Dachgeschossausbau Wiender aus GerümpelWohnraum macht.

Warum ein Dachausbau kein Renovierungsprojekt ist

Die Positionen, die nicht an der Fläche hängen

Daraus folgt die wichtigste Zahl beim Dachausbau: nicht der Preis je Quadratmeter, sondern die Gesamtinvestition im Verhältnis zum erzielbaren Wert der neuen Wohnungen. Ein Ausbau rechnet sich dann, wenn der Verkaufs- oder Ertragswert der neuen Einheiten die Gesamtkosten inklusive Lift, Brandschutz und Ertüchtigung übersteigt – und nicht schon dann, wenn der Quadratmeterpreis günstig aussieht.

Dachausbau in Wien aus einer Hand

Dachgeschossausbau Wien bezeichnet den Ausbau eines bisher ungenutzten Dachbodens zu vollwertigem Wohnraum. Aus einem zugigen, kalten Dachboden wird eine helle, hochwertige Wohnung — oft die attraktivste des ganzen Hauses, mit Licht von allen Seiten und der Möglichkeit einer Dachterrasse. Der Dachgeschossausbau verwandelt ungenutzte Fläche in den begehrtesten Wohnraum eines Gebäudes.

Der Dachgeschossausbau ist in Wien eine besonders beliebte Maßnahme zur Schaffung von Wohnraum. Kaum eine andere Baumaßnahme verbindet Wohnraumgewinn, Wertsteigerung und energetische Verbesserung so wirkungsvoll.

In einer Stadt, in der Baugrund knapp und teuer ist, liegt unter den Dächern der Zinshäuser eine enorme Reserve — Fläche, die schon vorhanden ist und nur erschlossen werden muss. Der Dachausbau gewinnt Wohnraum, ohne dass dafür ein einziger Quadratmeter Grund gekauft werden muss. Genau das leistet der Dachgeschossausbau. Er macht aus ungenutzter Fläche bewohnbaren, wertvollen Raum.

Skyline Bau ist als ausführendes Bauunternehmen in Kooperation mit konzessionierten Baumeister-Partnerbetrieben auf den Dachgeschossausbau spezialisiert. Ein Dachausbau bringt eine Vielzahl von Gewerken zusammen — Statik, Zimmerer- und Dachdeckerarbeiten, Dämmung, Trockenbau, Haustechnik, Innenausbau. Diese Vielfalt ist es, die einen erfahrenen Generalunternehmer so wertvoll macht. Für eine reibungslose Umsetzung empfiehlt sich ein erfahrener Generalunternehmer, der all diese Gewerke aus einer Hand anbietet und koordiniert.

Genau das ist die Rolle von Skyline Bau: ein Ansprechpartner, ein Vertrag, ein Festpreis, ein Terminplan für das gesamte Projekt. Statt Statiker, Dachdecker, Spengler, Trockenbauer und Haustechniker einzeln zu beauftragen, hat der Bauherr ein Unternehmen, das den gesamten Dachgeschossausbau verantwortet — von der ersten Statikprüfung bis zur Übergabe der fertigen Wohnung. Das nimmt der Hausverwaltung und dem Eigentümer einen erheblichen Koordinationsaufwand ab.

Am Anfang jedes Dachausbaus steht die Statik. Bevor irgendetwas geplant wird, muss klar sein, ob die bestehende Konstruktion die zusätzlichen Lasten trägt. Skyline Bau klärt als ausführendes Bauunternehmen, das mit konzessionierten Baumeister-Partnerbetrieben arbeitet die statischen Voraussetzungen — sie sind die Grundlage für alles Weitere und für die behördliche Bewilligung. Ohne geklärte Statik lässt sich ein Dachausbau weder planen noch bewilligen.

Ein zentrales Thema ist die behördliche Bewilligung. Der nachträgliche Dachgeschossausbau und die Schaffung neuer Wohnungen sind in Wien baubewilligungspflichtig. Wer ohne Bewilligung baut, riskiert empfindliche behördliche Konsequenzen. Skyline Bau begleitet die Behördenabwicklung mit der Baupolizei und sorgt dafür, dass das Projekt auf einer rechtlich gesicherten Grundlage steht. Ohne gültige Baubewilligung darf kein Dachausbau begonnen werden.

Ein Dachgeschossausbau ist nicht nur eine Wohnraumgewinnung, sondern auch eine Wertsteigerung. Dachgeschosswohnungen mit Terrasse und modernem Standard gehören zu den begehrtesten Objekten am Wiener Immobilienmarkt — gerade in gefragten Bezirken übersteigt die Wertsteigerung die Investitionskosten meist deutlich. Der Dachausbau ist damit für viele Eigentümer auch eine wirtschaftlich attraktive Entscheidung.

