Ratgeber · Wohnungseigentum

Umbau in der Eigentumswohnung: Wann die Miteigentümer zustimmen müssen – und wann Schweigen reicht

Skyline Bau · Stand Oktober 2026 · ca. 8 Min. Lesezeit

Kurz gesagt: In Ihrer Eigentumswohnung dürfen Sie auf eigene Kosten umbauen (§ 16 Abs. 2 WEG). Sobald aber allgemeine Teile des Hauses berührt sind – tragende Wände, Fassade, Steigleitungen, Schächte – oder schutzwürdige Interessen der anderen, brauchen Sie die Zustimmung aller übrigen Wohnungseigentümer oder eine Entscheidung des Bezirksgerichts. Seit der WEG-Novelle 2022 gibt es für bestimmte Maßnahmen eine Abkürzung: Bei barrierefreiem Umbau, Wallbox, Beschattung, einbruchsicherer Tür und einigen Solaranlagen gilt die Zustimmung als erteilt, wenn nach ordnungsgemäßer Verständigung zwei Monate niemand widerspricht. Die Baubehörde ersetzt das alles nicht – und umgekehrt.

Samstag, 10:30 Uhr, Wohnung im 2. Stock in Ottakring. Die Küche ist ausgeräumt, der Plan liegt auf dem Boden: Die Wand zum Wohnzimmer soll weg, das neue Bad bekommt eine Dusche dort, wo jetzt die Speis ist. Der Fliesenleger ist für übernächste Woche gebucht. Dann läutet es. Die Nachbarin von unten, freundlich, mit einer Frage: „Ist das die tragende Wand? Und weiß die Hausverwaltung davon?“ Sie wissen es nicht. Noch nicht.

In diesem Ratgeber: welche Umbauten Sie allein entscheiden, wann Sie alle Miteigentümer brauchen, wie die Zwei-Monats-Regel funktioniert und was passiert, wenn jemand Nein sagt – mit Übersichtstabelle, Ablauf und Checkliste.

Ihre Wohnung, aber nicht Ihr Haus

Wohnungseigentum bedeutet: Die Wohnung gehört Ihnen zur ausschließlichen Nutzung. Das Haus aber gehört allen gemeinsam. Alles, was der allgemeinen Benützung dient oder dessen Zweckbestimmung einer ausschließlichen Benützung entgegensteht, ist allgemeiner Teil – im Altbau typischerweise die tragenden Mauern, die Holztramdecken, das Dach, die Fassade, Stiegenhaus, Steig- und Fallleitungen, Kamine und Schächte.

Das Wohnungseigentumsgesetz zieht die Grenze in § 16 Abs. 2 so: Sie dürfen Änderungen auf eigene Kosten vornehmen, wenn sie

1. das Haus nicht schädigen, keine schutzwürdigen Interessen der anderen beeinträchtigen – besonders nicht die äußere Erscheinung – und keine Gefahr für Personen oder Sachen bringen, und
2. bei Inanspruchnahme allgemeiner Teile entweder der Verkehrsübung entsprechen oder einem wichtigen Interesse von Ihnen dienen.

Für einige Maßnahmen sagt das Gesetz ausdrücklich, dass die Zustimmung nicht verweigert werden darf: Wasserentnahmestellen und Klosetts im Inneren, Strom-, Gas-, Wasser- und Telefonleitungen, Heizungsanlagen sowie – unter Bedingungen – barrierefreie Ausgestaltung, Ladestationen und Empfangsanlagen. „Nicht verweigern dürfen“ heißt aber nicht „nicht fragen müssen“. Und genau hier passieren die teuren Fehler.

Welcher Umbau braucht wen? Die Übersicht

Die Tabelle ist eine Orientierung, keine Rechtsberatung. Im Einzelfall entscheidet, was Ihr Wohnungseigentumsvertrag regelt und wie die Gerichte eine Maßnahme beurteilen.

Die Zwei-Monats-Regel: wann Schweigen als Ja gilt

Seit der WEG-Novelle 2022 gibt es in § 16 Abs. 5 eine Abkürzung für sogenannte privilegierte Maßnahmen. Laut einer Übersicht von Brandauer Rechtsanwälte (Stand 05/2026) gehören dazu:

• barrierefreie Ausgestaltung (z. B. Rampe, Türverbreiterung, Lift)
• Vorrichtung zum Langsamladen eines Elektrofahrzeugs (Wallbox)
• Solaranlage an einem Reihenhaus oder Einzelgebäude
• steckerfertiges Balkonkraftwerk
• harmonisch eingefügte Außenbeschattung
• Einbau einer einbruchsicheren Tür

So funktioniert es

1. Verständigung aller Miteigentümer auf die in § 24 Abs. 5 WEG vorgesehene Weise – mit klarer Beschreibung der Änderung (Plan, Datenblatt) und dem Hinweis, was passiert, wenn niemand widerspricht.
2. Zwei Monate warten. Die Frist läuft ab Zugang der Verständigung.
3. Kein schriftlicher (oder dauerhaft elektronisch gespeicherter) Widerspruch? Dann gilt die Zustimmung als erteilt.

