Kurz beantwortet: Wer in Wien einen Dachboden zu Wohnraum ausbaut, braucht praktisch immer eine Baubewilligung der Baupolizei (MA 37) – eine Bauanzeige reicht nur für Arbeiten im Inneren ohne wesentliche Änderung von Fassade und Dach. Eingereicht werden ein Bauansuchen, Einreichpläne im Maßstab 1:100 (dreifach), die Zustimmung aller Grundeigentümer, statische Vorbemessung, Energieausweis und weitere Nachweise. Vor Baubeginn bestellt der Bauwerber Bauführer und Prüfingenieur, am Ende folgt die Fertigstellungsanzeige. (Quelle: Merkblatt für Bauwerber*innen der MA 37, Stand 05/2025; abgerufen 11/2026)
Sie stehen auf dem Dachboden eines Gründerzeithauses im 15. Bezirk. Durch eine Dachluke fällt ein schmaler Streifen Licht auf alte Holzbalken, es riecht nach Staub und Ziegel. Im Kopf sehen Sie schon die Gaupe, das große Fenster Richtung Westen, die Terrasse. Was Sie nicht sehen: die Unterschriften, die Pläne und die Gutachten, die zwischen diesem Moment und dem ersten Hammerschlag liegen.
In diesem Artikel: welche Genehmigung Sie für einen Dachgeschoßausbau in Wien brauchen, welche Unterlagen die MA 37 verlangt, in welcher Reihenfolge Sie vorgehen – mit Tabelle, Zeitplan-Beispiel und Checkliste. Was ein Ausbau kostet, steht auf unserer Seite Dachgeschossausbau Wien.
Bauanzeige oder Baubewilligung beim Dachausbau?
Die Bauordnung für Wien unterscheidet mehrere Verfahren. Für den Dachboden sind zwei relevant:
| Verfahren | Wofür | Beim Dachausbau |
|---|---|---|
| Bauanzeige (§ 62 BO) | Arbeiten im Gebäudeinneren ohne wesentliche Änderung der äußeren Gestalt | Reicht in der Regel nicht, sobald Gaupen, Dachflächenfenster, Terrassen oder neue Wohnungen entstehen |
| Baubewilligung (§ 70 BO) bzw. vereinfachtes Verfahren (§ 70a BO) | Zu- und Umbauten, Nutzungsänderungen, Eingriffe in Statik und Gestalt | Der Normalfall: aus Dachboden wird Aufenthaltsraum |
Verfahrensarten laut Merkblatt MA 37 (Stand 05/2025). Welches Verfahren in Ihrem Fall passt, entscheidet der Planverfasser mit der Behörde.
Der Grund ist einfach: Aus einem Abstellraum wird ein Aufenthaltsraum. Damit gelten andere Anforderungen an Brandschutz, Fluchtwege, Belichtung, Wärme- und Schallschutz – und die Decke darunter muss neue Lasten tragen. Mehr zur Abgrenzung lesen Sie in Bauanzeige oder Baubewilligung in Wien.
Bevor Sie planen: drei Fragen, die alles entscheiden
1. Was erlaubt der Bebauungsplan?
Flächenwidmungs- und Bebauungsplan legen fest, wie hoch gebaut werden darf, ob Gaupen zulässig sind und ob das Haus in einer Schutzzone liegt. Die MA 37 empfiehlt, diese Pläne früh zu prüfen. In Schutzzonen ist die Gestaltung von Dach und Gaupen meist besonders streng geregelt.
2. Wer muss zustimmen?
Für die Baubewilligung müssen alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer zustimmen – meist per Unterschrift auf den Plänen. Im Wohnungseigentum heißt das: Ohne die Miteigentümer geht nichts. Wie Sie diese Zustimmung bekommen, steht in Umbau im Wohnungseigentum: Zustimmung der Miteigentümer.
3. Trägt das Haus den Ausbau?
Viele Wiener Altbauten haben Holztramdecken unter dem Dachboden. Ob sie die neuen Lasten aus Estrich, Wänden, Möbeln und Personen aufnehmen, klärt die statische Vorbemessung. Oft wird verstärkt oder eine neue Decke eingezogen – das beeinflusst Kosten und Bauzeit stärker als jede Fliese. Hintergrund: Holztramdecke sanieren.
Erst wenn diese drei Fragen beantwortet sind, lohnt sich der Einreichplan. Und genau dort passieren die meisten Verzögerungen.
Unterlagen für die Einreichung bei der MA 37
| Unterlage | Wer erstellt sie | Hinweis |
|---|---|---|
| Bauansuchen | Bauwerber | Formular oder formlos, unterschrieben |
| Einreichpläne 1:100 und Lageplan 1:200 oder 1:500 | befugter Planverfasser (z. B. Baumeister, Architekt) | dreifach; Unterschrift aller Grundeigentümer |
| Statische Vorbemessung | berechtigter Sachverständiger | bei kleinen Vorhaben ggf. Gutachten über technisch einfache Konstruktion |
| Energieausweis, Wärme- und Schallschutznachweis | Energieausweis-Ersteller, Planer | nach OIB-Richtlinie 6, soweit betroffen |
| Nachweis Heizsystem | Planer | hocheffizientes alternatives System oder Begründung, warum nicht möglich |
| Stellplatznachweis, Anliegerleistungen | Planer | je nach Anzahl neuer Wohnungen |
| Löschwassernachweis, Bestätigung Barrierefreiheit | Planer | bei Zu- und Umbauten |
Quelle: MA 37, Merkblatt für Bauwerber*innen, Stand 05/2025 (wien.gv.at), abgerufen 11/2026. Die Liste ist eine Zusammenfassung; maßgeblich ist der Bescheid bzw. die Auskunft der Behörde.
