Generalny wykonawca Wiedeń jeden odpowiada za wszystko.

Generalny wykonawca Wiedeń: od firmy budowlanej, która sama wykonuje prace — nie od pośrednika.

Generalny wykonawca Wiedeń: generalny wykonawca koordynuje wszystkie branże i odpowiada za cały efekt. Narzut w porównaniu z osobnym zlecaniem branż wynosi od 8 do 15 % – w zamian przejmuje harmonogram budowy, styki między branżami i rękojmię. Stała cena według ÖNORM B 2110.

Wyślij zapytanie Zobacz koszty

Generalny wykonawca część prac wykonuje sam, a resztę zleca podwykonawcom – ale wobec Ciebie odpowiada za wszystko. Masz jedną umowę, jeden harmonogram, jeden odbiór i jedną rękojmię. Narzut w porównaniu z osobnym zlecaniem branż wynosi od 8 do 15 % kosztów budowy i pokrywa kierownictwo budowy, koordynację oraz ryzyko na stykach. Przy projektach z co najmniej trzema zazębiającymi się branżami zwykle opłaca się to już dlatego, że nikt na nikogo nie czeka.

✓ Jedna umowa, jedna odpowiedzialność✓ Harmonogram jako część umowy✓ Podwykonawcy wymienieni z nazwy✓ Stała cena ÖNORM B 2110✓ Prace dodatkowe uzgadniane wcześniej na piśmie

Generalny wykonawca Wiedeń: koszty 2026

Wartości orientacyjne netto, stan na 2026. Narzut generalnego wykonawcy to nie dopłata za tę samą usługę, lecz cena za koordynację, odpowiedzialność za terminy i odpowiedzialność za wszystkie branże.

Model zlecania	Narzut	Kto koordynuje	Kto odpowiada
Osobne zlecanie branż	—	inwestor	każda firma za swoją branżę
Generalny wykonawca	8–15 %	GW	GW za wszystko
Generalny realizator (Generalübernehmer)	12–20 %	generalny realizator	generalny realizator, sam niczego nie wykonuje
Wykonawca kompleksowy (projekt i budowa)	15–25 %	wykonawca kompleksowy	wykonawca kompleksowy, łącznie z projektem
Deweloper	w cenie zakupu	deweloper	Kupujesz gotowy obiekt

Typowe wielkości projektów

Projekt	Koszt budowy netto	Czas budowy	Branże
Remont mieszkania 75 m²	70.000–135.000 €	8–16 tygodni	7–10
Remont generalny 95 m²	140.000–240.000 €	12–20 tygodni	10–12
Renowacja domu jednorodzinnego	170.000–400.000 €	6–12 miesięcy	10–14
Kamienica, renowacja podstawowa	0,8–2,5 mln €	6–18 miesięcy	12–18
Kamienica, renowacja całkowita	1,4–3,5 mln €	12–18 miesięcy	15–20
Wykończenie lokalu użytkowego	według powierzchni	8–16 tygodni	8–12

Generalny wykonawca Wiedeń: ceny z tabeli w skrócie, stan na 2026, netto.

Co obejmuje narzut generalnego wykonawcy

Usługa	Co to oznacza
Kierownictwo budowy na miejscu	dostępny codziennie, obmiary, odbiory prac podwykonawców
Harmonogram i sterowanie	stałe przekazania między branżami, zmiana planu przy opóźnieniu
Odpowiedzialność za styki	punkty, o które przy osobnym zlecaniu toczą się spory
Jednolita rękojmia	jedna osoba kontaktowa w sprawie wad, niezależnie od branży wykonawczej
Przetarg i zlecanie	Pozyskanie, sprawdzenie i porównanie ofert podwykonawców
Zagospodarowanie placu budowy	Rusztowanie, kontener, prąd, woda, pas postojowy, zabezpieczenia
Dokumentacja	Zdjęcia, protokoły, potwierdzenia utylizacji, protokół odbioru
Rozliczenie	jedna faktura zamiast dwunastu, według postępu prac

Przykład obliczeniowy · remont mieszkania 75 m², osobne zlecanie branż a generalny wykonawca

Suma ofert pojedynczych, 8 firm94 500 €

Ten sam zakres jako stała cena GW100 700 €

Narzut6200 €

odpowiada6,6 %

W zamian odpada około 60 do 100 godzin pracy koordynacyjnej po stronie inwestora, ryzyko przesunięcia terminów i pytanie, kto odpowiada, gdy podłoga się podniesie. Z doświadczenia osobne zlecanie rzadko wychodzi na końcu taniej – różnica nie widać w ofercie, lecz w pracach dodatkowych i czasie budowy.

Generalny wykonawca do renowacji starych budynków w Wiedniu

Większość zapytań, które otrzymujemy jako generalny wykonawca, nie dotyczy nowych budynków, lecz istniejących: mieszkania w starej kamienicy, kamienicy czynszowej, domu szeregowego z lat siedemdziesiątych. Istniejący budynek to trudniejszy przypadek, bo dopiero po wyburzeniu wiadomo, co naprawdę w nim jest.

