Kurz beantwortet: Wer in Wien zwei nebeneinander- oder übereinanderliegende Wohnungen zu einer zusammenlegen will, braucht in der Regel drei Dinge: die baurechtliche Genehmigung nach der Wiener Bauordnung – je nach Eingriff eine Bauanzeige oder eine Baubewilligung –, im Wohnungseigentum die Zustimmung der anderen Eigentümer oder deren gerichtliche Ersetzung nach § 16 WEG, und bei Eigentumswohnungen eine Anpassung im Grundbuch. Wird eine tragende Wand durchbrochen, sind ein statischer Nachweis und eine befugte Bauführung nötig. Planen Sie für Genehmigungen mehrere Monate ein, bevor die eigentlichen Bauarbeiten beginnen.
Dieser Ratgeber zeigt den Ablauf aus Sicht eines Wiener Generalunternehmers. Stand 11/2026, allgemeine Information, keine Rechtsberatung. Klären Sie Ihr Vorhaben im Einzelfall mit Behörde, Hausverwaltung und Fachleuten.
Warum Wohnungen zusammengelegt werden
In Wiener Gründerzeithäusern gibt es viele kleine Wohnungen, oft noch aus der Zeit der Zimmer-Küche-Kabinett-Grundrisse. Wer die Nachbarwohnung dazukaufen kann, gewinnt Wohnfläche ohne Umzug, kann ein zusätzliches Kinderzimmer schaffen oder eine großzügige Altbauwohnung mit durchgehender Zimmerflucht herstellen. Bei Maisonetten werden zwei übereinanderliegende Wohnungen mit einer Innentreppe verbunden. Beides ist möglich, aber rechtlich und technisch anspruchsvoller als eine normale Sanierung.
Die drei Genehmigungsebenen
1. Baurecht: Nach der Wiener Bauordnung hängt die Art des Verfahrens vom Eingriff ab. Der Abbruch nichttragender Zwischenwände kann unter Umständen bewilligungsfrei oder anzeigepflichtig sein. Wird eine tragende Wand oder eine Decke durchbrochen, ändert sich die Statik – dann ist in der Regel eine Bauanzeige mit statischem Nachweis oder eine Baubewilligung erforderlich. Auch Änderungen an Brandschutz, Fluchtwegen und Wohnungseingangstüren sind zu prüfen. Eine Übersicht bietet unser Beitrag Tragende Wand entfernen in Wien.
2. Wohnungseigentum: Änderungen, die allgemeine Teile des Hauses betreffen – etwa tragende Wände oder Decken – brauchen nach § 16 WEG die Zustimmung aller anderen Wohnungseigentümer oder eine Ersetzung durch das Gericht. Die Hausverwaltung kann bei der Einholung helfen. Ohne diese Zustimmung riskieren Sie Unterlassungs- und Rückbauansprüche.
3. Grundbuch und Nutzwerte: Werden zwei Eigentumswohnungen dauerhaft zu einer, sind die Nutzwerte neu festzusetzen und das Grundbuch anzupassen. Dafür braucht es meist ein Nutzwertgutachten und die Mitwirkung eines Notars oder Rechtsanwalts.
Technik: worauf es ankommt
- Statik: Für Durchbrüche in tragenden Wänden ist eine Berechnung durch einen Statiker nötig, oft mit Stahlträgern oder Auswechslungen. Mehr dazu im Beitrag Statiker, Baumeister, Prüfingenieur.
- Haustechnik: Zwei Wohnungen bedeuten zwei Strom- und Wasseranschlüsse, oft zwei Heizungen. Klären Sie, was bleibt und was zusammengeführt wird.
- Brandschutz: Eine der beiden Eingangstüren wird meist zur Wand oder bleibt als zweiter Ausgang. Brandschutzanforderungen an Wohnungstrennwände entfallen innerhalb einer Wohnung, gelten aber zu Nachbarn weiter.
- Holztramdecken: Bei Maisonetten muss der Deckendurchbruch für die Treppe statisch nachgewiesen werden. Siehe Holztramdecke prüfen.
- Schallschutz: Zu den verbleibenden Nachbarn muss der Schallschutz erhalten bleiben.
Ablauf in sechs Schritten
- Machbarkeit klären: Pläne aus der Baupolizei-Einlage besorgen, Begehung mit Baumeister und Statiker.
- Eigentümerzustimmung einholen: über die Hausverwaltung, schriftlich, mit Plan.
- Einreichung: Bauanzeige oder Bauansuchen mit Plänen und statischem Nachweis bei der Baupolizei (MA 37).
- Ausschreibung und Vergabe: Leistungsverzeichnis, Angebote vergleichen, Bauvertrag. Siehe Bauvertrag für die Sanierung.
