Ratgeber · Vor dem Auftrag
Angebote von Baufirmen vergleichen: 12 Punkte, bevor Sie unterschreiben
Kurz gesagt: Vergleichen Sie nie nur die Endsumme. Entscheidend sind ein vollständiges Leistungsverzeichnis, klare Angaben zu Festpreis oder Kostenvoranschlag, Termine mit Pönale, Zahlungsplan mit Deckungs- und Haftrücklass und die Gewährleistung. Bei Verbraucher:innen gilt ein Kostenvoranschlag im Zweifel als verbindlich (§ 5 Abs. 2 KSchG). Mit der Checkliste unten sehen Sie in 20 Minuten, welches Angebot wirklich günstiger ist.
Sonntagabend, Küchentisch. Drei Angebote für die Sanierung der Altbauwohnung liegen nebeneinander: 48.900 €, 61.300 € und 72.000 €. Das billigste hat zwei Seiten, das teuerste vierzehn. In einem steht „Elektrik nach Aufwand“, in einem anderen „inkl. Entsorgung“, im dritten fehlt das Wort Entsorgung ganz. Welches ist das günstigste? Ehrliche Antwort: Das lässt sich so noch nicht sagen.
In diesem Ratgeber: wie Sie Angebote vergleichbar machen, welche Begriffe rechtlich zählen, ein Rechenbeispiel zu Rücklässen und eine Checkliste mit 12 Punkten. Die Zahlen oben sind ein Beispiel – das Muster dahinter begegnet uns in Wien laufend.
1. Gleiche Leistung, gleiche Basis: das Leistungsverzeichnis
Ein seriöses Angebot beschreibt Position für Position, was gemacht wird: Menge, Einheit, Material, Einheitspreis. Erst wenn alle Firmen dieselben Positionen anbieten, sind die Summen vergleichbar. Legen Sie dafür eine einfache Tabelle an:
| Position | Firma A | Firma B | Firma C |
|---|---|---|---|
| Abbruch und Entsorgung | enthalten | fehlt | enthalten |
| Elektrik (Leitungen, Dosen, Verteiler) | „nach Aufwand“ | pauschal | pauschal |
| Estrich, Abdichtung Nassbereich | enthalten | enthalten | enthalten |
| Fliesen: Material bis €/m² | nicht angegeben | bis 35 €/m² | Auswahl im Schauraum |
| Baustelleneinrichtung, Schutz Stiegenhaus | fehlt | enthalten | enthalten |
Jede Zeile mit „fehlt“ oder „nach Aufwand“ ist ein offener Betrag. Fragen Sie schriftlich nach und lassen Sie das Angebot ergänzen – nicht mündlich „das passt schon“.
Und dann kommt die Frage, die über Tausende Euro entscheidet: Wie fix ist der Preis überhaupt?
2. Festpreis, Pauschale oder Kostenvoranschlag?
| Begriff im Angebot | Was das bedeutet | Worauf Sie achten |
|---|---|---|
| Pauschal-/Festpreis | Fixer Betrag für einen klar beschriebenen Umfang | Was genau ist der Umfang? Was gilt bei Änderungen? |
| Einheitspreise × Menge | Abgerechnet wird nach tatsächlich gemessener Menge | Sind die Mengen realistisch? Wer misst nach? |
| Kostenvoranschlag | Bei Verbraucher:innen gilt die Richtigkeit als gewährleistet, außer die Firma erklärt ausdrücklich das Gegenteil (§ 5 Abs. 2 KSchG) | Steht „unverbindlich“ drin? Dann gilt § 1170a Abs. 2 ABGB |
| „nach Aufwand“ / Regie | Stunden und Material werden nachträglich verrechnet | Stundensätze und Obergrenze schriftlich festlegen |
Bei einem unverbindlichen Kostenvoranschlag muss die Firma eine beträchtliche Überschreitung unverzüglich anzeigen; dann können Sie gegen Vergütung der bisherigen Arbeit zurücktreten. Unterlässt sie die Anzeige, verliert sie den Anspruch auf die Mehrkosten (§ 1170a Abs. 2 ABGB). Und: Ein Kostenvoranschlag darf Verbraucher:innen nur etwas kosten, wenn vorher darauf hingewiesen wurde (§ 5 Abs. 1 KSchG).