Przedsięwzięcie	Co przejmuje generalny wykonawca	Zwykły czas budowy
Remont mieszkania w starej kamienicy	Wyburzenia, elektryka, hydraulika, wylewka, sucha zabudowa, płytki, podłogi, malowanie, drzwi	6–14 tygodni
Remont generalny ze zmianą układu	dodatkowo statyka, przebicia, kompletne instalacje	12–22 tygodni
Kamienica, renowacja podstawowa	Dach, elewacja, piony, klatka schodowa, obsługa dotacji	6–15 miesięcy
Przebudowa i rozbudowa domu	Dobudowa, statyka, przegrody zewnętrzne, instalacje, wykończenie	5–12 miesięcy
Lokal użytkowy lub gabinet	Demontaż, wykończenie według koncepcji użytkownika, termin na dzień otwarcia	8–16 tygodni
Nowy budynek pod klucz	od wykopu do przekazania, wszystkie branże	12–18 miesięcy

W istniejącym budynku generalny wykonawca jest wart więcej niż przy nowej budowie. Przy nowym budynku na początku jest projekt i wszystkie branże go realizują. W starej kamienicy za co drugą ścianą czeka niespodzianka: przewód tam, gdzie nie powinno go być, belka stropowa, która już nie nosi, wylewka z klejem azbestowym. Przy osobnym zlecaniu budowa wtedy stoi, bo nikt nie jest odpowiedzialny. U generalnego wykonawcy następuje zmiana planu, a skutki ponosi umowa – nie inwestor.

Jesteśmy firmą budowlaną, która sama wykonuje prace. Branże reglamentowane – elektryka, gaz, woda – wykonują koncesjonowane firmy partnerskie, koordynowane przez nas i na naszą odpowiedzialność. Dla Ciebie nic się nie zmienia: jedna umowa, jedna faktura, jedna osoba kontaktowa, jedna rękojmia.

Generalny wykonawca, generalny realizator, generalny projektant: różnica

Rola	Czym się zajmuje	Kto odpowiada za wykonanie
Generalny wykonawca	istotne części wykonuje sam, resztę zleca podwykonawcom	generalny wykonawca, wyłącznie wobec inwestora
Generalny realizator (Generalübernehmer)	sam niczego nie wykonuje, wszystko zleca dalej	również on, ale bez własnych mocy na budowie
Generalny projektant	projektuje i koordynuje, nie buduje	za projekt, nie za roboty budowlane
Osobne zlecanie branż	Inwestor sam zleca każdą branżę	każdy za siebie, styki po stronie inwestora
Mistrz budowlany (Baumeister)	Uprawnienia do projektowania i wykonywania budynków	za własne prace

Najważniejsza różnica nie tkwi w nazwie, lecz w pytaniu: kto wyśle kogoś na budowę, gdy coś pójdzie nie tak? Generalny realizator bez własnej ekipy musi najpierw znaleźć podwykonawcę – a ten ma inne terminy. My mamy własnych ludzi i możemy zareagować w tym samym tygodniu. Dlatego przed podpisaniem zapytaj, jakie prace oferent wykonuje sam. Jeśli nie ma tam nic, to jest pośrednik.

Co musi być w umowie z GW

Przedmiar robót z ilościamiKażda pozycja z ceną jednostkową, dane systemowe przy elementach technicznych, wyraźne wyłączenia. Stała cena bez wiersza „nie zawiera” nie jest stałą ceną.

Harmonogram jako część umowyZ kamieniami milowymi, nie tylko z datą końcową. Można uzgodnić kary umowne, zwykle 0,5 do 1 ‰ kosztów budowy za każdy dzień zwłoki, z limitem 5 %.

Plan płatności według postępu pracRaty po zakończonych etapach, kaucja zabezpieczająca 3 do 5 % do odbioru, potem kaucja gwarancyjna na okres rękojmi.

Wskazanie podwykonawcówBranże reglamentowane z nazwy, z dowodem uprawnień. Kto odmawia, prawdopodobnie ich nie ma.

Zasady prac dodatkowychPisemna zgoda przed wykonaniem. Żadna praca dodatkowa nie jest fakturowana po fakcie.

OC budowlaneCo najmniej 3 mln € przy pracach w zamieszkanych budynkach. Przed rozpoczęciem zlecenia poproś o okazanie polisy.

ÖNORM B 2110 jako podstawa umowyReguluje odbiór, zgłaszanie wad, kaucje i zmiany zakresu. Bez niej obowiązuje tylko ABGB i wiele kwestii pozostaje nieuregulowanych.

Inwentaryzacja stanu przy sąsiedniej zabudowieZdjęcia i protokół rys przed rozpoczęciem budowy. Bez nich w razie sporu każda istniejąca rysa zostanie przypisana Tobie.

Jak pracujemy jako generalny wykonawca

1 · Oględziny i inwentaryzacjaBezpłatnie w całym Wiedniu, w ciągu pięciu dni roboczych. Stan substancji, wilgoć, nośność, wysokości warstw, dojazd do budowy.

2 · Przedmiar i stała cenaW ciągu dwóch dni roboczych po oględzinach, z ilościami, cenami jednostkowymi, harmonogramem i wyłączeniami.

3 · Procedury i dotacjeZłożenie wniosków przez koncesjonowane firmy partnerskie, wniosek o dotację przed udzieleniem zlecenia. Kto zleci wcześniej, całkowicie traci prawo do dotacji.

4 · Zlecanie podwykonawcomOd lat pracujemy z tymi samymi firmami. Dlatego styki działają – ludzie się znają.

5 · Zagospodarowanie placu budowy i zawiadomienieOchrona przed pyłem, zabezpieczenie klatki schodowej, kontener, zezwolenie na pas postojowy, ogłoszenie w budynku dwa tygodnie wcześniej.