- Bauausführung: Abbruch, Statikmaßnahmen, Haustechnik, Ausbau. Die Reihenfolge der Gewerke beschreibt der Beitrag Reihenfolge der Gewerke.
- Fertigstellung: Fertigstellungsanzeige mit den nötigen Befunden, Übernahme mit Mängelliste, Anpassung im Grundbuch.
Zeitplan: ein realistisches Beispiel
Annahme: Zusammenlegung zweier Altbauwohnungen mit je 48 m² im 7. Bezirk, ein Durchbruch durch eine tragende Mittelmauer.
| Phase | Dauer (Annahme) |
|---|---|
| Planung, Statik, Eigentümerzustimmung | 6–10 Wochen |
| Behördenverfahren | 4–12 Wochen |
| Bauausführung inklusive Haustechnik und Ausbau | 10–14 Wochen |
| Grundbuch und Nutzwerte | parallel, 2–4 Monate |
| Gesamt | rund 6 bis 9 Monate |
Die Werte sind Erfahrungswerte und Annahmen; sie hängen stark von Zustimmungen und Behördenlauf ab. Wer in der Wohnung wohnen bleibt, sollte die Bauphase möglichst kurz halten und die Arbeiten an Lärmruhezeiten anpassen.
Mietwohnungen: andere Regeln
Liegen eine oder beide Wohnungen in einem Miethaus, sind zusätzlich die Interessen des Vermieters und das Mietrecht zu beachten. Als Mieter brauchen Sie für eine Zusammenlegung die Zustimmung des Vermieters; wesentliche Veränderungen der Mietgegenstände sind ohne seine Zustimmung nicht zulässig. Klären Sie außerdem, wie sich die Zusammenlegung auf Mietvertrag, Mietzins und Betriebskostenanteile auswirkt. Am besten wird ein neuer, gemeinsamer Mietvertrag für die vergrößerte Wohnung geschlossen. Auch für Vermieter selbst lohnt sich eine Zusammenlegung oft nur, wenn die neue, größere Wohnung danach gut vermietbar ist und die mietrechtlichen Folgen vorab geprüft wurden. Holen Sie im Zweifel rechtlichen Rat ein, bevor Sie Verträge unterschreiben oder Bauaufträge vergeben.
Häufige Fehler
- Bauarbeiten vor der Eigentümerzustimmung begonnen
- Tragende Wand ohne Statik durchbrochen
- Zwei Stromzähler belassen, ohne die Verteilung sauber zu planen
- Grundbuch nicht angepasst – Probleme beim späteren Verkauf
- Kein schriftlicher Bauvertrag mit klaren Terminen
Checkliste Wohnungszusammenlegung
- [ ] Pläne aus der Baupolizei-Einlage besorgt
- [ ] Begehung mit Baumeister und Statiker
- [ ] Zustimmung der Miteigentümer schriftlich
- [ ] Bauanzeige oder Bauansuchen eingereicht
- [ ] Haustechnik-Konzept für eine Wohnung
- [ ] Bauvertrag mit Leistungsverzeichnis und Terminen
- [ ] Fertigstellungsanzeige und Befunde
- [ ] Nutzwerte und Grundbuch angepasst
Häufige Fragen
Brauche ich für eine Wohnungszusammenlegung eine Baubewilligung?
Das hängt vom Eingriff ab. Bei Durchbrüchen in tragenden Wänden oder Decken ist in Wien meist eine Bauanzeige mit statischem Nachweis oder eine Baubewilligung nötig.
Müssen die anderen Eigentümer zustimmen?
Wenn allgemeine Teile wie tragende Wände betroffen sind, ja – oder das Gericht ersetzt die Zustimmung nach § 16 WEG.
Wie lange dauert eine Zusammenlegung?
Mit Planung, Genehmigungen und Bau rechnen Sie realistisch mit mehreren Monaten.
Was passiert mit dem zweiten Stromzähler?
Meist wird auf einen Zähler zusammengeführt. Das muss mit dem Netzbetreiber und dem Elektrounternehmen abgestimmt werden.
Muss das Grundbuch geändert werden?
Bei zwei Eigentumswohnungen, die dauerhaft eine werden, ja. Dafür sind meist ein Nutzwertgutachten und eine Grundbuchseingabe nötig.
Quellen
- Bauordnung für Wien – https://www.ris.bka.gv.at
- Wohnungseigentumsgesetz 2002, § 16 – https://www.ris.bka.gv.at
- Stadt Wien, MA 37 Baupolizei – https://www.wien.gv.at
- Stadt Wien: Bauakteneinsicht – https://www.wien.gv.at
Stand 11/2026. Allgemeine Information, keine Rechtsberatung.
Zum Merken: die wichtigsten Punkte
Speichern Sie sich diese Übersichten auf Pinterest oder geben Sie sie weiter.