Wir führen Dachgeschossausbauten für Zinshauseigentümer, Hausverwaltungen und Investoren in Wien aus. Skyline Bau klärt die Statik, plant den Ausbau, begleitet die Behörden, koordiniert alle Gewerke und übergibt schlüsselfertigen neuen Wohnraum — zum verbindlichen Festpreis nach ÖNORM B 2110.

Ein Dachausbau ist für die meisten Eigentümer ein einmaliges Projekt — umso wichtiger ist ein Partner, der seinen Ablauf von Grund auf kennt.

Dachgeschossausbau Wien — alle Leistungen

Was kostet ein Dachgeschossausbau in Wien?

Die Kosten eines Dachgeschossausbaus Wien hängen vor allem vom Ausstattungsstandard ab — vom einfachen Standardausbau bis zur gehobenen Ausführung mit Gauben und Dachterrasse —, dazu vom Zustand des Bestands, von der Statik und von behördlichen Auflagen. Skyline Bau erstellt nach einer Erstbesichtigung ein verbindliches Festpreisangebot nach ÖNORM B 2110.

Den größten Einfluss auf den Preis hat der Ausstattungsstandard. Ein Standardausbau in einem gut erhaltenen Bestand mit einfacher Ausstattung beginnt bei rund 1.800 Euro pro Quadratmeter. Das ist der Einstieg in den Wiener Dachausbau. Ein gehobener Ausbau mit Gauben, Dachterrasse und hochwertigen Materialien liegt bei 3.400 bis 4.000 Euro. In dieser Klasse entstehen die begehrtesten Dachgeschosswohnungen. Komplexe Projekte mit umfangreicher Statik oder Denkmalschutz können darüber hinausgehen. Den genauen Rahmen klärt Skyline Bau verlässlich bei der Erstbesichtigung.

Ein zweiter Faktor ist der Zustand des Bestands — vor allem des Dachstuhls. Ist die vorhandene Konstruktion gut erhalten, hält sich der Rohbauaufwand in Grenzen. Muss der Dachstuhl ertüchtigt oder ersetzt werden, steigt der Aufwand. Hinzu kommen Statik, Behördenauflagen und gegebenenfalls ein Lifteinbau, der bei neuen Wohnungen oft erforderlich ist. Skyline Bau erfasst all diese Posten in der Kalkulation, sodass der Festpreis vollständig ist.

Wichtig sind die Nebenkosten. Für Planung, Statik und Behörden sind zusätzlich rund zwanzig Prozent der Baukosten anzusetzen; bei Bauen im Bestand empfiehlt sich zudem eine Reserve von etwa zehn Prozent für Unvorhergesehenes. Skyline Bau besichtigt das Dachgeschoss, klärt die Statik, kalkuliert alle Gewerke und nennt einen verbindlichen Festpreis — vollständig und nachvollziehbar. Diese Kostensicherheit ist gerade beim Bauen im Bestand von großem Wert, weil hier mehr Unwägbarkeiten als beim Neubau lauern.

Dachbodenausbau, Dachausbau, Dachgeschoßausbau: was gemeint ist

Der Begriff Dachgeschossausbau ist anschaulich — und doch lohnt es sich, ihn genauer zu fassen und von verwandten Maßnahmen abzugrenzen.

Ein Dachgeschossausbau ist der Ausbau eines vorhandenen, bislang ungenutzten Dachraums zu vollwertigem Wohnraum. Der entscheidende Punkt: Die bestehende Kubatur des Hauses bleibt erhalten — es wird nichts aufgesetzt, sondern der Raum erschlossen, der unter dem Dach bereits vorhanden ist.

Das ist der Unterschied zur Aufstockung: Bei der Aufstockung wird ein zusätzliches Geschoss auf das Gebäude gesetzt, die Kubatur also vergrößert. Beim Dachgeschossausbau dagegen wird der vorhandene Dachraum genutzt. In der Praxis gehen beide Maßnahmen manchmal ineinander über — etwa wenn das Dach im Zuge des Ausbaus angehoben wird, um mehr Raumhöhe zu gewinnen. Skyline Bau klärt im Erstgespräch, welche Variante für das konkrete Gebäude in Frage kommt.

Ein Dachgeschossausbau umfasst typischerweise die statische Ertüchtigung, die Erneuerung von Dach und Dämmung, den Einbau von Gauben und Dachfenstern, den kompletten Innenausbau und die Haustechnik. Skyline Bau führt all diese Gewerke als ausführendes Bauunternehmen aus — und übergibt am Ende eine bezugsfertige Dachgeschosswohnung. Aus vielen Einzelgewerken wird so ein einziges, geführtes Projekt.

Statik und Baubewilligung

Zwei Dinge entscheiden vor jedem Dachgeschossausbau über das Projekt: die Statik und die behördliche Bewilligung. Beide stehen am Anfang — und beide gehören in fachkundige Hände.