6 · Realizacja z jednym kierownikiem budowyDostępny codziennie na miejscu, cotygodniowy raport zdjęciowy, prace dodatkowe zatwierdzane wcześniej na piśmie.

7 · Dokumentacja przed zakryciemPrzewody z wymiarami, izolacje przed układaniem płytek, protokoły pomiarów i prób ciśnieniowych.

8 · Odbiór i przekazanieWspólne oględziny, lista usterek, protokół odbioru według ÖNORM B 2110, pełna dokumentacja, sprzątanie końcowe.

Ile generalny wykonawca dolicza i ile oszczędza

Narzut GW to pytanie, które zadaje każdy inwestor. Uczciwa odpowiedź: wynosi od 8 do 15 procent ponad sumę ofert pojedynczych – i prawie zawsze się opłaca, bo osobne zlecanie generuje koszty, których nie ma w żadnej ofercie.

Pozycja	Osobne zlecanie branż	Generalny wykonawca
Cena ofertowa branż	niższa, bo liczona bez koordynacji	plus 8–15 % narzutu
Koordynacja	Twój czas, często 5–10 godzin tygodniowo	w cenie
Przestój z powodu braku wcześniejszych prac	ponosi inwestor	ponosi generalny wykonawca
Wady na stykach	każdy wskazuje na innego	jeden odpowiedzialny
Rękojmia	osobno dla każdej branży, różne terminy	jednolita z jednej umowy
Czas budowy	dłuższy, bo terminy negocjuje się po kolei	krótszy, branże się zazębiają
Prace dodatkowe	od każdej branży osobno	tylko przy zmianach wprowadzonych przez inwestora

Osobne zlecanie opłaca się, jeśli sam jesteś kierownikiem budowy. Kto ma czas, zna przebieg prac i potrafi prowadzić fachowców, oszczędza narzut i nie popełnia błędu. Kto pracuje zawodowo i ogląda budowę wieczorem po pracy, traci oszczędność przy pierwszej branży, która przyjeżdża na próżno, bo poprzednik nie skończył. Właśnie do tego jest generalny wykonawca.

Wszystko z jednej ręki: co to konkretnie oznacza

„Wszystko z jednej ręki” pisze na wielu stronach internetowych. U nas to zdanie ma sprawdzalne znaczenie, a mianowicie te siedem punktów.

Punkt	Co Pan/Pani z tego ma
Jedna umowa według ÖNORM B 2110	jedna podstawa prawna zamiast dwunastu różnych ogólnych warunków
Jedna stała cena	suma obowiązuje, dopóki Państwo niczego nie zmieniają
Jeden harmonogram	jeden termin zakończenia, nie dwanaście obietnic
Jedna osoba kontaktowa	jeden numer do wszystkiego, także gdy coś się zatnie
Jedna faktura	jeden plan płatności według postępu prac
Rękojmia	bez sporów o to, która branża zawiniła
Jedno ubezpieczenie	OC budowlane powyżej 3 mln euro na całą inwestycję

Różnica między firmą budowlaną a portalem pośredniczącym widać przy wadzie. Portal przekazuje reklamację dalej i ma nadzieję, że firma wykonawcza zareaguje. Firma budowlana wysyła kogoś. Zapytaj przed zleceniem: kto przyjdzie, gdy za dwa lata pęknie fuga – i czy to nazwisko jest w umowie?

Jak wybrać generalnego wykonawcę

Punkt kontrolny	Na co zwrócić uwagę	Sygnały ostrzegawcze
Uprawnienia zawodowe	koncesja mistrza budowlanego, sprawdzalna w GISA	tylko działalność „deweloper” lub „obsługa budynków”
Własne wykonawstwo	jakie prace firma wykonuje sama	brak informacji, wszystko jest zlecane dalej
Oferta	Pojedyncze pozycje z ilościami i cenami jednostkowymi	kwota ryczałtowa bez rozbicia
Podstawa umowy	ÖNORM B 2110 wyraźnie uzgodniona	własne warunki bez normy
Plan płatności	według postępu prac, z zatrzymaniem gwarancyjnym	wysoka przedpłata przed rozpoczęciem budowy
Ubezpieczenie	OC budowlane, poprosić o dowód sumy	dowód nie zostaje przedstawiony
Referencje	porównywalne obiekty, które można obejrzeć	tylko zdjęcia bez miejsca i roku

Kaucja gwarancyjna to najważniejsze zdanie w planie płatności. Zwykle to trzy do pięciu procent wartości zlecenia, zatrzymywane do końca rękojmi lub zastępowane gwarancją bankową. Kto się na to nie zgadza, ma problem z własną wiarygodnością finansową albo z własną pracą. Jedno i drugie powinieneś wiedzieć przed podpisaniem, nie po.

Gdzie przy osobnym zlecaniu powstają problemy

Posadzkarz przychodzi, zanim elektryka jest gotowa. Obaj mają rację, obaj mają swój termin – a inwestor stoi pośrodku.
Podłogę układa się za wcześnie. Bez pomiaru gotowości do układania parkiet się wybrzusza. Parkieciarz mówi, że wylewka była za wilgotna; posadzkarz mówi, że układano za wcześnie.
Brakuje izolacji w łazience. Glazurnik myślał, że zrobi to hydraulik. Widać to u sąsiada.
Jedna firma wypada. Wszystkie kolejne terminy się przesuwają i nikt nie odpowiada za zmianę planu.
W dniu montażu brakuje materiału. Gdy materiał dostarcza inwestor, budowa stoi, a koszty biegną dalej.
Nikt nie zrobił zdjęć. Za pięć lat ktoś wierci w przewód i nie ma żadnej dokumentacji.