Im Altbau gibt es fast immer Überraschungen hinter Putz und Boden. Gute Angebote nennen deshalb Eventualpositionen mit Preis – etwa „Holztram tauschen, je Laufmeter“. So wissen Sie vorher, was eine Überraschung kosten würde.
3. Termine, die etwas bedeuten
„Baubeginn nach Vereinbarung“ ist kein Termin. Im Vertrag sollten stehen: Beginn, Fertigstellung, Zwischentermine (z. B. Estrich fertig) und eine Vertragsstrafe (Pönale) pro Verzugstag mit Obergrenze. Fair ist das nur, wenn auch Ihre Mitwirkung geregelt ist: rechtzeitige Material- und Farbauswahl, Zugang zur Wohnung, Freigaben.
4. Zahlungsplan und Rücklässe: Rechenbeispiel
Zahlen Sie nach Baufortschritt, nicht im Voraus. Zwei Werkzeuge schützen Sie dabei:
- Deckungsrücklass: ein Einbehalt von jeder Teilrechnung, der mit der Schlussrechnung fällig wird.
- Haftrücklass: ein Einbehalt von der Schlussrechnung für die Gewährleistungszeit, oft durch eine Bankgarantie ersetzbar. Ist nichts vereinbart, sieht die ÖNORM B 2110 bis zu 2 % vor; in Verträgen sind 3–5 % üblich (Infina, Stand 09/2026).
Annahme: Auftrag 60.000 € brutto, drei Teilrechnungen à 15.000 €, Deckungsrücklass 5 %, Haftrücklass 3 %.
Je Teilrechnung zahlen Sie 15.000 € − 5 % = 14.250 € (einbehalten: 750 €).
Schlussrechnung: 60.000 € − 3 × 14.250 € bereits gezahlt − 3 % Haftrücklass (1.800 €) = 15.450 €.
Die 1.800 € bleiben bis Ende der vereinbarten Haftzeit bei Ihnen – oder werden gegen eine Bankgarantie ausbezahlt.
Wer eine Anzahlung von 50 % oder mehr vor Baubeginn verlangt, sollte Ihnen erklären können, wofür – und eine Sicherheit anbieten.
5. Gewährleistung, Abnahme, Mängel
Für Arbeiten an unbeweglichen Sachen beträgt die gesetzliche Gewährleistung drei Jahre ab Übergabe. Machen Sie eine gemeinsame Übernahme mit Protokoll: Mängel werden mit Frist aufgeschrieben, Fotos dazu, beide unterschreiben. Erst danach wird die Schlussrechnung fällig.
6. Wer koordiniert die Gewerke?
Arbeiten mehrere Firmen gleichzeitig oder nacheinander auf Ihrer Baustelle, muss der Bauherr nach dem Bauarbeitenkoordinationsgesetz unter bestimmten Voraussetzungen einen Planungs- und Baustellenkoordinator bestellen. Mit einem Generalunternehmer haben Sie einen Vertragspartner für alle Gewerke – und eine Stelle, die für Schnittstellen verantwortlich ist. Klären Sie im Angebot, wer diese Rolle übernimmt.
Zweite Meinung zu Ihrem Vorhaben? Wir besichtigen und legen ein Angebot mit vollständigem Leistungsverzeichnis.
7. Bewilligungen und Hausverwaltung
Ob eine Bauanzeige, eine Baubewilligung oder nichts davon nötig ist, hängt vom Vorhaben ab. Eingriffe in tragende Wände, ein Dachausbau oder Änderungen an der Fassade brauchen in Wien meist ein Verfahren bei der Baupolizei; in Eigentumswohnungen oft zusätzlich die Zustimmung der Miteigentümer. Im Angebot sollte stehen, wer Pläne, Statik und Einreichung übernimmt – und ob das im Preis enthalten ist. Mehr dazu bei Dachgeschossausbau und Baumeister in Wien.
8. Ist die Firma, wer sie sagt?
- Gewerbe prüfen: Im GISA (Gewerbeinformationssystem Austria) sehen Sie, welche Gewerbe eine Firma angemeldet hat.
