Odnowienie mieszkania Wiedeń każdy dzień pustostanu to stracony czynsz.

Dlaczego czas kosztuje więcej niż materiał

Przy odnowieniu mieszkania naprzeciw siebie stoją dwa bloki kosztów: prace budowlane i utracony czynsz. Ten drugi jest regularnie niedoszacowany, bo nie widnieje na żadnej fakturze.

Wynika z tego jasny priorytet: przebieg prac, który pozwala zaoszczędzić dwa tygodnie, jest w przypadku mieszkania 62 m² wart około 500 euro – a właśnie te dwa tygodnie niemal zawsze powstają przez czas oczekiwania między branżami, a nie przez samą pracę. Malarz czeka na posadzkarza, posadzkarz na elektryka, elektryk na wolny termin. Dlatego to koordynacja jest właściwą usługą.

Jeśli mieszkanie jest jeszcze pełne rzeczy, praca zaczyna się od opróżnienia: opróżnianie mieszkań w Wiedniu – na życzenie zlecane razem z odnowieniem.

Trzy pakiety – i czym się różnią

Aby rozliczenie dla zarządców nieruchomości (Hausverwaltung) pozostało przejrzyste, pracujemy w oparciu o trzy pakiety. Nie różnią się one jakością, lecz zakresem.

Dlaczego takie stopniowanie? Bo decyzja niemal zawsze zapada w tym samym miejscu: czy wystarczy cyklinowanie, czy podłoga musi zostać wymieniona, i czy łazienka nadaje się jeszcze do wynajmu. Cała reszta jest w każdym pakiecie podobna. Kto zna mieszkanie już przed jego zwrotem, może podjąć tę decyzję w chwili przekazania – co oszczędza kolejne dni.

Ceny jednostkowe: ile kosztują poszczególne pozycje

Normalne zużycie czy szkoda: dlaczego to rozróżnienie ma znaczenie

Przy zwrocie mieszkania regularnie pojawia się ta sama dyskusja: za co musi zapłacić najemca, a co ponosi wynajmujący? Ocena prawna zależy od konkretnego przypadku i należy do adwokata lub zarządcy nieruchomości – od strony budowlanej można jednak rzetelnie przygotować podstawę. Decydujące są trzy rzeczy: udokumentowany stan, okres najmu oraz to, czy szkoda wykracza poza to, co powoduje normalne użytkowanie.

Pleśń przy zwrocie mieszkania: najczęstszy punkt sporny

Żadne inne stwierdzenie nie prowadzi tak często do sporów. Powód: pleśń może mieć przyczynę budowlaną albo przyczynę związaną z użytkowaniem, a w obu przypadkach wygląda tak samo. Od strony technicznej można to jednak zawęzić.

Jeśli porażenie pleśnią wynika ze szkody wodnej, przed jakimkolwiek odnowieniem trzeba przeprowadzić osuszanie budynku z pomiarem kontrolnym – dopiero potem następuje odbudowa.

Co w każdym przypadku jest błędem: zamalowanie. Farba nałożona na pleśń nie usuwa jej, lecz jedynie czyni ją niewidoczną do następnego sezonu grzewczego – a wtedy dyskusja toczy się już z nowym najemcą. Prawidłowo: ustalić przyczynę, usunąć porażony materiał, zabezpieczyć podłoże i dopiero wtedy je zamknąć. Szczegóły na stronie usuwanie pleśni.

Przebieg prac, dzień po dniu

Na przykładzie pakietu Standard, 62 m², osiem dni roboczych:

Jedyny punkt, w którym ten harmonogram regularnie się sypie, to lakierowanie parkietu: lakier potrzebuje czasu na wyschnięcie, a w tym czasie nikt nie może wchodzić do mieszkania. Kto równolegle planuje prace innych branż, traci właśnie te dni podwójnie. Dlatego podłogę robi się albo na samym końcu, albo zamyka się mieszkanie na dwa dni.

Dla zarządców nieruchomości: umowa ramowa

Kto regularnie przekazuje mieszkania, nie potrzebuje pojedynczych ofert, lecz stałych warunków i przewidywalnego przebiegu prac. Co zawiera umowa ramowa z nami:

• Stałe ceny pakietów za metr kwadratowy dla Odświeżenia, Standardu i Podniesienia standardu – możliwe do skalkulowania już w momencie wypowiedzenia umowy najmu.
• Stałe czasy reakcji: oględziny w ciągu pięciu dni roboczych, w razie potrzeby w dniu zwrotu mieszkania, oferta w ciągu dwóch dni roboczych.
• Jednolita dokumentacja: zdjęcia przed i po, zestawienie kosztów z podziałem na utrzymanie i uszkodzenia, do bezpośredniego przeniesienia do rozliczenia.
• Jedna osoba kontaktowa dla wszystkich obiektów, także przy kilku mieszkaniach równocześnie.
• Sprzątanie końcowe w cenie, wykonywane przez naszą firmę partnerską, bez osobnego zlecenia.
• Usuwanie usterek w ustalonym terminie: jeśli nowy najemca coś zgłosi, zostanie to załatwione w tym samym tygodniu.