Die Statik ist die Grundlage. Ein Dachgeschossausbau bringt zusätzliche Lasten in ein bestehendes Gebäude — durch den Ausbau selbst, durch Estrich, Trockenbau und Einrichtung. Vorab muss geprüft werden, ob die bestehende Konstruktion diese Lasten trägt oder ob sie ertüchtigt werden muss. Diese statische Prüfung ist nicht nur eine technische Frage, sondern auch eine Voraussetzung für die Bewilligung. Erst wenn die Tragfähigkeit nachgewiesen ist, kann das Projekt verbindlich geplant werden.

Die Baubewilligung ist in Wien Pflicht. Der nachträgliche Dachgeschossausbau und besonders die Schaffung neuer Wohnungen sind baubewilligungspflichtig — die Unterlagen werden bei der Baupolizei, der MA 37, eingereicht. Zur Bewilligung gehören Pläne, statische Nachweise und der Nachweis, dass die Anforderungen der Wiener Bauordnung erfüllt sind. Eine sorgfältig zusammengestellte Einreichung beschleunigt das Verfahren spürbar.

Skyline Bau klärt als ausführendes Bauunternehmen, das mit konzessionierten Baumeister-Partnerbetrieben arbeitet die Statik und begleitet die Behördenabwicklung. Für den Bauherrn bedeutet das eine erhebliche Entlastung: Er muss sich nicht selbst durch Statik und Bauordnung arbeiten, sondern hat einen Baumeister, der beides beherrscht und das Projekt von Anfang an auf eine rechtlich und statisch gesicherte Grundlage stellt. Wer Statik und Bewilligung früh klärt, vermeidet teure Verzögerungen im weiteren Verlauf.

Förderungen für den Dachausbau

Der Dachgeschossausbau schafft neuen Wohnraum — und genau das unterstützt die Stadt Wien mit gezielten Förderungen. Wer die Möglichkeiten kennt, kann die Investition spürbar entlasten.

Die Stadt Wien fördert die Schaffung neuen Wohnraums durch Dachbodenausbauten. Der wohnfonds_wien bietet hierzu gezielte Unterstützungen — die genauen Voraussetzungen und Bedingungen sind beim wohnfonds_wien hinterlegt, der die zentrale Anlaufstelle für Wohnbauförderung und Sanierung in Wien ist.

Hinzu kommt die Wiener Wohnbauförderung: Sie unterstützt den Dachgeschossausbau unter bestimmten Voraussetzungen mit zinsgünstigen Landesdarlehen — besonders dann, wenn zugleich thermische Verbesserungen umgesetzt werden. Da beim Dachausbau ohnehin gedämmt wird, lässt sich dieser energetische Aspekt oft gut mit der Förderung verbinden. So wird aus einer technischen Notwendigkeit ein finanzieller Vorteil.

Auch im Rahmen der Sanierungsoffensive des Bundes werden energetische Maßnahmen gefördert, zu denen die Dachdämmung im Zuge eines Ausbaus zählen kann. Die Förderbedingungen ändern sich allerdings regelmäßig. Skyline Bau berät die Bauherren individuell zu den aktuell in Frage kommenden Programmen — denn die Förderlandschaft ist Teil einer durchdachten Projektplanung.

Wer die Förderfrage früh klärt, kann sie von Anfang an in die Finanzierung des Projekts einplanen.

Lässt sich jeder Dachboden ausbauen?

Eine der häufigsten Fragen vor einem Dachausbau lautet: Kommt mein Dachboden überhaupt in Frage? Grundsätzlich lässt sich fast jeder Dachboden ausbauen — aber einige Voraussetzungen müssen erfüllt sein.

Die erste Voraussetzung ist die Tragfähigkeit. Die bestehende Konstruktion muss die zusätzlichen Lasten des Ausbaus aufnehmen können — oder so ertüchtigt werden, dass sie es kann. Diese Frage steht ganz am Anfang jeder Dachausbau-Planung. Das ist eine Frage der Statik, die Skyline Bau als ausführendes Bauunternehmen, das mit konzessionierten Baumeister-Partnerbetrieben arbeitet zu Beginn klärt.

Die zweite Voraussetzung ist die Raumhöhe. Für Aufenthaltsräume gibt die Wiener Bauordnung eine lichte Mindestraumhöhe vor. Ist sie im vorhandenen Dachraum nicht überall erreicht, gibt es Lösungen — etwa eine Anhebung des Daches oder eine geschickte Raumaufteilung, bei der die niedrigeren Zonen für Stauraum genutzt werden. Eine durchdachte Planung holt aus jedem Dachgeschoss das Beste heraus.