Ein Widerspruch braucht laut der genannten Übersicht eine sachliche Begründung; dann entscheidet das Bezirksgericht im Außerstreitverfahren – nach dieser Quelle dauert das rund sechs bis fünfzehn Monate. Eine wesentliche und dauernde Beeinträchtigung seines eigenen Objekts muss ein Eigentümer übrigens auch ohne Widerspruch nicht hinnehmen.

Für alle anderen Umbauten gibt es diese Abkürzung nicht. Dort gilt weiterhin: Zustimmung aller oder Gericht.

Zustimmung, Bauanzeige, Bewilligung – drei verschiedene Dinge

Die Zustimmung der Miteigentümer ist privatrechtlich. Ob die Baubehörde (MA 37) eingebunden werden muss, ist eine zweite, eigene Frage – und das WEG-Privileg ersetzt keine baurechtliche Bewilligung. Umgekehrt dürfen Miteigentümer ihre Mitwirkung an einem behördlichen Verfahren nicht verweigern, wenn sie die Änderung nach § 16 Abs. 2 dulden müssen (§ 16 Abs. 3 WEG). Welches Verfahren Ihr Vorhaben in Wien braucht, zeigt unser Ratgeber Bauanzeige oder Baubewilligung.

In der Praxis heißt das: Klären Sie zuerst mit der Hausverwaltung, welche Teile betroffen sind, holen Sie dann die Zustimmungen schriftlich ein – und reichen Sie erst danach bei der Behörde ein. Wer umgekehrt anfängt, steht im schlimmsten Fall mit einer Bewilligung, aber ohne Zustimmung da.

So gehen Sie es an: Ablauf in 6 Schritten

1. Bestand klären: Wohnungseigentumsvertrag, Nutzwertgutachten und Pläne bei der Hausverwaltung anfordern.
2. Vorhaben beschreiben lassen: Was genau wird geändert, welche Wände, Leitungen, Fassadenteile sind betroffen? Bei tragenden Teilen gehört eine Statik dazu.
3. Privilegiert oder nicht? Bei Wallbox, Beschattung, Barrierefreiheit, Sicherheitstür: Verständigung nach § 24 Abs. 5 WEG vorbereiten. Sonst: Zustimmungserklärung für alle Eigentümer.
4. Zustimmungen sammeln: schriftlich, mit Plan als Anlage. Ein freundliches Gespräch vorher wirkt oft mehr als jedes Formular.
5. Behördenweg: bewilligungsfrei, Bauanzeige oder Baubewilligung – je nach Vorhaben.
6. Bauen und dokumentieren: Nachbarn über laute Tage informieren (Zeiten und Musteraushang: Baulärm in Wien), allgemeine Flächen schützen, Zustand vorher fotografieren.

Checkliste vor dem Umbau in der Eigentumswohnung

• Wohnungseigentumsvertrag gelesen: Gibt es Regeln zu Umbauten?
• Geklärt, ob Wände tragend sind (Plan, Statik)
• Betroffene allgemeine Teile aufgelistet: Fassade, Leitungen, Schächte, Decken
• Privilegierte Maßnahme? Dann Verständigung nach § 24 Abs. 5 WEG mit Hinweis auf Folgen
• Sonst: schriftliche Zustimmung aller Wohnungseigentümer
• Zwei-Monats-Frist bzw. Zustimmungen in den Zeitplan eingerechnet
• Behördenweg geklärt (bewilligungsfrei, Bauanzeige, Bewilligung)
• Hausverwaltung informiert, Lärmzeiten und Lift-/Stiegenschutz abgesprochen
• Handwerker erst fix bestellt, wenn Zustimmungen vorliegen

Häufige Fragen

Quellen: § 16 WEG 2002 (Änderungsrecht, Zustimmungsfiktion), abgerufen 10/2026 · Brandauer Rechtsanwälte – Privilegierte Maßnahmen nach § 16 WEG, Stand 05/2026. Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung; maßgeblich sind Ihr Wohnungseigentumsvertrag und die Beurteilung im Einzelfall.

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