W ujęciu rachunkowym umowa ramowa daje przede wszystkim czas: znikają uzgodnienia, które w innym przypadku trzeba prowadzić od nowa przy każdym mieszkaniu. Przy piętnastu mieszkaniach rocznie oznacza to kilka tygodni pustostanu mniej – a to jest właśnie ta pozycja, której nie ma na żadnej fakturze, a mimo to kosztuje najwięcej.

Podniesienie kategorii: kiedy opłaca się więcej

Przy bardzo starym wyposażeniu przy każdym zwrocie pojawia się to samo pytanie: tylko odnowić czy od razu podnieść standard? Od strony technicznej odpowiedź jest prosta – jeśli łazienka, elektryka i ogrzewanie i tak dobiegają końca swojej żywotności, zwrot mieszkania jest jedynym momentem, w którym można to załatwić bez najemcy na miejscu. W świetle prawa najmu sprawa jest bardziej złożona, ponieważ dopuszczalny czynsz może zależeć od kategorii wyposażenia mieszkania (Ausstattungskategorie według austriackiej ustawy o najmie MRG); trzeba to sprawdzić indywidualnie.

Podłogi: co i kiedy się opłaca

Podłoga jest przy niemal każdym odnowieniu drugą co do wielkości pozycją po malowaniu i tą, przy której podejmuje się najwięcej błędnych decyzji. Powód: cyklinowanie jest tańsze niż nowa podłoga, ale działa tylko dopóty, dopóki istnieje warstwa użytkowa.

Częsty błąd dotyczy parkietu warstwowego: wygląda jak parkiet lity, ale ma tylko kilka milimetrów drewna użytkowego. Jeśli cyklinuje się go po raz drugi lub trzeci, spod spodu wychodzi płyta nośna i podłoga nadaje się już tylko do wymiany. Dlatego przed każdym cyklinowaniem sprawdzamy grubość w niewidocznym miejscu – to kilka minut pracy, które chronią przed stratą tysięcy euro.

Ekonomicznie wygląda to tak: cyklinowanie i lakierowanie kosztuje od 28 do 45 €/m², nowa podłoga z winylu lub laminatu od 45 do 80 €/m². Różnica jest więc mniejsza, niż wielu zakłada – a nowa podłoga daje jednolity wygląd, który od razu procentuje podczas oglądania mieszkania. W przypadku starych desek i parkietu w jodełkę zachowanie jest niemal zawsze lepszą decyzją, bo to właśnie ta podłoga stanowi główny atut mieszkania w starej kamienicy.

Malowanie: dlaczego o efekcie decyduje podłoże

Prace malarskie to pozycja, na której oszczędza się najczęściej i która najszybciej znów zaczyna kosztować. Przyczyna niemal nigdy nie leży w farbie, lecz w podłożu.

Z tego wynika, dlaczego oferta z pozycją „malowanie ryczałtem” niewiele mówi. Dwie oferty na to samo mieszkanie mogą różnić się nawet dwukrotnie, a różnica tkwi w pracach przygotowawczych, których po zakończeniu już nie widać – za to widać je cztery tygodnie później.

Łazienka i kuchnia: odnowić czy wymienić

Oba pomieszczenia podczas oglądania mieszkania nieproporcjonalnie mocno decydują o tym, czy da się je wynająć, i oba są najdroższymi pozycjami. Dlatego warto dokonać trzeźwej oceny, zamiast z góry wszystko wymieniać albo z góry wszystko zostawiać.

Najważniejsza informacja znajduje się w przedostatnim wierszu: niepewna hydroizolacja nie jest kwestią estetyki, lecz ryzykiem dla mieszkania poniżej. Szkoda wodna z nieszczelnego prysznica kosztuje wielokrotność remontu i dodatkowo powoduje pustostan w dwóch mieszkaniach. Dlatego w razie wątpliwości otwieramy i sprawdzamy, zanim zostaną położone nowe płytki. Więcej na ten temat na stronie remont łazienki.

