich vereinbart | eigene AGB ohne Norm |
| Zahlungsplan | nach Baufortschritt, mit Haftrücklass | hohe Vorauszahlung vor Baubeginn |
| Versicherung | Bau-Haftpflicht, Summe nachweisen lassen | Nachweis wird nicht vorgelegt |
| Referenzen | vergleichbare Objekte, besichtigbar | nur Bilder ohne Ort und Jahr |
Der Haftrücklass ist der wichtigste Satz im Zahlungsplan. Üblich sind drei bis fünf Prozent der Auftragssumme, die bis zum Ende der Gewährleistung einbehalten oder durch eine Bankgarantie ersetzt werden. Wer darauf nicht eingeht, hat ein Problem mit der eigenen Bonität oder mit der eigenen Arbeit. Beides sollten Sie vor der Unterschrift wissen, nicht danach.
Wo bei Einzelvergabe die Probleme entstehen
- Der Estrichleger kommt, bevor die Elektrik fertig ist. Beide haben recht, beide haben ihren Termin – und der Bauherr steht dazwischen.
- Der Boden wird zu früh verlegt. Ohne Belegreifemessung schüsselt das Parkett. Der Bodenleger sagt, der Estrich war zu feucht; der Estrichleger sagt, es wurde zu früh belegt.
- Die Abdichtung im Bad fehlt. Der Fliesenleger dachte, der Installateur macht es. Sichtbar wird es beim Nachbarn.
- Eine Firma fällt aus. Alle nachfolgenden Termine verschieben sich, und niemand ist für die Umplanung zuständig.
- Material fehlt am Montagetag. Bei bauseitiger Beistellung steht die Baustelle, die Kosten laufen weiter.
- Niemand hat die Fotos gemacht. In fünf Jahren bohrt jemand in eine Leitung, und es gibt keine Dokumentation.
Der GU-Aufschlag von 8 bis 15 % bezahlt genau diese Fälle. Nicht weil sie zwangsläufig eintreten, sondern weil jemand dafür einsteht, wenn sie es tun. Bei einem einzelnen Gewerk ist das hinausgeworfenes Geld – ab drei ineinandergreifenden Gewerken ist es die günstigere Variante.
Was wir selbst machen, was Subunternehmer
| Gewerk | Ausführung | Grundlage |
|---|---|---|
| Abbruch, Entkernung, Aushub | eigene Leute | Gewerbeberechtigung laut GISA |
| Trockenbau, Estrich, Fliesen | eigene Leute | Gewerbeberechtigung laut GISA |
| Malerei, Bodenlegen, Dämmung | eigene Leute | Gewerbeberechtigung laut GISA |
| Bauleitung und Koordination | eigene Leute | Vertragspartner bleibt einer |
| Baumeisterleistungen, Statik, Einreichung | konzessionierter Partnerbetrieb | § 94 Z 5 GewO |
| Elektrotechnik | konzessionierter Partnerbetrieb | § 94 Z 16 GewO |
| Gas- und Sanitärtechnik | konzessionierter Partnerbetrieb | § 94 Z 25 GewO |
| Dachdecker, Spengler | konzessionierter Partnerbetrieb | reglementiertes Gewerbe |
Skyline Bau ist die Marke des Bau- und Sanierungsbereichs der Bling Bling GmbH, eingeschränkter Baugewerbetreibender nach § 99 GewO – kein konzessionierter Baumeister. Reglementierte Gewerke führen konzessionierte Partnerbetriebe aus, die im Angebot namentlich stehen. Prüfen können Sie das im öffentlichen GISA, bei uns wie bei jedem anderen Anbieter.