Die dritte Voraussetzung betrifft Belichtung und Fluchtwege. Eine Wohnung braucht ausreichend Tageslicht — über Dachflächenfenster und Gauben — und einen zweiten Rettungsweg neben dem Stiegenhaus. Diese Punkte sind nicht verhandelbar — sie sind Voraussetzung jeder bewilligungsfähigen Dachwohnung. Werden neue Wohnungen geschaffen, kommt die Barrierefreiheit hinzu: ein Lift bis zur Wohnungstür.

Skyline Bau prüft, ob und wie sich ein Lift in das bestehende Stiegenhaus integrieren lässt. Die Lifterschließung ist bei neuen Dachwohnungen einer der wichtigsten Planungspunkte. Skyline Bau prüft all diese Voraussetzungen bei der Erstbesichtigung und sagt ehrlich, was im konkreten Dachgeschoss möglich ist und mit welchem Aufwand. Eine ehrliche Einschätzung am Anfang schützt vor bösen Überraschungen im Verlauf.

Machbarkeit: sieben Punkte, die vorher feststehen müssen

Ob ein Dachboden ausgebaut werden kann, entscheidet sich an sieben Punkten. Fünf davon lassen sich bei einer Begehung in zwei Stunden beurteilen, zwei brauchen Unterlagen.

Der Spitzboden über dem eigentlichen Dachgeschoß ist ein eigener Fall: Er lässt sich häufig als Galerie oder Abstellraum nutzen, gilt aber wegen der Höhe oft nicht als Aufenthaltsraum. Was zählt, ist die anrechenbare Nutzfläche – und die entscheidet über Förderung, Wert und die Frage, ob sich der Ausbau rechnet.

Genehmigung: was eingereicht werden muss

Dachbodenausbau im Wiener Zinshaus

Der typische Wiener Dachgeschossausbau findet in einem Zinshaus statt — und genau dort entfaltet er seinen größten Reiz. Die Gründerzeitdächer Wiens sind eine Wohnraumreserve von enormem Wert.

Deshalb ist der Ausbau selten die einzige Baustelle. In den meisten Projekten lassen Eigentümer gleichzeitig das Zinshaus sanieren — Dach, Steigleitungen und Fassade stehen ohnehin an, und ein zweites Gerüst kostet 25.000 bis 60.000 €. Wer den Ausbau mit der Zinshaus Sanierung bündelt, spart nicht nur das Gerüst, sondern auch eine zweite Einreichung.

Das Wiener Zinshaus bringt für den Dachausbau besondere Voraussetzungen mit: massive Bausubstanz, große Grundrisse, eine zentrale Lage. Diese Eigenschaften machen das Zinshaus zum idealen Objekt für einen anspruchsvollen Dachausbau. Wo ein Dachboden bisher nur als Abstellfläche diente, lässt sich eine außergewöhnliche Wohnung schaffen — mit hohen Räumen, Dachschrägen als Gestaltungselement und oft einem Blick über die Dächer der Stadt. Kaum eine andere Wohnform hat diesen besonderen Charakter. Genau dieser Charakter macht Dachgeschosswohnungen so begehrt.

Zugleich verlangt das Zinshaus Erfahrung. Gründerzeitliche Dachstühle, die Anbindung an das bestehende Stiegenhaus, der Einbau eines Lifts, die Abstimmung mit der vorhandenen Bausubstanz — das sind Aufgaben, die ein Baumeister beherrschen muss, der Wiener Zinshäuser kennt. Skyline Bau bringt genau diese Erfahrung mit. Wer Wiener Zinshäuser kennt, plant ihre Eigenheiten von Anfang an mit ein. Das erspart dem Bauherrn Überraschungen, die einem ortsfremden Anbieter erst auf der Baustelle auffielen.

Der Dachgeschossausbau steht im Zinshaus oft im Zusammenhang mit der Zinshaussanierung insgesamt. Wird ein Zinshaus ohnehin saniert, ist der Dachausbau die naheliegende Ergänzung — er schafft zusätzlichen, vermietbaren oder verwertbaren Wohnraum und steigert den Wert des ganzen Hauses. Skyline Bau plant beides aus einer Hand: den Dachausbau als eigenes Projekt oder als Teil einer umfassenden Zinshaussanierung. Wer beide Maßnahmen zusammen denkt, spart doppelte Baustelleneinrichtung und doppelte Störung der Bewohner. Diese Bündelung ist auch organisatorisch der klarere Weg.