Narzut GW od 8 do 15 % płaci właśnie za takie przypadki. Nie dlatego, że muszą wystąpić, lecz dlatego, że ktoś za nie odpowiada, gdy wystąpią. Przy pojedynczej branży to wyrzucone pieniądze – od trzech zazębiających się branż to tańszy wariant.

Co robimy sami, a co podwykonawcy

Branża	Wykonanie	Podstawa
Wyburzenia, rozbiórka wnętrz, wykopy	własni ludzie	Uprawnienia według GISA
Sucha zabudowa, wylewki, płytki	własni ludzie	Uprawnienia według GISA
Malowanie, układanie podłóg, izolacja	własni ludzie	Uprawnienia według GISA
Kierownictwo budowy i koordynacja	własni ludzie	Partner umowny pozostaje jeden
Usługi Baumeistra, statyka, wniosek	koncesjonowana firma partnerska	§ 94 pkt 5 GewO
Elektrotechnika	koncesjonowana firma partnerska	§ 94 pkt 16 GewO
Instalacje gazowe i sanitarne	koncesjonowana firma partnerska	§ 94 pkt 25 GewO
Dekarz, blacharz	koncesjonowana firma partnerska	rzemiosło regulowane

Skyline Bau to marka działu budowlanego i remontowego Bling Bling GmbH, przedsiębiorcy budowlanego o ograniczonych uprawnieniach według § 99 GewO – nie koncesjonowanego mistrza budowlanego. Branże reglamentowane wykonują koncesjonowane firmy partnerskie, wymienione z nazwy w ofercie. Możesz to sprawdzić w publicznym rejestrze GISA, u nas jak u każdego innego oferenta.

Generalny wykonawca do remontu mieszkania

Remont mieszkania to przypadek, w którym osobne zlecanie najczęściej się nie udaje. Sześć do dziewięciu branż pracuje po kolei na osiemdziesięciu metrach kwadratowych, a każda potrzebuje ukończonej poprzedniej. Jeśli wylewka przesunie się o tydzień, stoi cały łańcuch.

Tydzień	Branża	Co jest możliwe potem
1	Wyburzenie, utylizacja, ochrona przed pyłem	Można prowadzić przewody
2–3	Elektryka i hydraulika, bruzdy i rury	Można zamknąć ściany
3–4	Sucha zabudowa, ścianki instalacyjne, naprawy	Można wykonać wylewkę
4–5	Wylewka, potem czas schnięcia	nic – tego czasu nie da się skrócić
6–8	Płytki, izolacja w łazience	Następują podłogi i drzwi
8–10	Podłogi, malowanie, drzwi	Montaż urządzeń
10–12	Montaż sanitarny i elektryczny, kuchnia	Przekazanie

Schnięcie wylewki to moment, w którym harmonogramy się sypią. Wylewka cementowa potrzebuje, zależnie od grubości i klimatu w pomieszczeniu, od trzech do sześciu tygodni, zanim nadaje się do układania – mierzy się to metodą CM, a nie szacuje. Kto ułoży parkiet wcześniej, dostanie wybrzuszenia i szczeliny. Szybka wylewka skraca to do kilku dni, ale kosztuje wyraźnie więcej. Tę decyzję podejmujemy wspólnie przed rozpoczęciem budowy, bo wyznacza ona termin wprowadzenia się.

Szczegóły dotyczące przebiegu i cen znajdziesz na stronach Remont mieszkania, Remont generalny i Renowacja starych budynków.

Gdzie pracujemy jako generalny wykonawca

Obszar	Typowe zadania	Dojazd w cenie
Wiedeń, wszystkie 23 dzielnice	Stare budynki, kamienice, mieszkania, lokale użytkowe, nowe budynki	w cenie
Klosterneuburg, Korneuburg, Stockerau	Domy jednorodzinne, dobudowy, renowacje na zboczu	w cenie
Mödling, Baden, Perchtoldsdorf	Renowacja domu, poddasze, nowy budynek	w cenie
Schwechat, Wiener Neudorf, Gerasdorf	Obiekty komercyjne, hale, budownictwo mieszkaniowe	w cenie
Pozostała Dolna Austria	Projekty od ok. 80 000 € wartości zlecenia	zależnie od odległości

Małe zlecenia daleko poza miastem odrzucamy i mówimy to od razu. Technicznie potrafimy wyremontować łazienkę w St. Pölten, ale dojazd czyni to nieopłacalnym dla obu stron – a przy poprawkach każda drobnostka zajmuje pół dnia. Wolimy polecić firmę na miejscu, niż napisać ofertę, która nikomu nie pomoże.

Dla kogo pracujemy jako generalny wykonawca

Prywatni inwestorzy

Od remontu mieszkania po remont generalny. Jedna osoba kontaktowa zamiast ośmiu uzgodnień terminów i pytania, kto zawinił.

Właściciele kamienic

Renowacja podstawowa i całkowita, często w zamieszkanym budynku, z obsługą dotacji przez wohnfonds_wien i uzgodnieniami z MA 19 i MA 37.