Generalunternehmer für Wohnungssanierung
Die Wohnungssanierung ist der Fall, bei dem die Einzelvergabe am häufigsten schiefgeht. Sechs bis neun Gewerke arbeiten in achtzig Quadratmetern nacheinander, und jedes braucht das vorige fertig. Verschiebt sich der Estrich um eine Woche, steht die ganze Kette.
| Woche | Gewerk | Was danach möglich ist |
|---|---|---|
| 1 | Abbruch, Entsorgung, Staubschutz | Leitungen können gezogen werden |
| 2–3 | Elektro und Sanitär, Schlitze und Rohre | Wände können geschlossen werden |
| 3–4 | Trockenbau, Vorwände, Ausbesserungen | Estrich kann eingebracht werden |
| 4–5 | Estrich, danach Trocknungszeit | nichts – die Zeit lässt sich nicht verkürzen |
| 6–8 | Fliesen, Abdichtung im Bad | Böden und Türen folgen |
| 8–10 | Böden, Malerei, Türen | Montage der Geräte |
| 10–12 | Sanitär- und Elektromontage, Küche | Übergabe |
Die Estrichtrocknung ist der Punkt, an dem Terminpläne kippen. Zementestrich braucht je nach Dicke und Raumklima drei bis sechs Wochen, bis er belegreif ist – gemessen wird das mit der CM-Methode, nicht geschätzt. Wer früher Parkett verlegt, bekommt Schüsselungen und Fugen. Schnellestrich verkürzt das auf wenige Tage, kostet aber deutlich mehr. Diese Entscheidung treffen wir gemeinsam vor Baubeginn, weil sie den Einzugstermin bestimmt.
Details zum Ablauf und zu den Preisen stehen auf den Seiten Wohnungssanierung, Kernsanierung und Altbausanierung.
Wo wir als Generalunternehmer arbeiten
| Gebiet | Typische Aufgaben | Anfahrt im Preis |
|---|---|---|
| Wien, alle 23 Bezirke | Altbau, Zinshaus, Wohnung, Geschäftslokal, Neubau | enthalten |
| Klosterneuburg, Korneuburg, Stockerau | Einfamilienhaus, Zubau, Sanierung am Hang | enthalten |
| Mödling, Baden, Perchtoldsdorf | Haussanierung, Dachgeschoß, Neubau | enthalten |
| Schwechat, Wiener Neudorf, Gerasdorf | Gewerbe, Halle, Wohnbau | enthalten |
| Weiteres Niederösterreich | Projekte ab etwa 80.000 € Auftragswert | nach Entfernung |
Kleine Aufträge weit außerhalb lehnen wir ab, und wir sagen das gleich. Eine Badsanierung in St. Pölten können wir technisch, aber die Anfahrt macht sie für beide Seiten unwirtschaftlich – und bei Nacharbeiten dauert jede Kleinigkeit einen halben Tag. Lieber nennen wir Ihnen einen Betrieb vor Ort, als ein Angebot zu schreiben, das niemandem nützt.
Für wen wir als Generalunternehmer arbeiten
Private Bauherren
Wohnungssanierung bis Kernsanierung. Ein Ansprechpartner statt acht Terminabsprachen und der Frage, wer schuld ist.
Zinshaus-Eigentümer
Sockel- und Totalsanierung, oft im bewohnten Zustand, mit Förderabwicklung über den wohnfonds_wien und Abstimmung mit MA 19 und MA 37.
Hausverwaltungen
Prüffähige Leistungsverzeichnisse für die Beschlussfassung, getrennte Ausweisung von Erhaltung und Verbesserung, wöchentliche Fotoberichte.
Anleger und Bauträger
Mehrere Einheiten in Serie, terminfest, mit gleichbleibender Ausführungsqualität und einer Abrechnung je Objekt.
Wann Sie keinen Generalunternehmer brauchen
Bei einem einzelnen Gewerk ohne Schnittstellen zahlen Sie den Aufschlag für nichts – nur Boden neu heißt Bodenleger, nur streichen heißt Maler. Wenn Sie selbst vom Fach sind, Zeit haben und die Gewerke kennen, ist die Einzelvergabe günstiger; der Aufschlag bezahlt genau die Arbeit, die Sie dann selbst machen. Und wenn Ihr Vorhaben noch nicht geklärt ist – Grundriss offen, Budget unklar, Förderung ungeprüft –, lohnt zuerst eine Begehung mit Kostenrahmen statt eines Vertrags.
Häufige Fragen zum Generalunternehmer in Wien
Was macht ein Generalunternehmer?