Was in Wien anders ist

• Zinshaus-Dachgeschoss — die Gründerzeitdächer Wiens sind die große Wohnraumreserve.
• Statik zuerst — die Tragfähigkeit der Konstruktion wird vom ausführendes Bauunternehmen mit konzessionierten Baumeister-Partnern geprüft.
• Baubewilligung — der Dachausbau ist in Wien baubewilligungspflichtig (MA 37).
• Raumhöhe — für Aufenthaltsräume gilt eine Mindesthöhe nach Wiener Bauordnung.
• Zweiter Rettungsweg — neue Dachwohnungen brauchen einen zweiten Fluchtweg.
• Lift & Barrierefreiheit — neue Wohnungen im Dach müssen barrierefrei erreichbar sein.
• Förderung — die Stadt Wien fördert die Schaffung von Wohnraum im Dach.
• Generalunternehmer — alle Gewerke aus einer Hand, ein Festpreis.
• Wertsteigerung — Dachwohnungen mit Terrasse gehören zu den begehrtesten Objekten.
• Festpreis nach ÖNORM B 2110 — alle Gewerke vollständig kalkuliert, ohne Nachträge.

Dachgeschossausbau — in allen 23 Bezirken und im Wiener Umland

Wir führen Dachgeschossausbauten in ganz Wien aus, dazu in Klosterneuburg und im niederösterreichischen Umland.

Dachbodenausbau im eigenen Haus

Beim Einfamilienhaus oder Reihenhaus ist der Dachbodenausbau eine andere Aufgabe als im Zinshaus: keine Eigentümergemeinschaft, kein zweiter Fluchtweg über ein fremdes Stiegenhaus, dafür meist ein knapperes Budget und der Wunsch, während der Bauzeit im Haus zu bleiben.

Wie der Trockenbauteil im Detail aufgebaut wird – Zwischen- und Untersparrendämmung, Dampfbremse, Installationsebene, Trockenestrich – steht auf der Seite Trockenbau. Geht es zusätzlich um die Dachhaut, siehe Dachsanierung.

Wärmeschutz, Sommerhitze und Luftdichtheit

Ein ausgebautes Dachgeschoß hat die größte Hüllfläche je Quadratmeter Wohnfläche im ganzen Haus. Was an der Dämmung gespart wird, zahlt man zwanzig Jahre lang – im Winter über die Heizung, im Sommer über die Hitze.

Ablauf und Bauzeit

Ein Dachgeschossausbau folgt einem klaren Ablauf — von der Statikprüfung über die Bewilligung bis zur fertigen Wohnung. Wer ihn kennt, kann das Projekt besser einschätzen.

Am Anfang stehen die Erstbesichtigung, die Statikprüfung und die Planung: Skyline Bau beurteilt das Dachgeschoss und den Dachstuhl, klärt die statischen Voraussetzungen, plant den Ausbau und erstellt das verbindliche Festpreisangebot. Es folgt die Baubewilligung — die Unterlagen werden bei der MA 37 eingereicht und das Verfahren begleitet.

Dann werden die Gewerke in der richtigen Reihenfolge ausgeführt: die statische Ertüchtigung und der Rohbau, die Dachsanierung mit Dämmung, der Einbau von Gauben und Dachfenstern, die Rohinstallationen, der Innenausbau mit Trockenbau, Estrich und Böden. Jedes Gewerk hat seinen festen Platz in dieser Abfolge — greifen sie nicht ineinander, entstehen Verzögerungen und Mehrkosten.

Den Abschluss bildet die Übergabe der schlüsselfertigen Dachgeschosswohnung. Mit der Endabnahme ist aus dem ungenutzten Dachboden vollwertiger, bezugsfertiger Wohnraum geworden. Den verbindlichen Zeitrahmen nennt Skyline Bau im Festpreisangebot. Ein realistischer Zeitplan ist die Grundlage für die gesamte weitere Planung des Bauherrn.

Warum sich der Ausbau rechnet

Ein Dachgeschossausbau ist eine erhebliche Investition. Doch kaum eine andere Baumaßnahme gibt so viel zurück — auf gleich mehreren Ebenen.

Der erste Gewinn ist der neue Wohnraum selbst. Eine Dachgeschosswohnung ist oft die attraktivste eines Hauses: viel Licht, eine besondere Raumwirkung durch die Dachschrägen, häufig eine Terrasse, ein Blick über die Stadt. Solche Qualitäten lassen sich in einem Neubau kaum nachbilden. Dieser Wohnraum entsteht, ohne dass ein Quadratmeter Grund zusätzlich gekauft werden muss. Genau das macht den Dachausbau in einer teuren Stadt wie Wien so attraktiv. Vorhandene Fläche wird genutzt, statt teuren Baugrund neu zu erwerben.

Der zweite Gewinn ist die Wertsteigerung. Dachgeschosswohnungen mit Terrasse und modernem Standard gehören zu den begehrtesten Objekten am Wiener Immobilienmarkt. Gerade in gefragten Bezirken übersteigt die Wertsteigerung der Immobilie die Investitionskosten des Ausbaus in der Regel deutlich — der Dachausbau rechnet sich.

Der dritte Gewinn ist die energetische Verbesserung des ganzen Hauses. Beim Dachausbau wird das Dach gedämmt — und ein gut gedämmtes Dach senkt die Heizkosten nicht nur für die neue Dachwohnung, sondern verbessert die Energiebilanz des gesamten Gebäudes.