Zarządcy nieruchomości

Sprawdzalne przedmiary do podejmowania uchwał, osobne wykazanie utrzymania i ulepszeń, cotygodniowe raporty zdjęciowe.

Inwestorzy i deweloperzy

Wiele lokali seryjnie, terminowo, z niezmienną jakością wykonania i jednym rozliczeniem na obiekt.

Kiedy nie potrzebujesz generalnego wykonawcy

Przy pojedynczej branży bez styków płacisz narzut za nic – sama nowa podłoga to parkieciarz, samo malowanie to malarz. Jeśli sam jesteś z branży, masz czas i znasz poszczególne branże, osobne zlecanie jest tańsze; narzut płaci dokładnie za pracę, którą wtedy wykonujesz sam. A jeśli Twój projekt nie jest jeszcze wyjaśniony – układ otwarty, budżet niejasny, dotacje niesprawdzone – najpierw opłacają się oględziny z ramami kosztów zamiast umowy.

Generalny wykonawca we wszystkich 23 dzielnicach Wiednia

Jako generalny wykonawca przejmujemy renowacje, przebudowy, dobudowy i prace przy budowie domów w każdej dzielnicy w ramach jednej umowy. Pracujemy w 1010 Innere Stadt, 1020 Leopoldstadt, 1030 Landstraße, 1040 Wieden, 1050 Margareten, 1060 Mariahilf, 1070 Neubau, 1080 Josefstadt, 1090 Alsergrund, 1100 Favoriten, 1110 Simmering, 1120 Meidling, 1130 Hietzing, 1140 Penzing, 1150 Rudolfsheim-Fünfhaus, 1160 Ottakring, 1170 Hernals, 1180 Währing, 1190 Döbling, 1200 Brigittenau, 1210 Floridsdorf, 1220 Donaustadt, 1230 Liesing. Co jest typowe w której dzielnicy, opisuje strona Firma budowlana Wiedeń.

Mieszkanie w starej kamienicy z generalnym wykonawcą: co w mieszkaniu przebiega inaczej niż w domu

Kto remontuje mieszkanie w starej kamienicy, buduje w domu, który tylko częściowo do niego należy. Właśnie to zmienia pracę generalnego wykonawcy. Klatka schodowa, podwórze, piony i kominy to części wspólne, o których współdecydują zarządca i współwłaściciele. Zanim ruszy młot udarowy, potrzebne jest uzgodnienie z zarządcą: kiedy wolno używać windy do materiału, gdzie stanie kontener na gruz, jakie godziny ciszy obowiązują według regulaminu domu i kto zamknie wodę i gaz na pionie?

Typowe dla mieszkań z epoki Gründerzeit, na przykład w Margareten w 5. dzielnicy (1050) z jej gęstymi blokami kamienic, są stropy z belek drewnianych, stropy typu Dippelbaum i stare ołowiane rury w ścianach. GW ustala, w jakiej kolejności się odkrywa: najpierw podłogi i szachty, potem ocena stanu, potem cena za pozycje ukryte. Jeśli strop okaże się osłabiony, potrzebna jest statyka i ewentualnie zgłoszenie do nadzoru budowlanego (MA 37). Generalny wykonawca, który przewiduje to w umowie jako pozycję warunkową, chroni Cię przed klasycznym „wstrzymanie budowy, nowa cena”.

Dla inwestora w praktyce zmienia się jedno: rozmawia z jedną osobą, która występuje wobec sąsiadów, zarządcy i branż. Jak takie mieszkanie przebudowuje się krok po kroku, pokazuje strona Remont mieszkania w Wiedniu; jeśli mieszkanie zostaje otwarte aż do stanu surowego, warto zajrzeć na stronę Remont generalny.

Generalne wykonawstwo w Austrii: jakie obowiązki mimo to ma zleceniodawca

„Generalunternehmen” i „Generalunternehmer” oznaczają to samo: firmę, która przejmuje wszystkie roboty budowlane w jednej umowie i odpowiada za całość. W Austrii wiąże się z tym więcej niż tylko koordynacja. Trzy punkty warto znać, bo obowiązują także wtedy, gdy zlecasz prace GW.

Koordynacja robót budowlanych: jeśli na budowie pracuje jednocześnie lub po kolei kilka firm, ustawa o koordynacji robót budowlanych (BauKG) wymaga, zależnie od wielkości, koordynatora na etapie projektowania i koordynatora budowy oraz planu BIOZ. Inwestor może przekazać to zadanie – ale ono nie znika.
Odpowiedzialność zleceniodawcy: w budownictwie zleceniodawca może odpowiadać za nieodprowadzone składki na ubezpieczenie społeczne swojego wykonawcy. Sprawdza się to na liście firm zwolnionych z odpowiedzialności (lista HFU). U inwestorów komercyjnych sprawdzenie jej przed każdą płatnością jest standardem.
Podstawa umowy: ÖNORM B 2110 reguluje zmiany zakresu, roszczenia o koszty dodatkowe, odbiór i kaucje. Umowa z GW, która ją przyjmuje, jest dla obu stron bardziej przewidywalna niż swobodnie sformułowana umowa o dzieło.

Dla inwestorów spoza stolicy obowiązuje ten sam stan prawny – nasze budowy znajdują się jednak w Wiedniu i najbliższej okolicy. Projekty w Dolnej Austrii opisuje strona Firma budowlana Dolna Austria.