Protokół zdawczo-odbiorczy: podstawa wszystkiego, co dalej

Dobry protokół oszczędza później więcej dyskusji, niż jest w stanie wygrać jakakolwiek argumentacja po fakcie. Te punkty powinny się w nim znaleźć, i to w podziale na pomieszczenia:

• Stan każdej powierzchni – ściana, sufit, podłoga, drzwi, okna, każda z krótkim opisem zamiast samego „w porządku”.
• Stany liczników prądu, gazu i wody z datą i zdjęciem.
• Liczba przekazanych kluczy, łącznie z piwnicą, śmietnikiem i skrzynką pocztową.
• Kontrola działania pieca, odpływów, rolet i okien, z datą ostatniego przeglądu.
• Usterki ze zdjęciami, każda ze skalą i położeniem w pomieszczeniu.
• Zmiany wprowadzone przez najemcę i informacja, czy uzgodniono przywrócenie stanu pierwotnego.

Dla samego odnowienia najważniejszy jest ostatni punkt: zabudowy pozostawione przez najemcę – lampy, regały, ścianki działowe, samodzielnie położona podłoga – muszą zostać albo przejęte, albo zdemontowane. Jedno i drugie kosztuje, a decyzja w tej sprawie powinna trafić do protokołu, a nie do późniejszej dyskusji.

Co mogą Państwo przygotować sami

Kto chce, aby mieszkanie stało puste jak najkrócej, może jeszcze przed zwrotem załatwić kilka spraw, które w przeciwnym razie kosztują dni:

Ostatni punkt brzmi banalnie, ale w praktyce jest największą dźwignią: jeśli ogłoszenie powstaje dopiero po zakończeniu prac, do pierwszego oglądania mija kolejne jeden do dwóch tygodni – czyli dokładnie tyle czasu, ile wcześniej z trudem zaoszczędziliśmy w harmonogramie prac.

Jak starzeje się mieszkanie – i co to oznacza dla planowania

Każde mieszkanie starzeje się etapami, a kto zna te etapy, może przewidzieć nakład pracy przy zwrocie, zamiast go dopiero odkrywać. Poniższe zestawienie pokazuje, co w praktyce widać po jakim okresie najmu.

Dla zarządców nieruchomości wynika z tego prosta zasada planowania: przy umowach najmu trwających ponad 15 lat budżet na zwrot mieszkania należy już w momencie wypowiedzenia zakładać na poziomie podniesienia standardu, a nie samego malowania. Kto kalkuluje odwrotnie, ma albo przekroczenie budżetu, albo mieszkanie wynajęte wyraźnie poniżej swojego potencjału.

Dlaczego jeden wykonawca wszystkich branż wychodzi taniej niż trzech

Na papierze zlecanie osobno jest tańsze: każda firma kalkuluje tylko swoją usługę, a suma cen jednostkowych jest niższa od ceny pakietu. W rozliczeniu sytuacja regularnie się odwraca – i to z czterech powodów.

• Dni oczekiwania. Każde przejście między dwiema firmami kosztuje w praktyce od jednego do trzech dni. Przy czterech branżach daje to nawet dwa tygodnie pustostanu – w mieszkaniu 62 m² około 450 do 650 euro.
• Styki prac. Jeśli malarz przychodzi po posadzkarzu, musi wszystko zabezpieczyć i pracuje wolniej. Jeśli przychodzi przed nim, posadzkarz musi czekać, aż wszystko wyschnie. Jedno i drugie kosztuje, a nikt tego nie zauważa, bo nie widnieje to w żadnej pozycji.
• Odpowiedzialność. Przy usterce na styku prac – farba na nowej podłodze, rysa na świeżo pomalowanej ścianie – dwie firmy wskazują na siebie nawzajem. Wyjaśnianie spada na zleceniodawcę.
• Nakład koordynacyjny. Cztery firmy to cztery terminy, cztery wejścia do mieszkania, cztery faktury i cztery osoby kontaktowe. Ten czas nie jest nigdzie fakturowany, ale powstaje – u zarządcy nieruchomości.

Dlatego porównanie zleceń osobnych z pakietem jest uczciwe dopiero wtedy, gdy uwzględni się koszty pustostanu i nakład wewnętrzny. Z naszego doświadczenia granica leży przy trzech branżach: poniżej opłaca się zlecać osobno, powyżej niemal nigdy.

Co dzieje się z kosztami, gdy w trakcie prac coś wyjdzie na jaw

Odnowienia są łatwiejsze do zaplanowania niż remonty generalne, ale nie są wolne od niespodzianek. Trzy najczęstsze:

Postępujemy w takich sytuacjach zawsze tak samo: wstrzymujemy prace, robimy zdjęcia, przedstawiamy ofertę dodatkową i czekamy na akceptację. Nie dlatego, że tak ładniej brzmi, lecz dlatego, że alternatywa – pracować dalej i rozliczyć później – regularnie prowadzi do sporów o pozycje, których nikt nie zatwierdził.