Der Dachausbau ist damit auch ein Beitrag zur thermischen Sanierung des ganzen Hauses. Skyline Bau führt den Dachgeschossausbau so aus, dass dieser dreifache Gewinn — Wohnraum, Wert und Effizienz — dauerhaft Bestand hat. Eine solide ausgeführte Dachwohnung soll über Jahrzehnte ihren Wert behalten.

Für Eigentümer, Hausverwaltung und Investoren

Typische Leistungspakete Dachgeschossausbau Wien

• Erstbesichtigung und Beurteilung des Dachstuhls
• Statische Prüfung der Dachkonstruktion
• Planung des Dachgeschossausbaus
• Begleitung der Baubewilligung mit der MA 37
• Verbindliches Festpreisangebot nach ÖNORM B 2110
• Statische Ertüchtigung und Rohbau
• Dachsanierung, Eindeckung und Spenglerarbeiten
• Hochwertige Dachdämmung mit Dampfsperre
• Einbau von Gauben und Dachflächenfenstern
• Komplette Haustechnik — Elektro, Sanitär, Heizung
• Trockenbau, Estrich, Böden und Innenausbau
• Übergabe der schlüsselfertigen Dachgeschosswohnung zum Festpreis

Warum die Wahl des Generalunternehmers entscheidet

Ein Dachgeschossausbau gehört zu den anspruchsvollsten Bauvorhaben im Bestand. Über seinen Erfolg entscheidet vor allem eines: die Wahl des richtigen Generalunternehmers.

Ein Dachausbau bringt viele Gewerke zusammen, die eng ineinandergreifen — Statik, Zimmerer, Dachdecker, Spengler, Trockenbauer, Haustechniker, Bodenleger, Maler. Werden sie einzeln vergeben, übernimmt der Bauherr die Koordination selbst. Bei einem Dachausbau, der oben am Haus und oft über bewohnten Wohnungen stattfindet, ist das eine kaum zu bewältigende Aufgabe. Genau diese Aufgabe übernimmt der Generalunternehmer vollständig.

Für die reibungslose Umsetzung empfiehlt sich deshalb ausdrücklich die Beauftragung eines erfahrenen Generalunternehmers, der alle Gewerke — von der Dachsanierung über die Dämmung bis zur Innenraumgestaltung — aus einer Hand anbietet. Genau das leistet Skyline Bau: Ein Unternehmen plant, koordiniert und verantwortet den gesamten Dachgeschossausbau. Für den Bauherrn bedeutet das einen einzigen verlässlichen Ansprechpartner für ein vielschichtiges Projekt.

Skyline Bau koordiniert zwei Befugnisse: die Baumeisterkonzession eines konzessionierten Partnerbetriebs (§ 94 Z 5 GewO) und die eigene Bauausführung nach § 99 GewOGeneralunternehmer-Rolle, die alle Gewerke bündelt. Der Bauherr hat einen Vertrag, einen Festpreis, einen Ansprechpartner und die Sicherheit, dass ein auf den Dachausbau spezialisierter Baumeister sein Projekt steuert — von der ersten Statikprüfung bis zur Übergabe der schlüsselfertigen Wohnung. Genau diese Bündelung von Konzession und Koordination macht den Dachausbau planbar und sicher.

Statik, Raumhöhe und Wiener Bauordnung

Drei Faktoren entscheiden, ob ein Dachgeschossausbau in Wien überhaupt realisierbar ist: die Tragfähigkeit der Decke, die lichte Raumhöhe und das Bewilligungsverfahren nach Wiener Bauordnung. Skyline Bau prüft alle drei Punkte zu Beginn jedes Projekts — bevor irgendetwas geplant wird, muss klar sein, dass das Vorhaben statisch, räumlich und behördlich möglich ist.

Die Tragfähigkeit der bestehenden Decke ist der erste Prüfpunkt. Alte Holztramdecken müssen häufig verstärkt oder durch Stahlbetondecken ersetzt werden, weil die zusätzliche Auflast des Ausbaus, des neuen Estrichs, der Möbel und der Nutzlast die ursprüngliche Bemessung übersteigt. Ein Statiker berechnet die erforderlichen Verstärkungen — Skyline Bau koordiniert die Tragwerksplanung und führt die Ertüchtigung als ausführendes Bauunternehmen, das mit konzessionierten Baumeister-Partnerbetrieben arbeitet aus.

Die lichte Raumhöhe ist der zweite Prüfpunkt. Für die dauerhafte Nutzung als Wohnraum schreibt die Wiener Bauordnung eine lichte Raumhöhe von mindestens 2,30 m über mindestens der halben Raumfläche vor. Bei klassischen Wiener Dachstuhl-Konstruktionen ist das durch geschickte Planung erreichbar; reicht die Höhe nicht aus, kommen Gauben, eine Kniestockerhöhung oder eine teilweise Dachanhebung in Betracht.