Er führt einen Teil der Leistungen mit eigenen Leuten aus, vergibt die übrigen an Subunternehmer und haftet Ihnen gegenüber für das Gesamtergebnis. Sie haben einen Vertrag, einen Bauzeitplan, eine Abnahme und eine Gewährleistung.
Was kostet ein Generalunternehmer?
Der Aufschlag gegenüber der Summe der Einzelangebote beträgt 8 bis 15 % der Bausumme. Bei einer Wohnungssanierung mit 94.500 € Einzelvergabesumme sind das rund 6.200 €. Dafür entfallen 60 bis 100 Stunden Koordination beim Bauherrn.
Ist Einzelvergabe günstiger?
Im Angebot ja, am Ende selten. Die Differenz zeigt sich nicht beim Vergleich der Summen, sondern in Nachträgen, Bauzeitverlängerung und Streitfällen an den Schnittstellen. Ab drei ineinandergreifenden Gewerken ist der GU meist die günstigere Variante.
Was ist der Unterschied zum Generalübernehmer?
Der Generalunternehmer führt einen Teil selbst aus, der Generalübernehmer vergibt alles weiter und koordiniert nur. Dessen Aufschlag liegt mit 12 bis 20 % höher, weil er keine eigene Wertschöpfung hat. Wir arbeiten als Generalunternehmer.
Was ist ein Totalunternehmer?
Er übernimmt zusätzlich die Planung – Entwurf, Einreichung, Ausführungsplanung und Bau aus einer Hand, Aufschlag 15 bis 25 %. Sinnvoll bei Neubau und großen Umbauten, bei Sanierungen im Bestand ist der GU die üblichere Form.
Wer haftet, wenn ein Subunternehmer schlecht arbeitet?
Wir. Sie haben einen Vertrag mit uns, und wir stehen für die Leistung der Subunternehmer ein. Ob wir uns intern an ihnen schadlos halten, ist nicht Ihr Thema – das ist der Kern des GU-Modells.
Welche Gewährleistung gibt es?
Drei Jahre nach § 933 ABGB auf die Ausführung, über alle Gewerke hinweg, mit einem Ansprechpartner. Herstellergewährleistungen auf Produkte laufen getrennt und oft länger.
Ist der Generalunternehmer-Preis ein Festpreis?
Ja, auf Basis des Leistungsverzeichnisses nach ÖNORM B 2110. Was vom Befund abhängt, steht als Bedarfsposition mit Preis darin.
Wie hoch sind übliche Nachträge?
Im Altbau 5 bis 12 % der Bausumme. Wer null verspricht, hat sie eingepreist oder wird später nachfordern. Entscheidend ist, dass jeder Nachtrag vor der Ausführung schriftlich freigegeben wird – nicht, dass es keine gibt.
Was passiert bei verdeckten Schäden?
Wir stoppen, dokumentieren mit Fotos und legen ein Nachtragsangebot vor, bevor weitergearbeitet wird. Bei Altbausanierungen tritt das regelmäßig auf: morsche Tramköpfe, aufgegebene Kamine, nicht dokumentierte Leitungen, Schadstoffe.
Was sichert mich ab, wenn ich in Raten zahle?
Jede Rate hängt an einem erreichten Bauabschnitt, dazu kommen Deckungs- und Haftrücklass nach ÖNORM B 2110. So bleibt bis zur Abnahme ein Teil der Summe offen.
Wie ist die Schlusszahlung abgesichert?
Über Deckungs- und Haftrücklass nach ÖNORM B 2110: Ein Teil bleibt bis zur Abnahme offen, ein weiterer über die Gewährleistungsfrist.
Können Pönalen vereinbart werden?
Ja. Üblich sind 0,5 bis 1 ‰ der Bausumme je Verzugstag, gedeckelt bei etwa 5 %. Voraussetzung ist ein Bauzeitplan als Vertragsbestandteil – ohne ihn gibt es keinen Bezugspunkt für Verzug.
Was passiert, wenn sich der Bau verzögert?
Verzögerungen, die wir zu vertreten haben, gehen zu unseren Lasten. Verzögerungen durch Behördenverfahren, bauseitige Entscheidungen, Materialauswahl oder höhere Gewalt verschieben den Termin – schriftlich festgehalten, mit neuem Zieldatum.