Co wynajmujący musi utrzymywać – a czego nie

Od strony technicznej granicę zwykle da się jasno wskazać, nawet jeśli ocena prawna pozostaje kwestią konkretnego przypadku. Obowiązek utrzymania po stronie wynajmującego dotyczy tego, co zapewnia przydatność mieszkania do użytku: szczelnych okien i dachu, sprawnych instalacji, bezpiecznej elektryki, nadającej się do użytku łazienki, działającego źródła ciepła. To, co ponadto poprawia wyposażenie, jest kwestią decyzji, a nie obowiązku.

Dlaczego ma to praktyczne znaczenie dla odnowienia: zestawienie, które przekazujemy, rozdziela pozycje tak, aby ten podział był czytelny. Ułatwia to rozliczenie z właścicielami, z funduszem remontowym (Rücklage) oraz – w razie potrzeby – z poprzednim najemcą. O tym, która pozycja zostanie ostatecznie komu przypisana, decyduje zarządca nieruchomości lub właściciel po analizie prawnej.

Materiał: gdzie jakość ma znaczenie, a gdzie nie

W mieszkaniu na wynajem obowiązuje inna logika niż we własnym domu. Decydująca nie jest najwyższa jakość, lecz właściwa równowaga między ceną zakupu, trwałością i łatwością przywrócenia stanu przy następnym zwrocie.

Ostatni punkt jest często niedoceniany: kto wybierze nietypowy format, po pięciu latach nie znajdzie już pasującej płytki zastępczej. Jedna uszkodzona płytka prowadzi wtedy do wymiany całej powierzchni. Neutralnie dobrany towar standardowy jest w takich przypadkach tańszą decyzją, nawet jeśli w chwili wyboru wydaje się mniej ciekawy.

Przekazanie nowemu najemcy

Ostatni etap decyduje o tym, czy odnowienie przełoży się na bezproblemowy nowy wynajem. Sprawdziły się trzy rzeczy:

• Dokumentacja zdjęciowa po zakończeniu prac. Służy jako dowód stanu przy nowym przekazaniu – i przy następnym zwrocie znów oszczędza dyskusji.
• Krótki termin na usterki. To, co nowy najemca zgłosi w pierwszych tygodniach, załatwiamy od razu. To tańsze niż skarga ciągnąca się miesiącami.
• Dokumenty w jednym miejscu. Protokół z przeglądu elektrycznego, przegląd pieca, opis warstw podłogi – zebrane u zarządcy nieruchomości, a nie rozproszone po kilku skrzynkach mailowych.

W ten sposób koło się zamyka: udokumentowane odnowienie to nie tylko zakończone zlecenie, ale też punkt wyjścia dla kolejnej zmiany najemcy. Kto konsekwentnie się tego trzyma, po dwóch cyklach ma zasób mieszkań, w którym każdy zwrot jest przewidywalny – i właśnie to obniża koszty trwale bardziej niż jakakolwiek wynegocjowana cena za metr kwadratowy.

Częste błędy przy odnawianiu mieszkań

Co Państwo od nas otrzymują

• Stała cena za mieszkanie po oględzinach, rozpisana na pozycje – a nie jako ryczałt.
• Dokumentacja zdjęciowa przed i po, każda usterka z położeniem i skalą.
• Osobne zestawienie kosztów z podziałem na normalne zużycie i uszkodzenia.
• Jedna osoba kontaktowa dla wszystkich branż, także przy kilku mieszkaniach jednocześnie.
• Sprzątanie końcowe przez naszą firmę partnerską, bez osobnego zlecenia.
• Protokół z przeglądu elektrycznego na życzenie, wystawiony przez koncesjonowanego elektrotechnika.

Kiedy nas Państwo nie potrzebują

Jeśli trzeba tylko pomalować, a mieszkanie i tak stoi puste przez kilka tygodni, wystarczy firma malarska – i jest to wtedy także tańsze rozwiązanie. My opłacamy się wtedy, gdy łączą się prace kilku branż, nowy wynajem ma nastąpić szybko albo gdy jako zarządca nieruchomości potrzebują Państwo stałego partnera dla wszystkich mieszkań w zasobie.

Najczęstsze pytania o odnowienie mieszkania w Wiedniu

Powiązane usługi

Wyślij zapytanie

Zapytanie bezpośrednio tutaj — oferta z ceną stałą bezpłatnie. Skyline Bau odpowiada w ciągu 2 dni roboczych.