Generalny wykonawca, renowacja generalna, firma budowlana: która strona pasuje do Twojego projektu

Wiele wyszukiwań trafia u nas na niewłaściwą stronę, bo pojęcia się pokrywają. Rozróżnienie jest proste, jeśli uporządkować je według pytania, które właśnie Cię zajmuje.

Twoje pytanie	O co chodzi	Właściwa strona
Kto przejmuje umowę, koordynację i odpowiedzialność za wszystkie branże?	forma umowy – ta strona	Generalny wykonawca
Co dzieje się technicznie, gdy odnawia się cały budynek?	Zakres i przebieg robót budowlanych	Renowacja generalna
Szukam firmy wykonawczej do pojedynczego projektu.	Zakres usług i sposób pracy	Firma budowlana
Mam już firmy i potrzebuję kogoś, kto je nadzoruje.	nadzór na miejscu i terminy	Kierownictwo budowy

Sednem pozostaje kwestia odpowiedzialności: GW jest winien gotowe, wolne od wad dzieło całościowe. Kierownictwo budowy jest winne staranny nadzór, ale nie samo dzieło. Kto to pomyli, zauważy to dopiero przy roszczeniu z rękojmi.

Jak powstaje oferta GW i dlaczego to więcej niż suma

Rzetelna oferta generalnego wykonawcy nie powstaje z liczby metrów kwadratowych, lecz z opisu zakresu prac. Na początku są inwentaryzacja, zdjęcia, plany i rozmowa o życzeniach. Potem każdą branżę rozkłada się na pozycje – wyburzenia, instalacje, elektryka, wylewka, sucha zabudowa, płytki, malowanie, podłogi – i opatruje ilościami. Dopiero z tych pozycji wynika cena całkowita wraz z udziałem za koordynację.

Po co ten wysiłek? Bo tylko oferta rozpisana na pozycje pokazuje, czego brakuje. Jeśli nie ma w niej utylizacji, zagospodarowania placu budowy ani zabezpieczenia klatki schodowej, niska cena jest zaproszeniem do prac dodatkowych. Zwróć też uwagę na trzy informacje: harmonogram z kamieniami milowymi, plan płatności podążający za postępem prac i jasną listę prac wykonywanych przez uprawnione firmy partnerskie. Przy porównywaniu kilku ofert pomaga prosta zasada: te same ilości, te same jakości, dopiero wtedy zestawiać ceny.

Najczęstsze pytania o generalnego wykonawcę w Wiedniu

Czym zajmuje się generalny wykonawca?

Część prac wykonuje własnymi ludźmi, resztę zleca podwykonawcom i odpowiada wobec Ciebie za cały efekt. Masz jedną umowę, jeden harmonogram, jeden odbiór i jedną rękojmię.

Ile kosztuje generalny wykonawca?

Narzut w porównaniu z sumą ofert pojedynczych wynosi od 8 do 15 % kosztów budowy. Przy remoncie mieszkania z sumą 94 500 € przy osobnym zlecaniu to około 6200 €. W zamian odpada 60 do 100 godzin koordynacji po stronie inwestora.

Czy osobne zlecanie jest tańsze?

W ofercie tak, na końcu rzadko. Różnica nie widać przy porównaniu sum, lecz w pracach dodatkowych, wydłużeniu budowy i sporach na stykach. Od trzech zazębiających się branż GW jest zwykle tańszym wariantem.

Czym różni się od generalnego realizatora?

Generalny wykonawca część prac wykonuje sam, generalny realizator wszystko zleca dalej i tylko koordynuje. Jego narzut jest wyższy, 12 do 20 %, bo nie ma własnej wartości dodanej. My pracujemy jako generalny wykonawca.

Czym jest wykonawca kompleksowy?

Przejmuje dodatkowo projektowanie – koncepcję, wniosek, projekt wykonawczy i budowę z jednej ręki, narzut 15 do 25 %. Sensowne przy nowych budynkach i dużych przebudowach; przy renowacjach istniejących budynków częstszą formą jest GW.

Kto odpowiada, gdy podwykonawca źle pracuje?

My. Masz umowę z nami i to my odpowiadamy za pracę podwykonawców. Czy wewnętrznie dochodzimy od nich odszkodowania, to nie Twoja sprawa – to istota modelu GW.

Jaka jest rękojmia?

Trzy lata według § 933 ABGB na wykonanie, dla wszystkich branż, z jedną osobą kontaktową. Gwarancje producentów na produkty biegną osobno i często dłużej.

Czy cena generalnego wykonawcy jest stała?

Tak, na podstawie przedmiaru według ÖNORM B 2110. To, co zależy od stanu zastanego, jest w nim jako pozycja warunkowa z ceną.

Jak wysokie są zwykle prace dodatkowe?

W starych budynkach 5 do 12 % kosztów budowy. Kto obiecuje zero, wliczył je w cenę albo zażąda dopłat później. Decydujące jest, by każda praca dodatkowa była zatwierdzona na piśmie przed wykonaniem – a nie to, by ich nie było.

Co się dzieje przy ukrytych szkodach?

Zatrzymujemy prace, dokumentujemy zdjęciami i przedstawiamy ofertę na prace dodatkowe, zanim będziemy kontynuować. Przy renowacji starych budynków zdarza się to regularnie: spróchniałe końce belek, nieużywane kominy, nieudokumentowane przewody, substancje szkodliwe.