Werden die Subunternehmer benannt?
Ja, reglementierte Gewerke namentlich und mit Befugnisnachweis vor Vertragsabschluss. Wir arbeiten mit denselben Betrieben über Jahre – das ist der Grund, warum die Schnittstellen funktionieren.
Kann ich einzelne Gewerke selbst beistellen?
Möglich, aber die Schnittstelle wird zum Risiko: Kommt Ihr Elektriker zwei Tage später, steht die ganze Baustelle. Beigestellte Leistungen schreiben wir ausdrücklich ins Angebot und nehmen sie aus unserer Gewährleistung – damit klar ist, wer wofür einsteht.
Übernehmen Sie auch Planung und Einreichung?
Über konzessionierte Partnerbetriebe nach § 94 Z 5 GewO, mit 8 bis 14 % der Bausumme für Planung, Statik, Einreichung und örtliche Bauaufsicht. Die Koordination der Verfahren läuft über uns – Sie haben einen Ansprechpartner.
Kümmern Sie sich um Förderungen?
Ja, bei THEWOSAN, der Sockelsanierung über den wohnfonds_wien und der Wohnungsverbesserung der Stadt Wien. Wichtig: Der Antrag muss vor Auftragsvergabe bewilligt sein – wer vorher beauftragt, verliert den Anspruch vollständig.
Arbeiten Sie auch im bewohnten Objekt?
Ja, bei Zinshäusern ist das der Regelfall. Abschnittsweise Ausführung, Staubschutz mit Schleuse, Stiegenhausschutz, tägliche Grobreinigung, freie Fluchtwege, Ankündigung im Haus zwei Wochen vorher.
Wie groß muss ein Projekt sein?
Ab etwa drei ineinandergreifenden Gewerken lohnt sich das Modell. Bei einem einzelnen Gewerk ist ein Fachbetrieb günstiger – das sagen wir offen, auch wenn es einen Auftrag kostet.
Was bekomme ich am Ende in die Hand?
Abnahmeprotokoll nach ÖNORM B 2110, Fotodokumentation der verdeckten Leistungen, Prüfprotokolle der Gewerke und die Rechnung nach Leistungsverzeichnis.
Was ist, wenn der Generalunternehmer insolvent wird?
Deshalb zahlt man nach Baufortschritt und nicht im Voraus: Was nicht gebaut ist, ist auch nicht bezahlt. Fragen Sie, seit wann der Betrieb besteht, und prüfen Sie die Gewerbeberechtigung im GISA – das kostet dreißig Sekunden und gilt für jeden Anbieter.
Welche Versicherung besteht?
Eine Bau-Haftpflicht mit 3 Mio. € Deckungssumme. Die Polizze legen wir vor Auftragsbeginn vor – eine Zusage im Angebot ersetzt den Nachweis nicht, weder bei uns noch bei einem Mitbewerber.
Wer trägt das Risiko gegenüber Dritten?
Der Generalunternehmer. Vor Beginn wird beweisgesichert, während der Arbeiten deckt die Bau-Haftpflicht mit 3 Mio. € Deckungssumme.
Was kostet ein Generalunternehmer in Wien?
Der Zuschlag liegt bei 8 bis 15 Prozent gegenüber der Summe der Einzelangebote. Dafür entfallen Koordination, Stillstandskosten und der Streit über Schnittstellen. Bei Einzelvergabe rechnen Sie fünf bis zehn Stunden Ihrer Zeit pro Woche dazu.
Was ist der Unterschied zwischen Generalunternehmer und Generalübernehmer?
Der Generalunternehmer führt wesentliche Teile selbst aus und vergibt den Rest. Der Generalübernehmer führt nichts selbst aus und vergibt alles weiter. Haften tun beide – nur kann der eine eigene Leute schicken, wenn etwas schiefgeht, und der andere nicht.
Übernehmen Sie eine Altbausanierung als Generalunternehmer?