Das Bewilligungsverfahren ist der dritte Prüfpunkt. Ein Dachausbau in Wien ist bauanzeige- oder baubewilligungspflichtig nach der Wiener Bauordnung — je nach Eingriff in das Bauwerk und je nach Lage (Schutzzone, Bausperre, Bebauungsplan). Die Einreichung erfolgt durch einen konzessionierten Bauführer bei der MA 37 (Baupolizei). Bei Lagen in Schutzzonen oder unter Bausperren kommt zusätzlich eine Stellungnahme der MA 19 (Architektur und Stadtgestaltung) hinzu. Skyline Bau erledigt das gesamte Bewilligungsverfahren als Bauführer und Generalunternehmer.

Förderung: Die Schaffung von neuem Wohnraum durch Dachausbau wird vom Wohnfonds Wien unter bestimmten Bedingungen gefördert — typischerweise im Rahmen einer Sockelsanierung des gesamten Hauses, wenn das Dach zusätzlich neuen Wohnraum schafft. Skyline Bau plant das Vorhaben mit Blick auf diese Fördermöglichkeit und stimmt die Maßnahmen so ab, dass sie die Förderkriterien erfüllen.

Ausbau „leicht“ oder „schwer“

Die Wiener Bauordnung unterscheidet beim Dachgeschossausbau zwei Kategorien — diese Klassifizierung entscheidet über Aufwand und Kosten:

Dachgeschossausbau „leicht“: Die zusätzliche Gewichtszunahme durch den Ausbau darf maximal 720 kg/m² der Dachfläche betragen. Bei dieser Variante muss nur das oberste Geschoss und der Dachstuhl statisch geprüft werden — das bestehende Tragwerk bleibt unverändert. Verwendet werden leichte Wandkonstruktionen (Trockenbau), leichte Bodenaufbauten (Trockenestrich), leichte Sanitärinstallationen. Das ist die häufigste und wirtschaftlichste Variante in Wien — bei einem Einfamilienhaus mit 100 m² Ausbaufläche bewegt man sich in der Kostenregion 3.000 bis 3.400 €/m² schlüsselfertig.

Dachgeschossausbau „schwer“: Übersteigen die zusätzlichen Lasten 720 kg/m², ist eine statische Ertüchtigung des Gesamtgebäudes erforderlich — Verstärkung der Fundamente, Wände und Geschossdecken, ergänzende Stahlbeton-Riegel oder Stahlkonstruktionen. Das treibt die Kosten in die Region 2.500 bis 3.300 €/m² oder höher. Bei Wiener Gründerzeit-Zinshäusern ist die Ertüchtigung wirtschaftlich oft nicht darstellbar — Skyline Bau empfiehlt dann konsequent die „leichte“ Variante.

Bei einem typischen Wiener Einfamilienhaus mit 100 m² Ausbaufläche liegen die Gesamtkosten bei einem schlüsselfertigen Dachgeschossausbau zwischen 180.000 und 220.000 Euro netto — abhängig von Ausstattung, statischer Klassifizierung und Material. Die Bauzeit beträgt typischerweise 4 bis 8 Monate.

Erdbebennorm ÖNORM B 4015 und OIB-Richtlinien

Wien liegt in einer Erdbebenzone — die ÖNORM B 4015 (Erdbebeneinwirkungen) ist beim Dachgeschossausbau zwingend zu berücksichtigen. Ein Dachausbau verändert die Massenverteilung des Gebäudes — die zusätzliche Masse im obersten Geschoss kann die Erdbebenstandsicherheit beeinflussen. Der Statiker prüft das in einer dynamischen Berechnung; gegebenenfalls werden zusätzliche aussteifende Maßnahmen wie Stahlbeton-Ringanker oder Zugbänder eingebaut.

Parallel gelten die OIB-Richtlinien in vollem Umfang: OIB 1 Tragwerk, OIB 2 Brandschutz (REI 30-90 je nach Gebäudeklasse, Fluchtwegsicherung über Treppenhaus), OIB 3 Hygiene und Umweltschutz, OIB 5 Schallschutz nach ÖNORM B 8115, OIB 6 Energieeinsparung. Beim Dach besonders kritisch: Die Dachschräge ist die größte Wärmebrücke — moderne U-Wert-Anforderungen verlangen Mineralfaser- oder Hartschaum-Dämmungen mit 20 bis 30 cm Stärke (zwischen den Sparren + Zwischensparren-Dämmung + ggf. Aufsparren).

Woran Sie einen seriösen Anbieter erkennen

Prüfen Sie diese sechs Punkte bei jedem Anbieter für Dachgeschossausbau in Wien — auch bei uns. Sie kosten zehn Minuten und ersparen Ihnen im schlechtesten Fall einen Rechtsstreit.