Co mnie zabezpiecza, gdy płacę w ratach?

Każda rata jest powiązana z osiągniętym etapem budowy, do tego dochodzą kaucja zabezpieczająca i gwarancyjna według ÖNORM B 2110. Dzięki temu do odbioru część sumy pozostaje niezapłacona.

Jak zabezpieczona jest płatność końcowa?

Przez kaucję zabezpieczającą i gwarancyjną według ÖNORM B 2110: część pozostaje niezapłacona do odbioru, kolejna przez okres rękojmi.

Czy można uzgodnić kary umowne?

Tak. Zwykle 0,5 do 1 ‰ kosztów budowy za każdy dzień zwłoki, z limitem około 5 %. Warunkiem jest harmonogram jako część umowy – bez niego nie ma punktu odniesienia dla zwłoki.

Co się dzieje, gdy budowa się opóźnia?

Opóźnienia, za które odpowiadamy, idą na nasz koszt. Opóźnienia wynikające z postępowań urzędowych, decyzji inwestora, wyboru materiałów lub siły wyższej przesuwają termin – zapisane na piśmie, z nową datą docelową.

Czy podwykonawcy są wymieniani z nazwy?

Tak, branże reglamentowane z nazwy i z dowodem uprawnień przed zawarciem umowy. Od lat pracujemy z tymi samymi firmami – dlatego styki działają.

Czy mogę sam zapewnić niektóre branże?

Możliwe, ale styk staje się ryzykiem: jeśli Twój elektryk przyjdzie dwa dni później, stoi cała budowa. Prace dostarczane przez inwestora wpisujemy wyraźnie do oferty i wyłączamy z naszej rękojmi – żeby było jasne, kto za co odpowiada.

Czy przejmujecie też projekt i złożenie wniosku?

Przez koncesjonowane firmy partnerskie według § 94 pkt 5 GewO, za 8 do 14 % kosztów budowy za projekt, statykę, wniosek i nadzór na miejscu. Koordynacja postępowań przebiega przez nas – masz jedną osobę kontaktową.

Czy zajmujecie się dotacjami?

Tak, przy THEWOSAN, renowacji podstawowej przez wohnfonds_wien i programie poprawy mieszkań miasta Wiednia. Ważne: wniosek musi zostać zatwierdzony przed udzieleniem zlecenia – kto zleci wcześniej, całkowicie traci prawo do dotacji.

Czy pracujecie też w zamieszkanych budynkach?

Tak, w kamienicach to reguła. Realizacja etapami, ochrona przed pyłem ze śluzą, zabezpieczenie klatki schodowej, codzienne sprzątanie zgrubne, wolne drogi ewakuacyjne, ogłoszenie w budynku dwa tygodnie wcześniej.

Jak duży musi być projekt?

Model opłaca się od około trzech zazębiających się branż. Przy pojedynczej branży tańsza jest firma specjalistyczna – mówimy to otwarcie, nawet jeśli kosztuje nas to zlecenie.

Co dostaję na końcu do ręki?

Protokół odbioru według ÖNORM B 2110, dokumentację zdjęciową prac zakrytych, protokoły badań poszczególnych branż i fakturę według przedmiaru.

Co jeśli generalny wykonawca zbankrutuje?

Dlatego płaci się według postępu prac, a nie z góry: co nie jest zbudowane, nie jest też zapłacone. Zapytaj, od kiedy firma istnieje, i sprawdź jej uprawnienia w GISA – to zajmuje trzydzieści sekund i dotyczy każdego oferenta.

Jakie ubezpieczenie istnieje?

OC budowlane z sumą ubezpieczenia 3 mln €. Polisę przedstawiamy przed rozpoczęciem zlecenia – zapewnienie w ofercie nie zastępuje dowodu, ani u nas, ani u konkurencji.

Kto ponosi ryzyko wobec osób trzecich?

Generalny wykonawca. Przed rozpoczęciem wykonuje się inwentaryzację stanu, w trakcie prac ryzyko pokrywa OC budowlane z sumą ubezpieczenia 3 mln €.

Ile kosztuje generalny wykonawca w Wiedniu?

Narzut wynosi od 8 do 15 procent w porównaniu z sumą ofert pojedynczych. W zamian odpadają koordynacja, koszty przestojów i spory o styki. Przy osobnym zlecaniu dolicz pięć do dziesięciu godzin swojego czasu tygodniowo.

Czym różni się generalny wykonawca od generalnego realizatora?

Generalny wykonawca istotne części wykonuje sam, a resztę zleca. Generalny realizator niczego nie wykonuje sam i wszystko zleca dalej. Odpowiadają obaj – tylko jeden może wysłać własnych ludzi, gdy coś pójdzie nie tak, a drugi nie.

Czy przejmujecie renowację starego budynku jako generalny wykonawca?

Tak, to nasz najczęstszy przypadek: remont mieszkania 6 do 14 tygodni, remont generalny ze zmianą układu 12 do 22 tygodni, renowacja podstawowa kamienicy 6 do 15 miesięcy. W istniejącym budynku generalny wykonawca jest wart więcej niż przy nowej budowie, bo za co drugą ścianą kryje się niespodzianka.

Na co zwrócić uwagę przy wyborze?