Ja, das ist unser häufigster Fall: Wohnungssanierung 6 bis 14 Wochen, Kernsanierung mit Grundrissänderung 12 bis 22 Wochen, Zinshaus-Sockelsanierung 6 bis 15 Monate. Im Bestand ist ein Generalunternehmer mehr wert als im Neubau, weil hinter jeder zweiten Wand eine Überraschung steckt.
Worauf soll ich bei der Auswahl achten?
Baumeisterkonzession im GISA prüfen, Einzelpositionen statt Pauschalsumme verlangen, ÖNORM B 2110 als Vertragsgrundlage vereinbaren, Zahlungsplan nach Baufortschritt mit drei bis fünf Prozent Haftrücklass, Nachweis der Bau-Haftpflicht verlangen.
Was heißt bei Ihnen alles aus einer Hand?
Ein Vertrag nach ÖNORM B 2110, ein Festpreis, ein Terminplan, ein Ansprechpartner, eine Rechnung, eine Gewährleistung und eine Bau-Haftpflicht über 3 Mio. Euro für das gesamte Vorhaben – auch dort, wo konzessionierte Partnerbetriebe ausführen.
Verwandte Leistungen
◆ Partnerfirma · Bling Premium Reinigung
Alles aus einer Hand — auch die Reinigung.
Die Bauendreinigung ist das letzte Gewerk vor der Übergabe. Über unsere Partnerfirma Bling Premium Reinigung läuft sie im selben Bauzeitplan mit, ohne dass Sie sie gesondert beauftragen müssen. Mehr unter bling-bling.at.
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Rechtlicher Hinweis: Skyline Bau ist die Markenbezeichnung des Bau- und Sanierungsbereichs der Bling Bling GmbH und keine eigenständige Rechtsperson. Vertragspartner ist ausschließlich die Bling Bling GmbH — eingeschränkter Baugewerbetreibender nach § 99 GewO, GISA-Zahl im Impressum. Sie ist kein konzessionierter Baumeister.
Nach § 99 Abs. 5 GewO ist die Bezeichnung „Baumeister” ausschließlich konzessionierten Betrieben nach § 94 Z 5 GewO vorbehalten. Reglementierte Gewerke — Baumeister-Leistungen (§ 94 Z 5), Elektrotechnik (§ 94 Z 16), Gas- und Sanitärtechnik (§ 94 Z 25), Fliesenlegen (§ 94 Z 38) — werden ausschließlich durch befugte, konzessionierte Partnerbetriebe ausgeführt. Deren Befugnisnachweis erhalten Sie auf Wunsch vor Vertragsabschluss.
Bling Bling GmbH · Marke Skyline Bau · Firmendaten im Impressum
Hinweis: Skyline Bau ist die Markenbezeichnung des Bau- und Sanierungsbereichs der Bling Bling GmbH und keine eigenständige Rechtsperson. Vertragspartner ist ausschließlich die Bling Bling GmbH. Die Bling Bling GmbH ist eingeschränkter Baugewerbetreibender nach § 99 GewO und kein konzessionierter Baumeister. Nach § 99 Abs. 5 GewO ist die Bezeichnung „Baumeister” konzessionierten Betrieben nach § 94 Z 5 GewO vorbehalten. Reglementierte Gewerke — Baumeister-Leistungen, Statik, Gas- und Sanitärtechnik, Elektrotechnik — werden ausschließlich durch befugte, konzessionierte Partnerbetriebe ausgeführt.
Hinweis: Skyline Bau ist die Markenbezeichnung des Bau- und Sanierungsbereichs der Bling Bling GmbH und keine eigenständige Rechtsperson. Vertragspartner ist ausschließlich die Bling Bling GmbH. Die Bling Bling GmbH ist eingeschränkter Baugewerbetreibender nach § 99 GewO und kein konzessionierter Baumeister. Nach § 99 Abs. 5 GewO ist die Bezeichnung „Baumeister” konzessionierten Betrieben nach § 94 Z 5 GewO vorbehalten. Reglementierte Gewerke — Baumeister-Leistungen, Statik, Gas- und Sanitärtechnik, Elektrotechnik — werden ausschließlich durch befugte, konzessionierte Partnerbetriebe ausgeführt.