- Firmenbuch: Bei GmbHs zeigt der Auszug Geschäftsführung und Sitz.
- Betriebshaftpflicht: Lassen Sie sich die Bestätigung zeigen.
- Referenzen: echte Projekte mit Fotos. Unsere finden Sie unter Referenzen.
Klingt nach viel? Die Checkliste fasst alles auf einer Seite zusammen.
Warnsignale im Angebot
- Nur eine Gesamtsumme ohne Positionen – dann lässt sich weder vergleichen noch später abrechnen.
- „Sonderpreis nur bis Freitag“ – Druck ersetzt keine Besichtigung.
- Hohe Barzahlung oder Vorauskasse ohne Sicherheit und ohne ordentliche Rechnung.
- Keine Firmenadresse, kein Firmenbuch, kein Gewerbe – prüfen Sie das in fünf Minuten selbst.
- „Bewilligung brauchen wir nicht“ bei Eingriffen in Statik, Fassade oder Dach – lassen Sie sich das schriftlich begründen.
Ein gutes Angebot hält genau diesen Fragen stand. Und wenn eine Firma auf Nachfragen gereizt reagiert, haben Sie die wichtigste Antwort schon.
Checkliste: 12 Punkte vor der Unterschrift
- Besichtigung vor Ort hat stattgefunden
- Leistungsverzeichnis mit Mengen, Einheiten und Material
- Alle Angebote auf dieselben Positionen gebracht
- Preisart klar: Pauschale, Einheitspreis oder Kostenvoranschlag (verbindlich/unverbindlich)
- Eventualpositionen für Altbau-Überraschungen mit Preis
- Regiestunden: Satz und Obergrenze
- Beginn, Fertigstellung, Zwischentermine, Pönale
- Zahlungsplan nach Baufortschritt, keine hohe Vorauszahlung
- Deckungs- und Haftrücklass oder Bankgarantie
- Übernahmeprotokoll und Gewährleistung
- Wer koordiniert, plant und reicht ein
- Gewerbe (GISA), Firmenbuch, Haftpflicht geprüft
Lesetipp: Wer rechnet, wer prüft, wer unterschreibt? Die Rollen erklärt Statiker, Baumeister oder Prüfingenieur – wer beim Umbau in Wien was macht.
Häufige Fragen
Ist ein Kostenvoranschlag verbindlich?
Bei Verbraucher:innen gilt seine Richtigkeit als gewährleistet, außer die Firma erklärt ausdrücklich, dass er unverbindlich ist (§ 5 Abs. 2 KSchG). Bei einem unverbindlichen Voranschlag muss eine beträchtliche Überschreitung unverzüglich angezeigt werden (§ 1170a ABGB).
Darf ein Kostenvoranschlag etwas kosten?
Ja, aber Verbraucher:innen müssen vorher darauf hingewiesen werden (§ 5 Abs. 1 KSchG).
Wie viele Angebote sollte ich einholen?
Drei vergleichbare Angebote auf Basis derselben Leistungsbeschreibung sind ein guter Richtwert. Mehr bringt selten mehr, wenn die Grundlage nicht gleich ist.
Was ist ein Haftrücklass?
Ein Einbehalt von der Schlussrechnung, der Sie während der Gewährleistung absichert. Er kann meist durch eine Bankgarantie ersetzt werden. Höhe und Dauer werden im Vertrag geregelt.
Ist das billigste Angebot das schlechteste?
Nicht automatisch. Es ist aber oft das unvollständigste. Wenn es nach dem Ergänzen der fehlenden Positionen noch am günstigsten ist, ist es ein gutes Angebot.
Wie erreiche ich Skyline Bau?
Über das Kontaktformular. Wir vereinbaren eine Besichtigung und erstellen danach ein schriftliches Angebot.
Ein Angebot, das man vergleichen kann: Leistungsverzeichnis, Termine und Zahlungsplan schwarz auf weiß.
Quellen: § 5 KSchG (Kostenvoranschläge) · § 1170a ABGB · Infina – Haftrücklass (Stand 09/2026) · Bauarbeitenkoordinationsgesetz (RIS). Dieser Ratgeber ist keine Rechtsberatung.
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