Ablauf Schritt für Schritt
- Bestand aufnehmen: Dachstuhl, Tramdecke, Kamine, Leitungen, Feuchtigkeit. Bei älteren Dachböden auch prüfen, ob Asbest oder belastete Materialien verbaut sind (Asbest im Altbau erkennen).
- Vorentwurf und Abstimmung: Planverfasser klärt Bebauungsbestimmungen, Gaupen, Belichtung, Fluchtweg.
- Statik und Haustechnik: Vorbemessung, Heizsystem, Lüftung, Steigleitungen.
- Zustimmungen einholen: alle Grundeigentümer unterschreiben die Pläne.
- Einreichung bei der MA 37 und Verfahren bis zum Bescheid.
- Bauführer und Prüfingenieur bestellen und den Baubeginn rechtzeitig melden – wer welche Rolle hat, erklärt Statiker, Baumeister oder Prüfingenieur.
- Bauausführung mit Beweissicherung bei den Nachbarn (Beweissicherung Wien).
- Fertigstellungsanzeige mit den geforderten Befunden – erst dann darf der neue Wohnraum genutzt werden.
Beispiel-Zeitplan: wo die Monate wirklich hingehen
Beispiel, keine Zusage: Dachgeschoßausbau mit einer neuen Wohnung in einem Gründerzeithaus mit Wohnungseigentum.
Bestand und Vorentwurf → Statik und Planung → Unterschriften der Miteigentümer → Einreichung und Verfahren → Ausschreibung und Vergabe → Bauzeit → Befunde und Fertigstellungsanzeige.
Unsere Erfahrung aus der Planung: Die längste und am schwersten planbare Phase ist selten die Bauzeit, sondern die Zeit vor der Einreichung – vor allem das Einsammeln aller Unterschriften. Wer hier früh beginnt, gewinnt am meisten Zeit.
Typische Fehler, die Monate kosten
- Einreichplan ohne vorherige Prüfung des Bebauungsplans – die Gaupe ist dort gar nicht zulässig.
- Eine Unterschrift fehlt, weil ein Eigentümer im Ausland lebt oder verstorben ist und die Verlassenschaft offen ist.
- Statik zu spät: Die Planung muss geändert werden, weil die Decke verstärkt werden muss.
- Kein Prüfingenieur gemeldet – die Bauführung darf dann nicht fortgesetzt werden.
- Angebote ohne klare Abgrenzung von Einreichung, Statik und Ausführung. Worauf Sie achten: Angebote von Baufirmen vergleichen.
Checkliste vor der Einreichung
- Flächenwidmungs- und Bebauungsplan geprüft (Höhe, Gaupen, Schutzzone)
- Grundbuchauszug aktuell, alle Eigentümer bekannt und erreichbar
- Bestandspläne vorhanden oder neu aufgenommen
- Statische Vorbemessung beauftragt, Tramdecke untersucht
- Heizsystem, Lüftung und Steigleitungen geplant
- Fluchtweg, Brandschutz und Belichtung mit dem Planer geklärt
- Energieausweis bestellt
- Bauführer und unabhängiger Prüfingenieur vorgemerkt
- Nachbarn informiert, Beweissicherung geplant
- Budget mit Reserve für Statik-Überraschungen
Weiterlesen: Vor dem Ausbau die oberste Decke prüfen: Holztramdecke im Wiener Altbau prüfen lassen.
Häufige Fragen
Brauche ich für einen Dachbodenausbau in Wien eine Baubewilligung?
In der Regel ja. Sobald aus dem Dachboden Wohnraum wird oder Dach und Fassade verändert werden, ist eine Baubewilligung bei der MA 37 nötig. Eine Bauanzeige reicht nur für Arbeiten im Inneren ohne wesentliche Änderung der äußeren Gestalt.
Wer muss beim Dachausbau zustimmen?
Alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer, meist durch Unterschrift auf den Einreichplänen. Im Wohnungseigentum also alle Miteigentümer.
Welche Unterlagen verlangt die MA 37?
Unter anderem Bauansuchen, Einreichpläne 1:100 dreifach, Lageplan, statische Vorbemessung, Energieausweis, Nachweis zum Heizsystem, Stellplatz- und Löschwassernachweis.
Darf ich Dachflächenfenster ohne Bewilligung einbauen?
Dachflächenfenster verändern die äußere Gestalt des Gebäudes. Ob eine Bewilligung nötig ist, klären Sie vorab mit dem Planverfasser oder der MA 37 – besonders in Schutzzonen.
Was passiert ohne Bewilligung?
Die Behörde kann die Einstellung der Arbeiten und die Herstellung des rechtmäßigen Zustands anordnen. Eine nachträgliche Bewilligung ist aufwendig und nicht immer möglich.
Wann darf ich in die neue Wohnung einziehen?
Nach der Fertigstellungsanzeige mit den geforderten Befunden und Bestätigungen.