Was der Dachbodenausbau je Quadratmeter kostet

Die Spanne ist groß, weil zwei Projekte mit derselben Fläche völlig unterschiedlich viel Bausubstanz brauchen. Entscheidend sind Zustand des Dachstuhls, statische Reserve, Gauben, Terrassen und ob ein Aufzug verlängert wird.

Was in diesen Zahlen nicht steckt: Grundstücks- und Dachbodenankauf, Wohnungseinrichtung, Umsatzsteuer und alles, was die Eigentümergemeinschaft im selben Zug am Haus mitmacht – Dach, Fassade, Stiegenhaus, Leitungen. Bei einem Ausbau im Zinshaus kommen diese Maßnahmen fast immer zur Sprache, weil das Gerüst ohnehin steht.

Sonderfall Wohnungseigentum

• Bei einem Mehrparteienhaus sind Sie meist nicht Alleineigentümer des Dachbodens — er gehört der Hausgemeinschaft.
• Zwingend erforderlich ist die Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer nach § 16 WEG (Wohnungseigentumsgesetz).
• Bei Streit ist ein Gerichtsbeschluss nach § 24 WEG einzuholen.
• Bei Wiener Zinshäusern mit einem Eigentümer ist die Sachlage einfacher — hier kann der Eigentümer den Dachgeschossausbau eigenständig planen.
• DG-Wohnungen unterliegen nicht dem MRG (Mietrechtsgesetz) in den Bezirken 1–9 — sie können frei vermietet werden, das macht sie wirtschaftlich besonders attraktiv.

Warum Skyline Bau

Wir führen den Dachgeschossausbau als ausführendes Bauunternehmen aus — Statik und Einreichung bei der MA 37 laufen über unseren konzessionierten Baumeister-Partner nach § 94 Z 5 GewO, den wir Ihnen vor Vertragsabschluss namentlich nennen.

Zweitens — schlüsselfertige Komplettlösungen. Vom statischen Vorgutachten über Architekt-Planung, MA-37-Bewilligung, wohnfonds-Förderantrag, Bauausführung bis zur Endabnahme — alles aus einer Hand mit Festpreis nach ÖNORM B 2110:2023.

Drittens — Wiener Gründerzeit-Routine. Skyline Bau kennt die spezifischen Themen des Wiener Gründerzeit-Dachstuhls: Holzbalken-Sanierung, Sparren-Verstärkung, neue Konterlattung mit Aufdachdämmung.

Viertens — Wohnungseigentums-Rechtsklärung. Wir koordinieren mit Wiener Anwälten (KOMWID, Spezialisten für WEG-Recht) bei der Hausgemeinschafts-Zustimmung.

Das sollten Sie vorher wissen

Damit Sie genau wissen, was auf Sie zukommt, beantworten wir hier die wichtigsten Fragen rund um Dachgeschossausbau Wien — ehrlich und aus der Praxis eines ausführenden Bauunternehmens.

Was ist beim Dachgeschossausbau zu beachten?

Ein Dachbodenausbau schafft wertvollen Wohnraum, braucht aber Planung: ausreichende Raumhöhe, Statik für die zusätzliche Last, Wärmedämmung, Belichtung durch Dachfenster oder Gauben und meist eine Baubewilligung. In Wien kommen bei Gründerzeithäusern oft Schutzzonen-Auflagen dazu. Wir klären das vorab mit der Behörde.

Braucht man für den Dachausbau eine Baubewilligung?

In der Regel ja — ein Dachgeschossausbau verändert das Gebäude und ist bewilligungspflichtig. Bei Gauben, Dachterrassen oder Änderungen an der Kubatur ist eine Einreichung nötig, oft mit Statiknachweis. Als ausführendes Bauunternehmen koordinieren wir die nötigen Nachweise mit den zuständigen Partnern.

Was kostet ein Dachgeschossausbau in Wien?

Die Kosten hängen von Fläche, Statik, Dämmung, Fenstern und Ausbaustandard ab. Ein Dachgeschossausbau ist aufwendiger als ein normaler Innenausbau, weil Statik und Dämmung dazukommen. Nach einer Besichtigung erhalten Sie ein Festpreisangebot.

Wie wird der Dachraum gedämmt?

Beim Ausbau wird das Dach von innen gedämmt (Zwischen- und Untersparrendämmung) oder bei einer Neueindeckung von außen. Eine gute Dämmung ist entscheidend, damit der Dachraum im Sommer nicht überhitzt und im Winter warm bleibt — und sie ist meist förderfähig.

Häufige Fragen zum Dachbodenausbau in Wien

Was zum Ausbau dazugehört

Der Ausbau des Dachgeschoßes ist ein Eingriff in Statik und Baurecht. Was zusammenhängt:

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