Sprawdzić koncesję mistrza budowlanego w GISA, żądać pojedynczych pozycji zamiast kwoty ryczałtowej, uzgodnić ÖNORM B 2110 jako podstawę umowy, plan płatności według postępu prac z kaucją gwarancyjną trzy do pięciu procent, żądać dowodu OC budowlanego.

Co u was oznacza „wszystko z jednej ręki”?

Jedna umowa według ÖNORM B 2110, jedna stała cena, jeden harmonogram, jedna osoba kontaktowa, jedna faktura, jedna rękojmia i OC budowlane powyżej 3 mln euro na całą inwestycję – także tam, gdzie prace wykonują koncesjonowane firmy partnerskie.

Jak przebiega uzgadnianie z zarządcą przy mieszkaniu w starej kamienicy?

Przed rozpoczęciem budowy ustalamy z zarządcą korzystanie z windy, miejsce na kontener, godziny ciszy i zamknięcia na pionie. Mieszkańcy dostają ogłoszenie z czasem budowy i osobą kontaktową. Prace przy częściach wspólnych, takich jak piony czy kominy, wymagają zgody właścicieli lub zarządcy; uzyskujemy ją wspólnie z Tobą, zanim cokolwiek zostanie otwarte.

Czy inwestor mimo generalnego wykonawcy odpowiada za składki na ubezpieczenie społeczne?

W budownictwie zleceniodawca może odpowiadać za zaległe składki na ubezpieczenie społeczne zleconej firmy. Inwestorzy komercyjni sprawdzają dlatego przed płatnościami listę HFU. Dla inwestorów prywatnych, którzy remontują tylko własne mieszkanie lub dom, sytuacja jest inna; w razie wątpliwości warto krótko zapytać doradcę podatkowego lub adwokata.

Kto przy zleceniu GW przejmuje koordynację budowy według BauKG?

Zasadniczo odpowiada inwestor, ale może przekazać to zadanie odpowiedniej osobie. W naszych projektach na początku wyjaśniamy, czy potrzebny jest koordynator budowy i plan BIOZ, i podajemy ich koszty w ofercie. Dzięki temu obowiązek nie staje się tematem dopiero przy kontroli inspekcji pracy.

Po czym poznać, że oferta GW jest kompletna?

Po pozycjach, nie po sumie. Oferta jest kompletna, jeśli zawiera zagospodarowanie placu budowy, środki ochronne, utylizację, wszystkie branże z ilościami oraz pozycje warunkowe na ukryte szkody. Należą do niej też harmonogram i plan płatności według postępu prac. Jeśli czegoś brakuje, zapytaj, zanim zaczniesz porównywać ceny.

Powiązane usługi

◆ Firma partnerska · Bling Premium Reinigung (sprzątanie)

Wszystko z jednej ręki — także sprzątanie.

Sprzątanie końcowe po budowie to ostatnia branża przed przekazaniem. Przez naszą firmę partnerską Bling Premium Reinigung odbywa się w tym samym harmonogramie budowy, bez konieczności osobnego zlecania. Więcej na bling-bling.at.

Wyślij zapytanie

Zapytaj bezpośrednio tutaj — oferta ze stałą ceną bezpłatnie. Skyline Bau odpowiada w ciągu 2 dni roboczych.

Zapytanie dotyczące: Generalny wykonawca Wiedeń

Nowa łazienka — bez niespodzianek

Sprawdzamy na miejscu instalacje, konstrukcję podłogi i elektrykę. Potem otrzymuje Pan/Pani cenę. Nie odwrotnie.

WhatsApp E-mail

Informacja prawna: Skyline Bau to nazwa marki działu budowlano-remontowego Bling Bling GmbH i nie jest odrębną osobą prawną. Jedynym partnerem umowy jest Bling Bling GmbH — przedsiębiorca budowlany o ograniczonych uprawnieniach według § 99 GewO, numer GISA w nocie prawnej. Nie jest ona koncesjonowanym mistrzem budowlanym.

Zgodnie z § 99 ust. 5 GewO tytuł „Baumeister” jest zastrzeżony wyłącznie dla firm koncesjonowanych według § 94 pkt 5 GewO. Rzemiosła reglamentowane — usługi mistrza budowlanego (§ 94 pkt 5), elektrotechnika (§ 94 pkt 16), instalacje gazowe i sanitarne (§ 94 pkt 25), układanie płytek (§ 94 pkt 38) — wykonują wyłącznie uprawnione, koncesjonowane firmy partnerskie. Ich dowód uprawnień otrzymuje Pan/Pani na życzenie przed zawarciem umowy.

Bling Bling GmbH · marka Skyline Bau · dane firmy w nocie prawnej (Impressum)

Uwaga: Skyline Bau to nazwa marki działu budowlano-remontowego Bling Bling GmbH i nie jest odrębną osobą prawną. Jedynym partnerem umowy jest Bling Bling GmbH. Bling Bling GmbH jest przedsiębiorcą budowlanym o ograniczonych uprawnieniach według § 99 GewO i nie jest koncesjonowanym mistrzem budowlanym (Baumeister). Zgodnie z § 99 ust. 5 GewO tytuł „Baumeister” jest zastrzeżony dla firm koncesjonowanych według § 94 pkt 5 GewO. Rzemiosła reglamentowane — usługi mistrza budowlanego, statyka, instalacje gazowe i sanitarne, elektrotechnika — wykonują wyłącznie uprawnione, koncesjonowane firmy partnerskie.